Teile des Berliner Mietspiegels als einfacher Mietspiegel mit Indizwirkung

Teile des Berliner Mietspiegels als einfacher Mietspiegel mit Indizwirkung; Entbehrlichkeit eines Sachverständigengutachtens; einzelne Wohnwertmerkmale nach der Orientierungshilfe; Sternchenfelder

1. Auch ein einfacher Mietspiegel mit geringer Zahl der erhobenen Mietwerte (hier: Feld G1 im Berliner Mietspiegel 2011) kann zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht herangezogen werden.

2. Ein Sachverständigengutachten ist nur einzuholen, wenn der Vermieter substantiierte Einwendungen gegen den Mietspiegel erhebt. Die Miethöhe von Vergleichswohnungen im selben Haus oder bei Neuvermietungen in bestimmten Stadtteilen reicht dafür nicht.

3. Einzelne Wohnwertmerkmale nach der Orientierungshilfe (unzureichende Elektroinstallation, Hängeboden, Grundofen als „Kamin", überfüllter Fahrradkeller).

Die Bekl. sind aufgrund des mit der Vorgängerin des Kl. im Eigentum am 27. April 1992 abgeschlossenen Vertrages Mieter der im 1. Geschoss rechts gelegenen 89,08 m2 großen Wohnung. Unter der Wohnung der Bekl. befinden sich die im Erdgeschoss liegenden Gewerberäume. Das Bad verfügt über Dielen auf dem Fußboden und eine freistehende Wanne ohne separate Dusche, die Wände sind nicht gefliest. In der Wohnung befindet sich ein Hängeboden. Drei Zimmer der Wohnung werden mit einem Kachelofen geheizt, in der Küche und im Bad befindet sich jeweils eine Gasaußenwandheizung vom DDR-Typ Gamat 3000. Im Bad gibt es zudem einen Gasdurchlauferhitzer. Ferner verfügt das Gebäude über zwei Fahrradabstellräume. Auf dem Hof des Hauses ist ein Sandkasten mit Sitzflächen am Rand vorhanden. Im Sommer werden auf dem Innenhof Blumenkästen und Blumenkübel aufgestellt. Die Mülltonnen stehen ohne besondere Begrenzung ebenfalls in einer Reihe auf dem Hof.

Der Kl. forderte von den Bekl. mit Schreiben vom 8. Juli 2011 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 350,62 € mit Wirkung zum 1. Oktober 2011. Sie behauptet, die Treppenhäuser seien repräsentativ und hochwertig. Die Heizungsanlage in der Wohnung der Bekl. sei kurz vor der Wende und nicht vor 1984 installiert worden. Der Kl. ist der Ansicht, die Grundöfen in der Wohnung der Bekl. erfüllten das wohnwerterhöhende Merkmal „Innenkamin".

Die Bekl. behaupten, die Elektroinstallation sei unzureichend. In der Wohnung lägen zweileitrige Aluminiumkabel. Die beiden stromführenden Phasen und der Nullleiter seien auf das zweiadrige Kabel geschaltet, was an sich schon gefährlich sei. Es gebe vier Sicherungen für die Stromkreise „Waschmaschine", „Licht gesamte Wohnung", „Steckdosen Küche" und „Steckdosen restliche Wohnung". Sobald die Waschmaschine in Betrieb sei, beeinflusse dies ein eingeschaltetes weiteres leistungsstarkes Gerät, wie beispielsweise den Staubsauger. Die Sicherung für die Steckdosen der restlichen Wohnung schalte sich dann aus. Zwei leistungsstarke Geräte, wie Waschmaschine und Staubsauger oder Staubsauger und Bügeleisen, könnten nicht gemeinsam betrieben werden. Der eine Fahrradabstellraum sei ständig überfüllt mit Fahrrädern und wegen des sehr schmalen Zugangs mit einer Breite von 1,06 m nicht wirklich nutzbar.

Die formalen Voraussetzungen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen sind gegeben. Der Kl. kann jedoch von den Bekl. lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf einen Betrag von 321,57 € verlangen, da dieser Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht.

