Teileigentum mit Zweckbestimmung "Laden" nicht für bordellartigen Betrieb

1. Zur Bindung an die rechtskräftige Abweisung des Antrags auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses im Verfahren um die Anfechtung eines bestätigenden Zweitbeschlusses.

2. Zur Bemessung des Geschäftswerts eines Eigentümerbeschlusses, mit dem die Nutzung eines Teileigentums als bordellartiger Betrieb untersagt worden ist.

I. Antragsteller und Antragsgegner sind Teileigentümer einer Teileigentumsanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Räume der Antragsteller sind im Aufteilungsplan jeweils als "Laden" bezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 2, daß die Teileigentumseinheiten ohne Rücksicht auf ihre Bezeichnung im Aufteilungsplan zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck benutzt werden können.

Die Antragstellerin zu 3 hat ihr Teileigentum 1986 gemietet und 1990 gekauft. Sie nutzt es seit 1986 als bordellartigen Betrieb (Massagesalon). In den Teileigentumsräumen der Antragsteller zu 1 und 2 werden ebenfalls bordellartige Betriebe von Mietern geführt.

In der Eigentümerversammlung vom 20.4.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 9, die Nutzung von Einheiten als "bordellartige Betriebe" ab sofort zu untersagen (A), bestehende Nutzungen und Mietverträge, die eine "bordellartige Nutzung" beinhalten, zum frühestmöglichen, vertraglich zulässigen Zeitpunkt zu beenden (B) und die betroffenen Eigentümer zu verpflichten, die bestehenden Mietverträge hinsichtlich der Laufzeit des Vertrages und der Kündigungsmodalitäten offenzulegen (C).

Die Antragsteller zu 1 und 2 beantragten beim Amtsgericht, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht wies die Anträge mit Beschluß vom 14.7.1999 ab. Am 13.12.1999 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt, bei der 844,912/1.000 Miteigentumsanteile vertreten waren. Zu TOP 2 ("bordellartige Betriebe") wurden jeweils mit Mehrheit folgende Beschlüsse gefaßt:

A) Die Eigentümergemeinschaft widerspricht nochmals ausdrücklich der Nutzung von Laden- und Büroeinheiten als "bordellartige Betriebe". Die unzulässige weitere Nutzung der Laden- und Büroeinheiten als "bordellartige Betriebe" ist sofort, jedoch spätestens bis zum 31.1.2000 einzustellen.

B) Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, bei einer weiteren unzulässigen Nutzung ... die Beendigung der Nutzung im Namen der Eigentümergemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern bzw. deren Nutzern durchzusetzen und erforderlichenfalls ... (eine Anwaltskanzlei) mit der gerichtlichen Durchsetzung der Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche der WEG ... zu beauftragen.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Den Geschäftswert des Verfahrens hat es auf 24.000 DM festgesetzt. Alle Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragsteller zu 1 und 2 haben ihre Rechtsmittel zurückgenommen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zu 3 hat das Landgericht zurückgewiesen. Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens hat es für die Zeit bis zur Zurücknahme der Rechtsmittel der Antragsteller zu 1 und 2 auf 36.000 DM und für die Zeit danach auf 12.000 DM festgesetzt.

Die Antragstellerin zu 3 hat sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie die im ersten Rechtszug gestellten Anträge weiterverfolgt. Die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner haben Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts eingelegt. Sie beantragen, den Geschäftswert für das Verfahren bis zur Zurücknahme der Rechtsmittel der Antragsteller zu 1 und 2 auf 120.000 DM und danach auf 40.000 DM festzusetzen. (...)

a) Gemäß § 2 der Gemeinschaftsordnung können die Teileigentumseinheiten ohne Rücksicht auf ihre Bezeichnung im Aufteilungsplan zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck benutzt werden. Eine solche Bestimmung kann nicht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, daß auch eine gewerbliche Nutzung zulässig sein soll, die mit einem sozialen Unwerturteil behaftet ist (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 1323/1324 m. w. N.). Das Landgericht brauchte jedoch nicht zu prüfen, ob die Nutzung der Teileigentumsräume der Antragstellerin zu 3 zum Zweck eines bordellartigen Betriebs gegen die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung verstößt. Es hat zu Recht angenommen, daß diese Nutzung durch den bestandskräftigen Eigentümerbeschluß zu TOP 9 A vom 20.4.1999 untersagt worden ist, an den die Beteiligten gemäß § 10 Abs. 3, § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG gebunden sind.

b) Das Landgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, daß der hier angefochtene Beschluß zu TOP 2 A vom 13.12.1999 die bereits am 20.4.1999 zu TOP 9 A beschlossene Untersagung der Nutzung von Einheiten als bordellartige Betriebe bestätigt (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 55, 60). Die Einwendungen der Antragstellerin zu 3 gegen die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A vom 20.4.1999 greifen nicht durch. Eigentümerbeschlüsse, die wie hier eine auch für Sondernachfolger geltende Regelung enthalten, sind "aus sich heraus", objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlußfassung erörtert wurde und was die Beteiligten damit beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es in der Versammlungsniederschrift einen Niederschlag gefunden hat (BGHZ 139, 288/292 = GE 1999, 319, BayObLG NJW-RR 2000, 603/605 und st. Rspr.). Das Landgericht ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Der Senat teilt die von ihm vorgenommene Auslegung. Aus der Versammlungsniederschrift vom 20.4.1999 ergibt sich kein Anhaltspunkt für das Vorbringen der Antragstellerin zu 3, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 hatten sich nur auf eine Nutzung durch Dritte bezogen. Das Landgericht hat daher zu Recht von der Vernehmung der von der Antragstellerin zu 3 benannten Zeugen abgesehen.

