Teileigentümer

Teileigentümer; Genehmigung; unwirksame Veräußerung

Versagt ein Teileigentümer dem anderen die Genehmigung zur Veräußerung des Teileigentums, ist der Veräußerungsvertrag gemäß § 12 Abs. 3 WEG erst nach Abschluß des in § 43 WEG statuierten Verfahrens endgültig unwirksam (Festhaltung OLG Hamm DNotZ 1992, 232).

Ein wirksamer Kaufvertrag, den die Ausübung des Rücktrittsrechts voraussetzt, liegt vor. Der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam. Der Veräußerer war bezüglich des im Grundbuch eingetragenen Teileigentums, bestehend aus einem halben Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum an drei Garagen im Sondereigentum beschränkt. Zur Veräußerung seines Teileigentums bedurfte er der Zustimmung des anderen Teileigentümers. Das ergibt sich aus den Grundakten und dem Kaufvertrag des Erblassers mit der Bekl. v. 14.9.1993. Die Veräußerungsbeschränkung ist gemäß § 12 WEG wirksam. Gemäß § 12 Abs. 3 WEG ist der Kaufvertrag unwirksam, so lange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Die Berechtigte hat die Genehmigung verweigert. Dieses führt jedoch noch nicht zu einer endgültigen Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung. Der Senat hat in der Entscheidung DNotz 1992, 232 (so auch Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl., § 12 Rn. 12; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 12 Rn. 14) entschieden, daß auch bei einer Versagung der Genehmigung eine endgültige Unwirksamkeit erst bei Abschluß des Verfahrens gemäß § 43 WEG eintritt. An dieser Rechtsauffassung hält der Senat fest. Denn sie zieht die Konsequenz aus den gesetzlichen Regelungen der §§ 12 Abs. 2, 43 WEG, die es dem betroffenen Wohnungseigentümer erlauben, die Zustimmung des anderen durch Entscheidung des Gerichts zu erzwingen.

Eine endgültige Unwirksamkeit durch Versagung der Genehmigung ist danach noch nicht eingetreten. Im vorliegenden Fall wurde ohnehin vor dem falschen Gericht (dem Prozeßgericht) statt dem Amtsgericht im Sinne des § 43 WEG geklagt. Bis zu einer Entscheidung gemäß § 43 WEG (oder des Prozeßgerichtes, dessen Urteil in seinen objektiven Grenzen einem Verfahren nach § 43 WEG entgegenstellen würde, vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 55. Aufl., WEG § 46 Rn. 1), ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Ein Rücktrittsrecht steht der Kl. zu, da die Bekl. ihr gegenüber die Erfüllung des Vertrages ernsthaft und endgültig sowie ungerechtfertigt verweigert hat.