Hierfür ist - worüber zwischen den Parteien Einvernehmen besteht - das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2011 einschlägig, dessen Spanne von 3,29 € bis 4,39 € reicht.

Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig negativ zu werten, die Merkmalgruppe 2 neutral.

Die Merkmalgruppe 3 hat zugunsten der Bekl. Berücksichtigung zu finden, da eine unzureichende Elektroinstallation vorliegt. Die Bekl. haben ausführlich und substantiiert geschildert, welche größeren haushaltsüblichen Elektrogeräte nicht gleichzeitig betrieben werden können, ohne dass die Sicherung eines Stromkreises sich ausschaltet. Nach ihrem Vortrag ist der gleichzeitige Betrieb der Waschmaschine und des Staubsaugers oder des Staubsaugers und des Bügeleisens nicht möglich.

Das diesbezügliche Bestreiten des Kl. ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich. Nach seinem eigenen Vortrag hat er sich ein Bild von der Situation in der Wohnung der Bekl. gemacht. Weshalb er dann zum Betrieb der Elektrogeräte keine konkreteren Angaben machen konnte, ist nicht ersichtlich. Auch in einer Berliner Altbauwohnung muss mittlerweile der Betrieb der Waschmaschine und des Staubsaugers nebeneinander möglich sein. Eine entsprechende Einschränkung in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung, dass dieses Merkmal lediglich für Neubauwohnungen gelten soll, gibt es nicht.

Auf der anderen Seite stellt der unstreitig in der Wohnung vorhandene Hängeboden jedoch keinen Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung dar. Dies ergibt sich bereits aus dem klaren Wortlaut der Orientierungshilfe zur Merkmalgruppe 3, da ein Hängeboden weder ein abgeschlossener Raum noch ein Schrank ist, aber auch daraus, dass ein Einbauschrank oder Abstellraum wesentlich leichter zu nutzen ist als ein nur durch eine Leiter zu erreichender Hängeboden.

Auch das weitere vom Kl. erwähnte Merkmal des Innenkamins liegt nicht vor. Darunter versteht man einen Kamin, der neben seiner Funktion als zusätzliche (und nicht einzige) fakultative Wärmequelle auch optisch ansprechend gestaltet ist und es dem Mieter ermöglicht, in behaglicher, gemütlicher Stimmung die natürliche Wärmequelle zu genießen.

Der Stuck in einem Zimmer ist ebenfalls unerheblich, da dieser nach dem Mietspiegel in der überwiegenden Anzahl der Räume vorliegen muss.

Die Merkmalgruppe 4 ist neutral zu werten. Das Haus verfügt zum einen über zwei abschließbare Fahrradabstellräume innerhalb des Gebäudes. Auch wenn der Zugang zum Abstellraum lediglich eine Breite von 1,06 m aufweist und über eine steile Kellertreppe führt, ist das Merkmal gegeben, da eine bestimmte Bequemlichkeit der Nutzung nicht vorgeschrieben ist. Soweit jedenfalls der eine Abstellraum nach den Angaben der Bekl. ständig überfüllt sein soll, würde es sich um einen behebbaren Mangel handeln, der jedoch das wohnwerterhöhende Merkmal nicht zu Fall bringt.

Weitere positive Merkmale liegen jedoch nicht vor. Weder ist der Eingangsbereich oder das Treppenhaus repräsentativ oder hochwertig saniert noch liegt ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand vor. Hierfür wäre die Verwendung hochwertiger Materialien notwendig, die eindeutig nicht vorliegt.

Nach den von den Bekl. eingereichten Farbfotos ist vielmehr das Negativmerkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" gegeben. Die Wohnungseingangstür ist größtenteils bis auf das nackte Holz durch zahlreiche Kratzer verunstaltet. Auf der Tür selbst und der Fassade im Eingangsbereich befinden sich mehrere Graffiti. Der Farbanstrich im Treppenhaus weist ebenfalls zahlreiche Kratzer und Schmutzspuren auf. Der Belag auf den einzelnen Treppenstufen ist in der Mitte fast vollständig abgenutzt und unansehnlich.