Die nächstliegende Bedeutung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A bis C ist vielmehr, daß jede künftige Nutzung von Teileigentumsräumen für Zwecke eines bordellartigen Betriebs untersagt werden soll, gleichgültig ob diese Nutzung von einem Mieter oder vom Teileigentümer selbst ausgeübt wird.

c) Die Anträge, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A bis C vom 20.4.1999 für ungültig zu erklären, sind durch den rechtskräftigen Beschluß des Amtsgerichts vom 14.7.1999 abgewiesen worden. In dieser Entscheidung ist auch die Verneinung von Nichtigkeitsgründen enthalten, denn der Streit über Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe bildet denselben Verfahrensgegenstand (BayObLGZ 1980, 29/36; BayObLG WE 1990, 178).

d) Außer dem Entscheidungssatz erwachsen auch die ihn tragenden rechtlichen Erwägungen in Rechtskraft (BayObLGZ 1994, 216/219 m. w. N.; Bärmann/Merle § 45 Rn. 115). Daher erfaßt die Rechtskraft im vorliegenden Fall nicht nur den Ausspruch, daß die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A bis C nicht für ungültig erklärt werden, sondern auch die Begründung des Amtsgerichts dafür, nämlich daß bei typisierender Betrachtungsweise eine Anlage schon durch das Vorhandensein bordellartiger Betriebe entwertet wird, und daß auch die rund zwölfjahrige Nutzung eines Teileigentums zu einem solchen Zweck nicht dazu geführt hat, daß das Recht der übrigen Teileigentümer, eine bestimmungsgemäße Nutzung zu verlangen, verwirkt wäre (vgl. BayOb-LG NJW-RR 1994, 658/659). An die rechtskräftige Untersagung einer bordellartigen Nutzung von Teileigentumseinheiten ist die Antragstellerin zu 3 gemäß § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG gebunden. Sie kann daher nicht damit gehört werden, daß von ihrem Betrieb keine Störungen ausgingen. Ebensowenig kann sie geltend machen, ein Anspruch der übrigen Teileigentümer auf Unterlassung der von ihr ausgeübten Nutzung sei verwirkt. Auch insoweit hat das Landgericht daher zu Recht von einer Beweiserhebung abgesehen. e) Die bereits am 20.4.1999 beschlossene Untersagung der Nutzung von Teileigentumseinheiten als bordellartige Betriebe wird durch den hier angefochtenen Eigentümerbeschluß zu TOP 2 A durch die Festlegung eines Zeitpunkts für die Beendigung derzeit ausgeübter Nutzungen ergänzt (vgl. Bärmann/Merle § 23 Rn. 65; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 140, 104 a). Diese Regelung entspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinn von § 21 Abs. 3 und 4 WEG. Das gleiche gilt für den Eigentümerbeschluß zu TOP 2 B, mit dem die Verwalterin ermächtigt wird, die Ansprüche der Teileigentümer auf Beendigung derartiger unzulässiger Nutzungen durchzusetzen und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt mit ihrer Vertretung zu beauftragen. (...)

Teileigentum mit der Bestimmung "Laden" darf nicht für einen bordellartigen Betrieb genutzt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte durch einen früheren Beschluß die Nutzung von Teileigentum durch einen sog. Massagesalon untersagt. Der Eigentümerbeschluß wurde angefochten, der Anfechtungsantrag zurückgewiesen und die sofortige Beschwerde zurückgenommen. Später wiederholten die Wohnungseigentümer den Untersagungsbeschluß, der wiederum angefochten wurde.

Durch die Rechtsmittelrücknahme in dem ersten Anfechtungsverfahren wurde die mehrheitlich beschlossene Untersagung rechtskräftig. Damit wurde zugleich festgestellt, daß der erste Eigentümerbeschluß auch nicht etwa nichtig sei, weil er etwa in den Kernbereich des Teileigentums eingreife, das "zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck" genutzt werden durfte. Die Rechtskraft erfaßt auch die Begründung des Gerichtsbeschlusses, daß nämlich eine Wohnanlage schon durch das Vorhandensein bordellartiger Betriebe entwertet wird, und daß auch die rund zwölfjährige Nutzung zu dem verbotenen Zweck nicht zu einer Verwirkung des Unterlassungsanspruchs geführt hat. Aus dieser Rechtskraft folgt, daß auch die Anfechtung des Zweitbeschlusses über die Untersagung, mit der ein Zeitpunkt für die Beendigung der Nutzung festgelegt wird, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.