Teileigentum

Teileigentum; Gebrauch; Sex-Shop; Erotik-Fachgeschäft

1. Ermächtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen gegen einen vermietenden Teileigentümer, klagt der beauftragte Rechtsanwalt jedoch auf Beendigung des Mietverhältnisses, ist Verfahrensgegenstand auch der Unterlassungsanspruch. Die Wohnungseigentumsgerichte haben in diesem Falle auf eine sachdienliche Antragsänderung hinzuwirken.2. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 14 Nr. 1 WEG erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotik-Fachgeschäfts mit Videothek, jedenfalls sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb (Sex-Shop).

Die Antragstellerin ist die Verwalterin der im Rubrum be-zeichneten Wohnungseigentumsanlage, die aus einem Altbau mit 2 Gewerbeeinheiten sowie 18 Wohneinheiten besteht und in der City West gelegen ist. Die Rechtsverhältnisse der Miteigentümer sind in der Teilungserklärung vom 20. Juli 1984 geregelt. In § 3 Nr. 5 der Tei-lungserklärung heißt es: "Jeder Teileigentümer ist berechtigt, in den zu seinem Teileigentum gehörenden Räumen eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben. Die Ausübung eines Gewerbes, welches mit Gefahren oder Belästigungen für die übrigen Eigentümer verbunden sein kann, bedarf der Einwilligung des Verwalters. Die Vorschriften der Absätze 2, 3 und 4 gelten im übrigen entsprechend." Unter Nr. 3 heißt es, daß die Zustimmung (= Einwilligung des Verwalters) nur aus einem wichti-gen Grund verweigert bzw. auch von der Erfüllung von Auflagen ab-hängig gemacht werden kann. Als wichtiger Grund soll insbesondere gelten, "wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder Hausbewohner z. B. durch Publikumsverkehr oder auf andere Weise befürchten läßt oder wenn sie den Charakter als Wohnhaus beeinträchtigt."Der Antragsgegner ist Teileigentümer der im Aufteilungsplan zur Tei-lungserklärung mit Nr. 4 bezeichneten Teileigentumseinheit mit einer Größe von 162,19 m2, bestehend aus insgesamt 4 Räumen, die im Aufteilungsplan als "Laden" bezeichnet sind. Die Räume dieser im Erdgeschoß des Vorderhauses und des Seitenflügels belegenen Teil-eigentumseinheit sind mit großen Schaufenstern versehen und können über einen separaten, vom Hauseingang getrennten Zugang be-treten werden. Die Zimmer der zweiten Teileigentumseinheit sind im Aufteilungsplan als "Ladenverkauf, Zimmer, Flur, Küche, Lager" beschrieben. Durch Mietvertrag vom 15. Februar 1996, in dem auch eine Untervermietung gestattet wird, vermietete der Antragsgegner die Teileigentumseinheit Nr. 4, in der zuvor ein Friseurgeschäft betrieben worden war, nach den Regelungen im Mietvertrag zum "Verkauf und Verleih von Videokassetten, Magazinen und Waren aus dem ehehygienischen Bereich, sowie die Vorführung von Videos in Münzkabinen". Entsprechend diesem Bestimmungszweck werden die Räume täglich bis 24 Uhr und auch sonntags genutzt. Die durch geschlossene Vertikal-Jalousien vor Einblicken von außen geschützten Schaufensterscheiben sind mit als Neonröhren ausgestatteten Schriftzügen mit den Aufschriften "Erotik-Shop", "Video-Movie", "64 Programme, Video-Kabinen" versehen. Ferner befindet sich in der Nähe der Eingangstür ein Ladenschild mit der ebenfalls in Neon-Röhren gehaltenen Aufschrift "Go up, Shop, Video-Kabinen" sowie die beleuchtete Silhouette eines roten Mundes. Unstreitig befindet sich im Erdgeschoß des etwa 20 m von der Wohnanlage entfernten Hauses Nr. 15 ein bran-chengleiches Geschäft und wird am Ende der Straße in etwa 150-200 m Entfernung ein Nachtclub betrieben. Weitere Nachtclubs und vergleichbare Etablissements sind in der angrenzenden Straße angesiedelt.