Die vom Kl. aufgeführten Baumaßnahmen fanden sämtlich erst im Jahr 2012 statt, also nach dem Zeitpunkt, zu dem das Mieterhöhungsverlangen wirksam werden sollte. Für die Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind diese Maßnahmen bereits aus diesem Grunde unbeachtlich. Zudem genügen kleinere Instandhaltungsmaßnahmen ohnehin nicht, um insgesamt einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes anzunehmen. Nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung müsste zumindest die Fassade oder das Dach des jeweiligen Gebäudeteils erneuert worden sein. Dies ist nicht der Fall.

Weitere negative Merkmale liegen ebenfalls nicht vor. Dass die Heizanlage bzw. die vorhandenen Gamat-Heizgeräte vor 1984 eingebaut wurden, haben die Bekl. weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Allein dies ist jedoch für die Bewertung des Wirkungsgrades einer Heizanlage von Bedeutung. Auch eine unzureichende Wärmedämmung liegt nicht vor. Eine solche ist durch den Vergleich von Häusern zu ermitteln, die im Baualter und der Ausstattung vergleichbar sind. Dass die vorhandene Wärmedämmung deutlich hinter der Ausstattung vergleichbarer Altbauten zurückbleibt, ist nicht ersichtlich.

Die Merkmalgruppe 5 ist ebenfalls neutral zu werten. Positive Merkmale liegen nicht vor. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück ist bereits nach dem eigenen Vortrag des Kl. nicht gegeben, da hierfür allein das Vorhandensein eines Sandkastens nicht ausreicht. Vielmehr muss das gesamte Grundstück durch Anlage von Beeten, Grünflächen, Ruhezonen oder Sitzbänken besonders gestaltet sein. Hier liegt schlicht ein durchschnittlicher Berliner Innenhof vor, der immerhin über einen Sandkasten verfügt und in dem das Spielen erlaubt ist.

Es liegt auch keine gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung vor, die nur den Mietern zugänglich ist. Die Mülltonnen stehen nebeneinander auf dem Hof, eine Sichtbegrenzung ist bereits nicht vorgetragen.

Auf der anderen Seite liegen auch keine Negativmerkmale vor, da allein das ursprüngliche Vorhandensein eines Spätverkaufsladens bis Ende 2011 und danach der Betrieb einer Künstlerwerkstatt keine erhebliche regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche hervorruft.

Auch die Tatsache, dass sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite ein Hostel befindet, rechtfertigt die Annahme eines Negativmerkmals nicht. Bei beiden Betrieben liegen allenfalls normale Beeinträchtigungen durch Kundenverkehr vor, die die Erheblichkeitsschwelle nicht überschreiten.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass zugunsten der Bekl. die Merkmalgruppen 1 und 3 zu berücksichtigen sind und die Merkmalgruppen 2, 4 und 5 neutral zu werten sind. Per Saldo ist vom Mittelwert des Mietspiegels ein Abschlag von 40 % der unteren Spanne vorzunehmen, wodurch sich ein Wert von 3,614 €/m2 (gerundet 3,61 €/m2) ergibt (3,83 - 0,216).

Entgegen der Auffassung des Kl. war bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch kein Sachverständigengutachten einzuholen. Denn allein die Tatsache, dass das hier einschlägige Feld G 1 nur bedingte Aussagekraft hat, steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Im Prozess darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur aufgrund von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Bei dem Berliner Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Er erfüllt die Voraussetzungen für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung. Ihm kommt nach § 558 d Abs. 2 BGB im Prozess sogar eine Vermutungswirkung dahin gehend zu, dass die genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Nach den Angaben im Mietspiegel liegen dem Feld G1 nur 10-14 Vergleichswerte zugrunde. Damit sind die darin enthaltenen Angaben zumindest wie die eines einfachen Mietspiegels zu werten. Diesem kommt zwar keine Vermutungswirkung, aber zumindest eine Indizwirkung zu (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010, VIII ZR 99/09 - GE 2010, 1049). Er stellt damit ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Die Vermutung kann zwar entkräftet werden, wenn der Vermieter im konkreten Einzelfall substantiierte Einwendungen erhebt. Die Angabe von Vergleichswohnungen nur innerhalb des Hauses reicht hierfür jedoch nicht aus. Ebenso wenig genügt die Tatsache, dass bei einer Neuvermietung derzeit in einigen Berliner Stadtteilen eine höhere Miete als die nach dem Mietspiegel zulässige verlangt werden kann. Genau dies ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete völlig unerheblich.

