Teilgewerbezuschlag: Wucher

Teilgewerbezuschlag: Wucher; Sittenwidrigkeit; Mietwucher

1. Die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlages ist grundsätzlich zulässig. Soweit ein bestimmter Betrag als Teilgewerbezuschlag vereinbart worden ist, ist § 5 WiStG darauf nicht anwendbar.

2. Der Teilgewerbezuschlag ist nur dann gem. § 138 BGB unzulässig, wenn der Mietwert um mehr als 200 % überstiegen wird.

3. Der vereinbarte Teilgewerbezuschlag wird unabhängig davon geschuldet, ob die Wohnung tatsächlich entsprechend genutzt wird.

Der von dem Bekl. im Zeitraum April bis November 1994 verlangte und von den Kl. gezahlte Mietzins von 2.000 DM monatlich war in dieser Höhe auch geschuldet. Die Kl. haben daher ihre Mietzahlungen nicht ohne Rechtsgrund erbracht.

Die Parteien sind sich uneinig, in welcher Höhe der in § 1 und § 4 des Mietvertrages vom 23. März 1994 und der in § 3 der Anlage zum Mietvertrag vereinbarte Teilgewerbezuschlag vereinbart ist und ob diese Vereinbarung rechtlich zulässig war. Während der Bekl. meint, der Teilgewerbezuschlag ergebe sich aus der Differenz zwischen der in § 4.1 des Mietvertrages genannten Bruttokaltmiete und dem unter § 4.2 genannten Betrag von 1.316,60 DM und betrage somit 683,34 DM, errechnen die Kl. den Zuschlag aus dem Unterschied zwischen der ortsüblichen Wohnungsmiete und der vereinbarten Bruttokaltmiete. Dieser Unterschied beträgt nach der von ihnen vorgenommenen Einordnung in den Mietspiegel 1994 653,24 DM. Für die Entscheidung kann offenbleiben, welcher Auffassung zu folgen ist, denn die Mietzinsvereinbarung ist nach beiden Vertragsauslegungen unbeschränkt wirksam.

a) Die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlags war nicht als solches nach § 117 Abs. 1 BGB als Scheingeschäft oder Umgehungsgeschäft nichtig. Hierzu hätten die Kl. darlegen und beweisen müssen, daß nach den gesamten Umständen für beide Vertragsparteien bei Vertragsschluß offenkundig war, daß eine gewerbliche Nutzung für den Mieter nicht ernsthaft in Betracht kommt (vgl. LG Berlin, GE 1992, 441). Dies haben die Kl. zwar vorgetragen. Ihr Vortrag ist durch die vom Amtsgericht vorgenommene Beweisaufnahme jedoch nicht bestätigt worden. Vielmehr ergibt sich aus den widerspruchsfreien und übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen G. und Z., daß die Kl. zu 1) mit einer teilgewerblichen Nutzung einverstanden war und sich sogar darüber gefreut hat, weil der Kl. zu 2) einer freiberuflichen Tätigkeit nachgehe und beabsichtige, ein Schriftstellerbüro einzurichten. Ohne weitere Anhaltspunkte konnte die Vertreterin des Bekl. auch nicht davon ausgehen, daß die Angabe der Kl. zu 1), ein Schriftstellerbüro betreiben zu wollen, fingiert war. Ob der Bekl. bei anderen Mietverhältnissen Teilgewerbezuschläge in zulässiger oder unzulässiger Weise vereinbart hat, ist für die Entscheidung dieses Rechtsstreits ohne Bedeutung. b) Der vereinbarte Teilgewerbezuschlag war nicht wucherisch, sittenwidrig oder sonst preisrechtlich überhöht im Sinne von § 138 Abs. 1 und 2 BGB, § 302 a Abs. 1 Nr. 3 StGB oder § 5 WiStG und damit auch nicht teilweise gemäß § 134 BGB nichtig.

aa) Eine Anwendung von § 138 Abs. 2 BGB oder § 302 a Abs. 1 Nr. 3 StGB scheidet von vornherein aus, da die Kl. eine Zwangslage, die der Bekl. wissentlich zu seinen Gunsten ausgenutzt haben könnte, nicht substantiiert vorgetragen haben. Die bloße Tatsache, daß Wohnraum wie die hier von den Kl. angemietete Wohnung schwer zu finden ist, genügt für sich alleine nicht.

bb) Auch die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlags in Höhe von 683,34 DM oder in Höhe der Differenz zwischen ortsüblicher und vereinbarter Bruttokaltmiete war nicht sittenwidrig.

