teilgewerbliche Nutzung

teilgewerbliche Nutzung; Zuschlag; Gewerbezuschlag

Die mietvertraglich eingeräumte Möglichkeit "zur teilgewerblichen Nutzung von max. 49 % der Wohnfläche" gestattet einen Zuschlag zur ermittelten ortsüblichen Wohnungsmiete nur, wenn bei Vertragsschluß eine über den ohnehin zulässigen Gebrauch der Wohnung hinausgehende (teil-) gewerbliche Nutzungsmöglichkeit ins Auge gefaßt war oder der Mieter um eine solche Nutzungsmöglichkeit nachgesucht hat.

Mit Recht hat das AG dem Kl. einen Rückzahlungsanspruch wegen überhöhten Mietzinses zuerkannt auf der Grundlage der Berechnung des ortsüblichen Mietzinses anhand der Mietenspiegel für 1993 sowie 1995, Rasterfeld "C4", in Verbindung mit dem vom AG durchgeführten Ortstermin. Auf die zutreffenden Ausführungen des AG wird zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. herrschte im Zeitpunkt des Eintritts des Kl. in den Mietvertrag, 22.2.1995, auch ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG. Dies ist nach Ansicht der Kammer offenkundig, jedenfalls für eine Wohnung der hier in Frage stehenden Art - durchschnittlich ausgestattet in normaler, wenn auch zentraler Wohnlage im mittleren Preissegment. Für die Annahme eines geringen Angebots reicht es bereits aus, daß das Angebot die Nachfrage nicht spürbar übersteigt - auf eine Unterversorgung kommt es nicht an -, was auch im Zeitpunkt des Mietvertragsbeitritts des Kl. im Februar 1995 bezüglich der hier betroffenen Wohnung der Fall war. In der Presse und anderen regionalen Medien war auch Anfang 1995 die Wohnraumknappheit in Hamburg noch ein regelmäßig wiederkehrendes Thema. Im übrigen ist die Zweckentfremdungsverordnung v. 7.12.1971 (GVBl. S. 223) weiterhin in Kraft, und Hamburg gilt auch nach wie vor als ein Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf im Sinne des § 5 a WoBindG (vgl. VO v. 28.7.1970, GV Gebel, S. 2333), was darauf hinweist, daß kein ausgeglichener Wohnungsmarkt für den jeweiligen Bereich durchschnittlich ausgestatteter und belesener Wohnungen vorhanden ist (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 25.7.1989, WM 1989, 522, 524). Dies ergibt sich auch aus der landesrechtlichen Verordnung zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 3 und 4 BGB zur Verlängerung der Kündigungsfrist wegen besonderer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen v. 31.7.1990 (GVBI. S. 165), aus der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung v. 18.5.1993 (GVBl. S. 98) sowie durch die Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist v. 15.8.1995 (GVBl. S. 201).

[... ] Ein Zuschlag wegen der in § 1 Ziffer 1 sowie § 40 des Mietvertrages (im folgenden: MV) eingeräumten Möglichkeit "zur teilgewerblichen Nutzung von max. 49 % der Wohnfläche" (§ 1) war vorliegend nicht angezeigt. Zwar stellt grundsätzlich die Möglichkeit der (teil-) gewerblichen Nutzung der Wohnung einen preisbestimmenden Faktor auf dem Mietenmarkt dar (LG Hamburg v. 18.9.1990 - 316 S 160/90; v. 16.2.1993 - 316 S 214/92; v. 7.11.1997 - 311 S 110/97), welcher bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses anhand eines Netto-Kalt-Mieten aufweisenden Mietenspiegels mittels eines "Zuschlages" analog § 26 Abs. 2 NMV berechnet werden kann (LG Hamburg a. a. O.). Unerheblich ist hierbei dann, ob tatsächlich von der eingeräumten besonderen Nutzungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird, wurde oder werden wird (LG Hamburg v. 7.11.1997, s. o.).