In der Eigentümerversammlung vom 23. April 1997 faßten die Eigentümer mehrheitlich zu TOP 13 folgenden Beschluß: "Es wird der Beschluß gefaßt, die Verwalterin zu beauftragen, im Namen der Eigentümergemeinschaft gegen den Miteigentümer (Antragsgegner) die Klage auf Unterlassung des durch die Eröffnung des Sex-Shops (Videoshop mit Filmkabinen) entstandenen Nachteils durch Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zu erheben."Mit der Antragsschrift begehrt die Antragstellerin in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer die Verpflichtung des Antragsgegners zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Betrieb des Sex-Shops. Sie hat die Auffassung vertreten, die vom Antragsgegner gewählte Nutzungsart widerspreche sowohl der Teilungserklärung als auch der Vorschrift des § 15 WEG, denn Sex-Shops mit Dienstleistungsangeboten gegen Entgelt seien in Eigentumswohnanlagen grundsätzlich unzulässig. Auf Grund des auch außerhalb der Ladenöffnungszeiten aufrechterhaltenen Geschäftsbetriebes werde deutlich, daß der Schwerpunkt des Betriebes nicht im Verkauf, sondern im Betrieb der Videokabinen liege. Diese Nutzung sei aber mit der in der Teilungserklärung niedergelegten Nutzungsart eines Ladens nicht vereinbar. Mit Beschluß vom 1. August 1997 hat das Amtsgericht den Antragsgegner verpflichtet, das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung zu beenden. Auf die Erstbeschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht unter Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin führte zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

1. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß die Verwalterin durch den Eigentümerbeschluß vom 13. April 1997 zu TOP 13 zur Geltendmachung des Anspruchs im gerichtlichen Verfahren ermächtigt ist, dieser Beschluß selbst noch nicht konstitutiv die Verpflichtung des Antragsgegners zur Beendigung bzw. Unterlassung der konkreten Nutzung seines Teileigentums festlegt (Senat GE 1997, 561 = NJW-RR 1997, 1033 = ZMR 1997, 318) und die Verwalterin auch berechtigt ist, das Verfahren in Verfahrensstandschaft zu führen, weil ihr insoweit ein Wahlrecht zusteht (Senat NJW-RR 1991, 1363; BayObLG GE 1997, 123 = ZMR 1997, 42).

Ebenso wie das Amtsgericht hat das Landgericht lediglich über den Antrag auf Beendigung des Mietverhältnisses entschieden. Zur Abweisung dieses Antrags hätte es jedoch nicht der umfangreichen rechtlichen Erwägungen bedurft, weil nach gefestigter Rechtsprechung bei Unterlassungsansprüchen nach § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Miteigentümer nicht vorgeschrieben werden kann, auf welche Weise er einen geschuldeten Erfolg, nämlich die Unterlassung der unzulässigen Nutzung, erreicht; der zur Unterlassung bestimmter Verhaltensweisen verpflichtete Miteigentümer setzt sich bei Zuwiderhandlungen gegen das Verbot der Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO aus; in diesem Verfahren ist dann auch zu prüfen, ob er die Zuwiderhandlung verschuldet hat, weil er als mittelbarer Störer nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen hat, um den geschuldeten Erfolg zu erreichen (BayObLG NJW-RR 1994, 337 = WE 1994, 278; ebenso BGHZ 129, 329 = GE 1995, 1215 = NJW 1995, 2036, 2037 unter Hinweis gerade auf die Rechtsprechung des BayObLG NJW-RR 1991, 658, welche in NJW-RR 1994, 337 = WE 1994, 278 bekräftigt wird). Die Verpflichtung des Antragsgegners zur Beendigung des Mietverhältnisses (wie sie das Landgericht abgelehnt, das Amtsgericht hingegen bejaht hat) stößt auch insoweit auf Bedenken, als der Vermieter sich jedenfalls nicht durch Kündigung aus wichtigem Grund aus einem Mietverhältnis lösen kann, das er im Widerspruch zur Teilungserklärung eingegangen ist (BGH GE 1996, 320 = NJW 1996, 714), weil der Vermieter sich insoweit Schadensersatzansprüchen des Mieters nicht durch Kündigung entziehen darf. Allerdings weist der BGH (a.a.O.) darauf hin, daß das Vorgehen der Eigentümergemeinschaft gegen den Vermieter sich als "weitgehend stumpfe Waffe" erweist, wohingegen ein Vorgehen gegen den Mieter direkt (im Wege des Zivilprozesses) erfolgversprechender sein dürfte.

Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht hat den Verfahrensgegenstand in eigener Kompetenz zu bestimmen. Auch wenn die Antragstellerin in erster und zweiter Instanz lediglich einen Anspruch auf Beendi-gung des Mietverhältnisses verfolgt hat, der nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bayerischen Obersten Landesgerichts von vornherein aus Rechtsgründen erfolglos bleiben mußte, war doch hinreichend erkennbar, daß es der Antragstellerin um den allgemeineren Unterlassungsanspruch gegen den Antragsgegner ging, zu dessen Geltendmachung sie auch durch Eigentümerbeschluß vom 23. April 1997 ermächtigt ist. Schon in entsprechender An-wendung des § 139 ZPO waren die Vorinstanzen gehalten, auf die Stellung sachdienlicher und nicht von vornherein unbegründeter, weil zu eng gefaßter Anträge hinzuwirken. Dies gilt um so mehr im Verfah-ren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, in dem die Bindung an die gestellten Anträge geringer ist als nach der ZPO, wenn es sich nur um dassel-be Rechtsschutzziel handelt. Im übrigen hat sich das Landgericht in seiner Entscheidungsbegründung auch mit dem (bisher nicht gestellten) Unterlassungsanspruch auseinandergesetzt.

Dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht ist es verwehrt, in dritter In-stanz auf die Stellung eines sachdienlichen Antrages hinzuwirken (Jansen, FGG 2. Aufl., § 27 Rdn. 38; Staudinger/Welzel, WEG § 45 Rdn. 43; BayObLG WE 1991, 294 unter Hinweis auf die Unzulässigkeit einer Antragserweiterung im Revisionsverfahren des Zivilprozesses). Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann auch nicht über einen bisher in den Vorinstanzen noch gar nicht gestellten Sachantrag ent-scheiden. Es ist der Entschließung der Antragstellerin vorbehalten, auf den gerichtlichen Hinweis ihren Antrag (im Rahmen des Rechtsschutzzieles) umzuformulieren. Allen Beteiligten muß hierzu rechtliches Gehör gewährt werden. Ob unter diesen Umständen von einer Zurückverweisung ausnahmsweise abgesehen werden könnte, wenn auch der geänderte Antrag unter keinem Gesichtspunkt Erfolg haben kann, braucht hier nicht entschieden zu werden, weil davon nicht aus-zugehen ist.2. Für den Fall, daß die Antragstellerin ihren bisherigen Sachantrag entsprechend den obigen Ausführungen umstellen sollte, sieht sich der Senat zu folgenden Hinweisen veranlaßt: Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungs- und Teileigentümer sein Sondereigentum im Rahmen des Bestimmungszwecks in beliebiger Weise nutzen. Die Teilungserklärung kann nach § 15 Abs. 1 WEG Einschränkungen in Gestalt von Zweckbestimmungen enthalten. Die eigentliche Teilungserklärung vom 20. Juli 1984 spricht bei der Einheit Nr. 4 lediglich von "nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten", beläßt es also bei der allgemeinen Begriffsbestimmung des Teileigentums im Sinne von § 1 Abs. 3 WEG. Die in der Teilungserklärung enthaltene "Gemeinschaftsordnung", die im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG hauptsächlich die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer in Abweichung des Gesetzes enthält, spricht in § 3 Nr. 5 generell davon, daß jeder Teilei-gentümer berechtigt ist, in den zu seinem Teileigentum gehörenden Räumen eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben, ohne das Gewerbe einzuschränken. Lediglich der Aufteilungsplan, der zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört und über § 7 Abs. 4 WEG zum Grundbuchinhalt geworden ist, enthält bezüglich der Einheit Nr. 4 die Be-zeichnung "Laden". Der Senat hält an seiner in seinem zur Veröffentli-chung bestimmten Beschluß vom 17. November 1999 - 24 W 3094/99 - (GE 2000, 477 = ZMR 2000, 250) geäußerten Auffassung fest, daß bei unterschiedlichen Zweckbestimmungen in der Teilungserklärung ("Gewerbe" in der Gemeinschaftsordnung bzw. "Laden" in dem Aufteilungsplan) regelmäßig nicht festgestellt werden kann, daß die engere Bezeichnung verbindlich sein soll. Da § 13 Abs. 1 WEG von der belie-bigen Nutzung spricht, bedarf die Einschränkung der Zweckbestimmung des Nachweises, der im vorliegenden Fall nicht geführt werden kann.

Unter Zugrundelegung der verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts hält der Senat eine andere rechtliche Beurteilung für angebracht. Gemäß § 3 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung bedarf die Ausübung eines Gewerbes, welches mit Belästigungen für die übrigen Eigentümer verbunden sein kann, der Einwilligung des Verwalters. Die Einwilligung oder Zustimmung darf zwar nur aus einem wichtigen Grund verweigert und auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund gilt aber insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder Hausbewohner zum Beispiel durch Publikumsverkehr oder auf andere Weise befürchten läßt oder wenn sie den Cha-rakter als Wohnhaus beeinträchtigt. Dabei kann der betroffene Miteigentümer die Entscheidung der Eigentümerversammlung begehren, die hier am 23. April 1997 zu TOP 13 die Zustimmung verweigert hat, so daß letztlich das Wohnungseigentumsgericht entscheiden muß.