Die Sittenwidrigkeit einer Mietzinsvereinbarung ist dann gegeben, wenn die Miethöhe und der Mietwert in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und der durch die Vereinbarung begünstigte Vermieter beim Zustandekommen der Vereinbarung in anstößiger Weise gehandelt hat. Kann die danach erforderliche verwerfliche Gesinnung nicht konkret festgestellt werden, so ist sie dennoch in der Regel zu bejahen, wenn der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung um mehr als 200 % übersteigt (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 654; LG Berlin, MM 1995, 441, 442).

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Eine verwerfliche Gesinnung das Bekl. ist nicht substantiiert dargelegt. Der bloße Wunsch, einen für ihn günstigen Mietzins zu vereinbaren, genügt hierfür nicht. Der vereinbarte Teilgewerbezuschlag übersteigt auch nach keiner Berechnungsart den Mietwert, der sich an der ortsüblichen Miete bemißt, um mehr als 200 %. Dies steht zur Überzeugung der Kammer nach Erholung des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen fest.

Der Sachverständige hat durch Befragung zahlreicher Hausverwaltungen festgestellt, daß bei der Berechnung eines Teilgewerbezuschlags drei Verfahren üblich sind. Teilweise werden pauschale Zuschläge erhoben. Teilweise wird für die zur gewerblichen Nutzung bestimmte Fläche die ortsübliche Gewerbemiete angesetzt. Schließlich wird unter Heranziehung von § 26 Abs. 2 NMVO der Zuschlag nach der Formel ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 50 % berechnet. Alle diese Berechnungsverfahren sind üblich. Ein besonders auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung wäre danach nur anzunehmen, wenn der vereinbarte Teilgewerbezuschlag den nach einem dieser Berechnungsverfahren ermittelten Teilgewerbezuschlag um mehr als 200 % überstiege. Das ist nicht der Fall.

dd) Die Kl. können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, sie hätten die Wohnung gar nicht teilgewerblich genutzt. Der Teilgewerbezuschlag ist nach ständiger Rechtsprechung der 65. Zivilkammer des Landgerichts nicht für eine tatsächliche teilgewerbliche Nutzung, sondern nur für die Möglichkeit einer solchen Nutzung geschuldet (vgl. LG Berlin, GE 1991, 1155; 1996, 321; 1997, 243). Die Kammer hält diese Rechtsprechung für überzeugend und schließt sich ihr an.

Der Mieter verlangt die Mietzahlungen unter Berufung auf § 5 WiStG und § 138 Abs. 1 BGB (Sittenwidrigkeit) zurück. Die Miete enthielt einen Teilgewerbezuschlag, der nicht an der ortsüblichen Wohnraummiete zu messen ist, sondern nach anderen Maßstäben beurteilt werden muß.

Das LG Berlin stellte in seiner Entscheidung vom 18. April 1997 fest, daß in Berlin entweder pauschale Zuschläge erhoben werden oder die ortsübliche Gewerbemiete für die Teilfläche angesetzt wird. Als dritte Möglichkeit kommt eine entsprechende Anwendung des § 26 Abs. 2 NMV in Betracht. Das Urteil ist für die Praxis deshalb von Bedeutung, weil - soweit ersichtlich - erstmals die drei möglichen Berechnungsmethoden als gleichwertig dargestellt werden. Mit der sich daran anschließenden Prozentrechnung hatte die Kammer jedoch offensichtlich Schwierigkeiten, denn sie meinte unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH und des LG Berlin, eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB liege nur dann vor, wenn der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung um mehr als 200 % übersteige. Nach der Rechtsprechung des BGH und des von der Kammer zitierten Urteils des LG Berlin in MM 1995, 441 reicht es jedoch schon aus, wenn der Vermieter das Doppelte des üblichen Mietzinses fordert, also der übliche Teilgewerbezuschlag um 100 % überschritten wird. Die Sittenwidrigkeitsgrenze des § 138 Abs. 1 BGB greift also in der Regel dann ein, wenn etwa der ortsübliche Teilgewerbezuschlag 300 DM beträgt, während der Vermieter 600 DM verlangt hat. 600 DM sind zwar in dem Beispielsfall 200 % des ortsüblichen Teilgewerbezuschlags; überschritten wird dieser aber nur um 100 %.