Teilgewerbezuschlag

Teilgewerbezuschlag; Umgehungsgeschäft; Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung; Altbauwohnung; Sittenwidrigkeit; Wucher

1. Wenn nach den gesamten Umständen für beide Parteien eines Mietvertrages bei Vertragsabschluß offenkundig ist, daß eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung für den Mieter nicht ernsthaft in Be-tracht kommt, ist die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlags ein unwirksames Umgehungsgeschäft des § 3 GVW.

2. Die Pflicht zur Zahlung eines wirksam vereinbarten Teilgewerbezuschlags entfällt nicht durch die Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung durch den Mieter.

3. Die Höhe des Teilgewerbezuschlags ist auch bei ehemals preisgebundenen Altbauwohnungen frei vereinbar; Grenzen bilden hier nur die Sittenwidrigkeit bzw. der Wucher.

Die Feststellungsklage ist in der Sache unbegründet, weil die Kl. verpflichtet sind, für die Streitwohnung einen monatlichen Miet-zins von 1.677,14 DM einschließlich eines Teilgewerbezuschlags von 400,- DM zu zahlen.

Die Pflicht zur Zahlung des Teilgewerbezuschlags ist nicht durch die Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung ab 1. Februar 1989 entfallen. § 15 der Altbaumietenverordnung, der einen Zuschlag je nach dem Grade der wirt-schaftlichen Mehrbelastung des Vermieters durch gewerbliche Nutzung vorsah, ist durch das Gesetz zur dauerhaften, sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) ohne Übergangslösung außer Kraft getreten (§ 8 Nr. 12 GVW). Damit hat der Gesetzgeber zu erkennen gegeben, daß für die ehemals preisgebundenen Altbauwohnungen - was den Gewerbezuschlag anbelangt - keine besonderen Beschränkungen mehr bestehen sollen. Somit gelten auch in dieser Frage die Grundsätze für preisfreien Wohnraum. Mietzins wird gemäß § 552 BGB ohne Rücksicht darauf geschuldet, ob der Mieter die ihm zustehenden Gebrauchsrechte tatsächlich ausübt. Ein Teilgewerbezuschlag wird entgegen der Ansicht der Kl. und des Amtsgerichts nicht deshalb ver-einbart, damit der Vermieter von erhöhten Abnutzungen und Beeinträchtigungen durch Kundenverkehr etc. schadlos gehalten wird; der Teilgewerbezuschlag ist vielmehr ein Entgelt dafür, daß dem Mieter entsprechende Gebrauchsrechte eingeräumt worden sind. Daß die Parteien von diesem Grundsatz abweichend die Pflicht zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlags von der Ausübung des Gewerbes abhängig machen wollten, hätte in der Vereinbarung oder in besonderen Umständen zum Ausdruck kommen müssen, was nicht der Fall ist.

Soweit die Kl. die Ansicht vertreten, daß der Teilgewerbezuschlag jedenfalls nicht in voller Höhe geschuldet werde, da in Anlehnung an § 26 Abs. 2 Neubaumietenverordnung allenfalls 50 % der auf die gewerblich zu nut-zende Fläche entfallenden Miete verlangt werden könne, ist ihnen nicht zu folgen. Eine entsprechende Anwendung der Regelungen des Neubaumietenrechts verbietet sich, weil es sich bei der Streitwohnung um preisfrei gewordenen Wohnraum handelt. Die Höhe des Teilgewerbezuschlags ist deshalb frei vereinbar. Dafür, daß die Grenze der Sittenwidrigkeit bzw. des Wuchers überschritten ist, sind keine Anhaltspunkte gegeben.

Die Pflicht zur Zahlung eines Teilgewerbezuschlags entfällt allerdings dann, wenn mit seiner Vereinbarung die Vorschrift des § 3 GVW umgangen wird. Ein unwirksames Umgehungsgeschäft (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 49. Aufl., § 134 Anm. 4) liegt in solchen Fällen vor, wenn der Mieter darlegt und gegebenenfalls beweisen kann, daß nach den gesamten Umständen für beide Vertragsparteien bei Vertragsschluß offenkundig ist, daß eine ge werbliche Nutzung für den Mieter nicht ernsthaft in Betracht kommt.