Teileigentumsvermietung

Teileigentumsvermietung; Mietvertragskündigung; Gemeinschaftsordnung; Wohnungseigentum; Auflösung des Mietverhältnisses: Kündigungsgrund

Es gehört zum Risikobereich des Vermieters, daß die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Wurde ihm gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Vermietung untersagt, kann er sich in der Regel nicht deswegen durch Kündigung aus wichtigem Grund von dem Mietverhältnis lösen.

Die Kl., Teileigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses in M., vermieteten dem Bekl. am 22. November 1983 in ihrem Sondereigentum stehende Räume zum Betriebe eines Cafés und Restaurants. Das Mietverhältnis wurde auf zehn Jahre abgeschlossen mit einer Option des Mieters auf weitere fünf Jahre. In der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung ist und am 23. Dezember 1983 beurkundet wur-de, wurde die Nutzung der angemieteten Räume als Laden- bzw. Lagerräume gestattet.

Der Bekl. betrieb im Mietobjekt ein Speiserestaurant, das auch in den Abendstunden geöffnet war. Die Eigentümerin der darüberliegenden Wohnung fühlte sich durch von dem Betrieb ausgehende Lärm- und Ge-ruchseinwirkungen belästigt und nahm die Kl. gemäß § 15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung einer der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Nutzung in Anspruch. Durch Beschluß des Amtsgerichts M. vom 4. Oktober 1989 wurde den Kl. untersagt, in den Räumen des Mietobjekts eine Spei-segaststätte mit Abendbetrieb zu führen oder die Führung einer solchen zu ermöglichen. Von den Kl. hiergegen eingelegte Rechtsmittel wurden zurückgewiesen. Ihre Bemühungen, den Bekl. zu einer einvernehmlichen Verlegung seines Betriebes zu bewegen, führten nicht zum Erfolg, da dieser auf seine Investitionen und die gute Einführung des Restaurants verwies. Durch Beschluß des Amtsgerichts M. vom 23. April 1992 wurde den Kl. für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die rechtskräftige Unterlassungsverpflichtung die Verhängung eines Ordnungsgeldes bis zu 50.000 DM, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, angedroht.

Mit der Klage verlangten die Kl. die Räumung des Mietobjekts aufgrund in der Klageschrift ausgesprochener fristloser Kündigung sowie die Feststellung, daß der Bekl. den durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses bedingten Schaden zu erstatten habe und nicht seinerseits entgangenen Gewinn fordern könne, hilfsweise die Feststellung, daß dem Bekl. kein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31. Juli 1994 hinaus zustehe. Das Landgericht wies die Klage insgesamt ab. Auf die Berufung der Kl., die sich lediglich gegen die Abweisung ihres Räumungsbegehrens richtete, gab das Oberlandesgericht der Klage insoweit statt. Mit der Revision verfolgt der Bekl. seinen Standpunkt weiter, daß die Kündigung der Kl. nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses geführt habe und das Räumungsbegehren daher unbegründet sei. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

1. Das Berufungsgericht gelangt zu dem Ergebnis, daß die Kl. die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach den §§ 553, 554 a BGB oder nach § 554 BGB nicht dargetan hätten. Gleichwohl habe die mit der Klage ausgesprochene Kündigung zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien geführt, weil im Sinne des allgemeinen Kündigungsrechts ein wichtiger Grund vorgelegen habe. Dazu führt es aus, mit Rechtskraft der Nutzungsuntersagung durch den Beschluß des Amtsgerichts M. vom 4. Oktober 1989 sei der Betrieb eines Speiserestaurants in den Mieträumen unzulässig geworden. Vermiete ein Wohnungseigentümer Räume, die nach der Teilungserklärung als Laden- oder Lagerräume ausgewiesen seien, zum Betrieb einer Gaststätte, so könne ursprüngliches oder nachträgliches Unvermögen vorliegen, das die Leistungspflicht des Vermieters entfallen lasse, diesen allerdings zum Schadensersatz aus § 325 BGB oder § 538 BGB verpflichte. So liege es im vorliegenden Fall. Jedenfalls durch den Widerspruch der anderen Woh-nungseigentümer gegen die Gaststättennutzung sei nachträgliches Unvermögen der Kl. im Hinblick auf ihre Hauptleistungspflicht aus dem Miet-vertrag eingetreten. Darin sei zugleich ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses zu sehen, der die Kündigung der Kl. rechtfertige. Über eine Pflicht zum Schadensersatz gegenüber dem Bekl. sei nicht zu befinden.