Die Einschränkungen in der Gemeinschaftsordnung stellen sich als Konkretisierung der Pflichten zur Rücksichtnahme im Sinne des § 14 Nr. 1 dar. Danach darf von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch gemacht werden, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 14 Nr. 1 WEG erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen allenfalls den Betrieb eines ladenmäßigen Erotik-Fachgeschäftes mit Videothek im Rahmen der gewerberechtlichen Bestimmungen, sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Ein-zelkabinenbetrieb (Sex-Shop). Diese Auffassung wird - soweit ersichtlich - einhellig in Schrifttum und Literatur vertreten (Bärmann/Pick/Mer-le, WEG 8. Aufl., § 13 Rdn. 49; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl., § 14 Rdn. 3; Röll in MüKomm, 3. Aufl., WEG § 13 Rdn. 4 bei Fußnote 20; Sauren, WEG 3. Aufl., § 15 Rn. 10 Stichwort "Sex-Shop/-Kino"; Stau-dinger/Bub, WEG § 15 Rdn. 28, BayObLG GE 1994, 1389 = NJW-RR 1995, 467 = FGPrax 1995, 33 = MDR 1995, 144 = WuM 1994, 635 = WE 1995, 279; LG Passau MDR 1983, 758; AG Wiesbaden NJW-EM 1996, 15). Wenn das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW-RR 1995, 467) unter eingeschränkten Bedingungen den Betrieb eines so-genannten Erotik-Shops, der sich auf den Verkauf von Waren einschließlich Filmen und Zeitschriften beschränkt, für zulässig hält, wenn er mit dem Charakter der Wohnanlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen vereinbar ist, ergibt sich umgekehrt, daß jedenfalls die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb, der täglich bis 24 Uhr und auch sonntags erfolgt, als unzulässig anzusehen ist. Dieser Geschäftsbetrieb geht auch über eine bloße Videothek hinaus (zu dessen Zulässigkeit vgl. BayObLG WE 1994, 247). Der Se-nat schließt sich dieser rechtlichen Beurteilung an. Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht unerhebliche Beeinträchtigung. Der Betrieb eines Sex-Shops mit einem erheblichen Publikumsverkehr bis in die Nachtstunden stellt eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Mitbewohner des Hauses dar, die auch nicht dadurch entfällt, daß die Gewerberäume einen gesonderten Eingang von der Straße her ha-ben. Diese nicht unerhebliche Beeinträchtigung geht über das bei ei-nem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß (§ 14 Nr. 1 WEG) hinaus, weil dem Teileigentümer andere Vermletungsmöglichkeiten offenstehen.

Das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erlaubt einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotik-Fachgeschäftes mit Videothek, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinen-Betrieb.

Eine Wohnungseigentumsanlage in der Berliner City West verfügte neben 18 Wohneinheiten auch über zwei Gewerbeeinheiten. Nach der Teilungserklärung durfte jeder Teileigentümer in den zu seinem Teileigentum gehörenden Räumen eine gewerbliche Tätigkeit ausüben. Jedoch hatte eine unzumutbare Beeinträchtigung durch die Gewerbeausübung zu unterbleiben. Ein Teileigentümer vermietete seine Räume "zum Verkauf und Verleih von Videokassetten, Magazinen und Waren aus dem ehehygienischen Bereich, sowie zur Vorführung von Videos in Münzkabinen". Die Ladenräume wurden, auch sonntags, bis 24 Uhr genutzt. Auf den durch Jalousien vor Einblicken von außen geschützten Schaufensterscheiben befinden sich in Form von Neonröhren gestaltete Schriftzüge wie "Erotik-Shop", "Video-Movie" usw. Die anderen Wohnungseigentümer beauftragten die Verwalterin, den Teileigentümer auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Der eingeschaltete Anwalt verlangte von dem Teileigentümer, daß dieser seinem Gewerbemieter kündige. Das AG gab dem Antrag statt, das LG wies ihn ab.

Das Kammergericht verwies durch Beschluß vom 16. Februar 2000 die Sache an das Landgericht zurück. Dem Teileigentümer könne nicht vorgeschrieben werden, wie er dem Unterlassungsgebot im einzelnen nachkomme. Der Unterlassungsanspruch wäre in bezug auf die Nutzung als Sex-Shop allerdings begründet, eine reine Videothek dürfte dagegen in den Räumen betrieben werden. Der Betrieb eines Sex-Shops mit einem erheblichen Publikumsverkehr bis in die Nachtstunden stelle dagegen eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Mitbewohner eines Hauses dar, die auch nicht dadurch entfalle, daß - wie im konkreten Fall - die Gewerberäume einen gesonderten Eingang von der Straße her hatten.