Auch sieht das Landgericht Berlin eine Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens insbesondere nur dann, wenn die Spanne zwischen Ober- und Unterwert des Mietspiegelfeldes besonders groß ist (vgl. dazu LG Berlin, GE 2012, 1043; im genannten Fall hat der Oberwert des Mietspiegelfeldes das Doppelte des Unterwerts deutlich überschritten). Davon kann im vorliegenden Fall keine Rede sein, die Differenz zwischen Unter- und Oberwert beträgt hier lediglich 1,10 € pro Quadratmeter. Im benachbarten Feld G2, das über keine ** verfügt, beträgt die Differenz bereits 2,10 €.

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB (jedenfalls bezeichnet er sich so). Für bestimmte Rasterfelder mit nur einer geringeren Zahl an erhobenen Mietwerten gilt er lediglich als einfacher Mietspiegel, der von den Gerichten ebenfalls zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird. Der Bundesgerichtshof hat zwar kürzlich auf „substantiierte Angriffe" eines Vermieters gegen den Berliner Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel eine Beweiserhebung für grundsätzlich nötig gehalten (GE 2013, 197). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg meint, Angaben zur Miethöhe von Vergleichswohnungen im selben Haus oder bei Neuvermietungen reichten dafür nicht.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung und bezog sich dabei (zulässigerweise) auf Vergleichswohnungen im selben Haus als Begründungsmittel. Die Mieter stimmten nicht zu und machten zahlreiche wohnwertmindernde Merkmale geltend. Der Vermieter verlangte die Einholung eines Sachverständigengutachtens, da der Berliner Mietspiegel dieses Rasterfeld (im konkreten Fall ging es um das Feld G 1 im Berliner Mietspiegel 2011) nur mit maximal 10 bis 14 Mietwerten (**) belege und deshalb wegen geringer Anzahl nur eine bedingte Aussagekraft habe.

Mit Urteil vom 22. Januar 2013 hielt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage für überwiegend unbegründet. Auch wenn der Berliner Mietspiegel für dieses Rasterfeld nur als einfacher Mietspiegel gelte, habe er doch Indizwirkung dafür, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zutreffend wiederzugeben. Die Vermutung könne zwar entkräftet werden, wenn der Vermieter im konkreten Einzelfall substantiierte Einwendungen erhebe. Einwendungen, die vorliegend zur Einholung eines Sachverständigengutachtens hätten führen können, habe der Vermieter aber nicht erhoben. Dafür reichten weder die Angabe der Miethöhe von Vergleichswohnungen im selben Haus noch von Neuvermietungen im Bezirk, wo höhere Mieten als nach dem Mietspiegel zulässig verlangt würden.

Wohnwertmindernd sei im konkreten Fall die unzureichende Elektroinstallation zu berücksichtigen, weil der gleichzeitige Betrieb z. B. der Waschmaschine und des Staubsaugers oder des Staubsaugers und des Bügeleisens nicht möglich sei.

Der vorhandene Hängeboden sei kein Abstellraum mit Sichtschutz. Der vorhandene Grundofen (Kachelofen), mit dem drei Zimmer beheizt würden, sei nicht einem Innenkamin gleichzusetzen; darunter verstehe man eine zusätzliche und auch optisch ansprechend gestaltete Wärmequelle.

Stuck nur in einem Zimmer reiche nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal.

Die Mieter ihrerseits könnten sich nicht darauf berufen, dass die Fahrradabstellräume überfüllt seien, weil es sich dabei um einen behebbaren Mangel handele. Auch dass nur eine steile und schmale Kellertreppe zu den Fahrradabstellräumen führe, ändere an dem Merkmal nichts, denn eine bestimmte Bequemlichkeit bei der Nutzung sei nicht Voraussetzung.