2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht rügt, der recht-lichen Nachprüfung nicht stand.

a) Die Kl. haben dem Bekl. am 22. November 1983 Räume zum Betriebe eines Restaurants vermietet. Durch die am 23. Dezember 1983, also nach-folgend beurkundete Teilungserklärung wurde die Nutzung der vermieteten Räume im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander als Laden bzw. Lagerräume festgelegt. Soweit der Mietgebrauch dieser Nutzungsregelung zuwiderlief, erwuchs den anderen Teil- und Wohnungseigentümern zum einen das Recht, den Kl. gemäß § 15 Abs. 3 WEG auf Unterlas-sung in Anspruch zu nehmen, zum anderen aber auch die rechtliche Mög-lichkeit, unmittelbar gegen den Bekl. nach § 1004 BGB vorzugehen und die Beseitigung von Störungen zu verlangen. Ab dem Zeitpunkt, in dem sich das Recht der anderen Wohnungseigentümer für den Bekl. als Beeinträchtigung seines Mietgebrauchs auswirkte, war im Verhältnis der Parteien zu-einander von einem Rechtsmangel im Sinne des § 541 BGB auszugehen, der u. a. eine Haftung der Kl. auf Schadensersatz gemäß § 538 BGB aus lösen kann, daneben war der Bekl. berechtigt, nicht aber verpflichtet, das Mietverhältnis gemäß § 542 BGB fristlos zu kündigen (vgl. dazu im einzel-nen Senatsurteil vom 18. Januar 1995 - XII ZR 30/93 - NJW-RR 1995, 715 m.w.N.). Wie das Berufungsgericht verkannt hat, verdrängen im Anwendungsbereich des § 541 BGB die speziellen Regelungen des Mietrechts die allgemeinen Vorschriften über Unmöglichkeit und Unvermögen, so daß eine Befreiung der Kl. von ihrer Leistungspflicht gemäß § 275 Abs. 2 BGB nicht angenommen werden kann (vgl. BGHZ 63, 132, 137; BGH, Ur-teil vom 5. Juli 1991 - V ZR 115/90 - NJW 1991, 3277 f m.w.N.; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Kap. III Rdn. 1422; Merle WE 1993, 148). Es wäre auch ungereimt, einen Scha-densersatzanspruch des Mieters zu bejahen, obwohl der Vermieter berechtigt gekündigt hat, wie es Konsequenz der Auffassung des Berufungsgerichts wäre (vgl. dazu Grapentin in Bub/Treier aaO Kap. IV Rdn. 142).