Andererseits können diese Ausführungen nur dann und insoweit gelten, als die eingeräumte (teil-) gewerbliche Nutzungsmöglichkeit eine solche ist oder sein soll, welche über den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnraumnutzung hinausgeht - mit anderen Worten: Was der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einer zu reinen Wohnzwecken vermieteten Wohnung - und damit unabhängig von einer entsprechenden Zustimmung seines Vermieters - tun darf, kann nicht Gegenstand eines "Gewerbe"-Zuschlages sein. Dies kann durchaus auch die Nutzung der Wohnung zur Ausübung eines Gewerbes sein, sofern damit eine unzumutbare Störung für den Vermieter oder andere Mieter, etwa durch Publikumsverkehr, nicht verbunden ist und zugleich der Charakter des Mietobjektes als Wohnraum nicht verändert wird, schließlich eine übermäßige Beanspruchung und/oder Abnutzung der Wohnung nicht zu befürchten ist (vgl. hierzu: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 232 unter Hinweis auf LG Köln ZMR 1995, S. 11 Nr. 6; LG Schwerin WM 1996, 214; LG Hamburg 311 S 110/97, s. o.).

Im vorliegenden Fall ist unstreitig eine besondere (teil-) gewerbliche Nutzungsmöglichkeit nicht ins Auge gefaßt gewesen bei Mietvertragsabschluß, mieterseitig wurde auch nicht um eine solche Möglichkeit nachgesucht. Beklagtenseitig ist - im Rahmen der Berufungsverhandlung v. 27.2.1998 - die Vermutung geäußert worden, daß wie üblich auch im vorliegenden Mietverhältnis vermieterseitig die Aufnahme der Nutzungsmöglichkeit gemäß § 1 Ziffer 1 des MV angeboten und aufgrund des vom Mieter geäußerten Interesses dann auch schriftlich festgehalten wurde. Der Behauptung des Kl., seinem Mit-Mieter (damaligen Allein-Mieter) sei diese Nutzungsmöglichkeit stattdessen ohne Bedarf aufgezwungen worden, ist die Beklagte allein mit dem - unstreitigen - Vortrag entgegengetreten, der damalige Allein-Mieter sei in die Wohnung zusammen mit einem Architekten eingezogen. Diesem Vortrag läßt sich nicht entnehmen, daß damit der Wunsch nach Nutzung der Wohnung auch als Architekten-Büro verbunden war oder sein sollte, so daß es auf die Frage nicht ankommt, ob für diesen Zweck überhaupt eine Zustimmung des Vermieters - etwa wegen Publikumsverkehrs - erforderlich gewesen wäre. Eine Zustimmung war jedenfalls nicht erforderlich, soweit allein die Nutzung eines Teils der Wohnung als Arbeitszimmer, etwa zum Anfertigen von Bau-/Architekten-Plänen, in Frage stand. Gleiches gilt für die vorliegend streitige Frage, ob der Kl. in der Wohnung Goldschmiedearbeiten ausführt oder nicht - Umstände, welche eine solche Tätigkeit gemäß obigen Ausführungen zustimmungsbedürftig machen könnten, sind nicht ersichtlich.

Angesichts dessen ist nicht erkennbar, daß im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zwischen den Vertragsparteien eine - bereits damals aktuelle oder erst für die Zukunft geplante - zustimmungsbedürftige teilgewerbliche Nutzung der Wohnung ernsthaft ins Auge gefaßt war, so daß § 1 Ziffer 1 des MV schwerlich als für eine solche Nutzung bereits erteilte Zustimmung ausgelegt werden kann. Zumindest ist anderenfalls die Einschränkung vorzunehmen, daß ein "Gewerbe"-Zuschlag erst dann erfolgen darf, wenn tatsächlich eine zustimmungsbedürftige gewerbliche Nutzung eines Teiles der Wohnung durch die Mieter erfolgt. Erst dann nämlich wirkt sich die bereits erteilte Zustimmung hierzu als mietwertbildender Faktor aus, während die rein theoretische, vom Mieter einer Wohnung bei Vertragsabschluß gar nicht ins Auge gefaßte und von ihm auch gar nicht erstrebte gewerbliche Nutzungsmöglichkeit schlechtweg "wertlos" ist. Gestützt wird diese Ansicht der Kammer dadurch, daß in § 26 Abs. 2 NMV, um dessen analoge Anwendung es geht, ebenfalls nicht auf die reine Möglichkeit der gewerblichen Nutzung abgestellt wird, sondern auf die tatsächlich erfolgte Nutzung zu anderen als Wohnzwecken, worauf der Kl. zutreffend hinweist.

Die o. a. drei Entscheidungen des LG Hamburg stehen dieser hier vertretenen Auffassung nicht entgegen, da in den dort entschiedenen Fällen jeweils eine konkrete zustimmungsbedürftige - zumindest in der Vergangenheit ausgeübte - teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung mit Zustimmung des Vermieters vorlag.