b) Soweit in Rechtsprechung und Schrifttum auf die Frage eingegangen wird, ob sich in Fällen der vorliegenden Art der Vermieter durch Kündigung aus wichtigem Grunde von dem Vertrag mit dem Mieter lösen kann, wenn er von anderen Teil- oder Wohnungseigentümern erfolgreich auf Unterlassung in Anspruch genommen worden ist, wird die Frage verneint (vgl. LG Bonn WuM 1990, 503; OLG Karlsruhe MDR 1994, 59; Weitnauer WEG 9. Aufl. Anh. § 13 Rdn. 4; Bub, Partner im Gespräch Nr. 26 (1987) 137, 145; Merle aaO; offengelassen von BayObLG NJW-RR 1991, 658; KG WuM 1989, 39, 40). Auch nach Auffassung des Senats ist ein Kündigungsrecht zu verneinen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Kündigung aus wichtigem Grunde auf Umstände, die dem Einfluß des Kündigungsgegners entzogen sind und die aus den eigenen Interessen des Kündigenden hergeleitet werden, nur ausnahmsweise gestützt werden, nämlich wenn die Voraussetzungen gegeben sind, die nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Lösung vom Vertrage berechtigen. Liegen die Gründe aber in dem Risikobereich einer Partei, geben sie grundsätzlich nicht das Recht, sich unter Berufung auf § 242 BGB von einem Vertrage zu lösen, weil die Rechtsfolgen einer Änderung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden Risikoverteilung führen dürfen (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juli 1971 - VIII ZR 10/70 - WM 1971, 1300, 1302 und vom 10. Dezember 1980 - VIII ZR 186/79 - WM 1981, 66, 67; ebenso Grapentin in Bub/Treier aaO Kap. IV Rdn. 196; Wolf/Eckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 7. Aufl. Rdn. 1008; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil IV Rdn. 528). Nach diesen Grundsätzen muß ein Kündigungsrecht des Vermieters in Fällen der vorliegenden Art in der Regel ausscheiden, weil es in dessen Risikobereich liegt, daß die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist, und weil demgemäß bei einer Unvereinbarkeit die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage die Lösung des Vermieters vom Vertrage nicht rechtfertigen.

c) Die Umstände des vorliegenden Falles rechtfertigen keine Ausnahme. Die Kl. haben es selbst zu vertreten, daß sie nach Abschluß des Mietvertrags einer damit unvereinbaren Teilungserklärung zugestimmt haben. Ordnungsmittel aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts M. vom 4. Oktober 1989 sind ihnen zwar bereits angedroht, aber noch nicht gegen sie verhängt worden. Voraussetzung für eine Verhängung wäre gemäß § 45 Abs. 3 WEG i. V. mit § 890 ZPO eine schuldhafte Zuwiderhandlung. Es ist aber zweifelhaft, ob im Hinblick darauf, daß die Kl., wenn auch erfolglos, einen Räumungsprozeß geführt und darüber hinaus versucht haben, den Bekl. zu einer einvernehmlichen Lösung zu bewegen, von dem erforderlichen schuldhaften Verhalten ausgegangen werden kann. Nach der Rechtsprechung ist von einem Unterlassungsschuldner in Fällen der vorliegenden Art nur zu verlangen, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, daß der Mieter die unzulässige Nutzung schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses unterläßt (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 527, 528 m.w.N.; OLG Stuttgart OLGZ 1993, 65, 67). Deswegen wird auch das Vorgehen der Teil- und Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG als "weitgehend stumpfe Waffe" bezeichnet und nur die unmittelbare Inanspruchnahme des Mieters gemäß § 1004 BGB als effektiv angesehen (vgl. Bub aaO S. 147).

3. Das angefochtene Urteil kann nach allem mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Soweit Kündigungsgründe aus den §§ 553 ff. BGB verneint worden sind, werden die diesbezüglichen Ausführungen von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen. Sie lassen auch keinen Rechtsfehler erkennen. Da weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, kann der Senat abschließend entscheiden. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben und die Entscheidung der ersten Instanz wiederherzustellen.

Ein Teileigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses hatte seine Räume an ein Restaurant vermietet. Eine Miteigentümerin fühlte sich durch den Restaurantbetrieb gestört und verlangte unter Berufung auf die Gemeinschaftsordnung vom Teileigentümer Unterlassung. Da die Gemeinschaftsordnung den Betrieb eines Restaurants untersagte, wurde dieser Eigentümer entsprechend verurteilt unter Androhung eines Ordnungsgeldes. Er versuchte daraufhin vergeblich, das Mietverhältnis mit dem Betreiber des Restaurants zu beenden.

In seinem Urteil vom 29. November 1995 stellte der BGH jedoch fest, daß ein wichtiger Grund für eine Kündigung nicht gegeben sei. Es liege allein im Risikobereich des Vermieters, wenn er zur Vermietung des Teileigentums nicht befugt gewesen sei. Dem bedauernswerten Teileigentümer wird daher nichts anderes übrigbleiben, als mit hohen Geldzahlungen einen der Beteiligten abzufinden.