Teilbetriebskostenabrechnung

Teilbetriebskostenabrechnung; Vorbehalt hinsichtlich Grundsteuer

§ 556 Abs. 3 Satz 3 steht einer Nachforderung von Betriebskosten (hier: Grundsteuer) nicht entgegen, wenn deren Geltendmachung innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren erfolgt.

(Leitsatz der Redaktion)

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung von 1.095,55 € aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 Satz 1 BGB bejaht.

a) Ohne Erfolg wendet die Bekl. sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, mit denen dieses - in Abweichung zur Rechtsauffassung des LG Rostock (Urt. v. 27.2.2009 - 1 S 200/08 in GE 2009, 1253 f., zit. nach juris) und des LG Düsseldorf (Urt. v. 22.9.2010 - 23 S 430/09 in GE 2011, 695, zit. nach juris) - eine Verjährung der Nachforderungen der Kl. verneint hat.

Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden ist der Anspruch, wenn er - gegebenenfalls auch im Wege der Klage - geltend gemacht werden kann. Voraussetzung dafür wiederum ist seine Fälligkeit, § 271 BGB (BGH, Urt. v. 23.1.2001 - X ZR 247/98 - Rn. 22 in NJW 2001, 1724 f., zit. nach juris). Dies setzt im Fall von Betriebskosten eine Abrechnung voraus, die - anders als die Bekl. meint - in den Grenzen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Korrektur zugänglich ist und eine Nachforderung begründen kann. Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat für die Schaffung dieser gesetzlichen Regelung ausdrücklich einen Bedarf gesehen, insbesondere vor dem Hintergrund häufig erst sehr viel späterer Steuerfestsetzungen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 51). Er hat zudem in Satz 4 der Vorschrift klargestellt, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, was im Umkehrschluss heißt, dass er - andererseits - nicht gehindert ist, solche vorzunehmen (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, 2011, Rn. 477). Soweit die Bekl. demgegenüber geltend macht, aus Satz 1 des § 556 Abs. 3 BGB ergebe sich, dass über alle Betriebskosten (zwingend) einheitlich abzurechnen sei, so findet dies im Wortlaut des Gesetzes nicht nur keine Stütze; Satz 4 der Vorschrift wäre dann auch überflüssig.

Jedenfalls dann, wenn - wie hier - die (vorläufige) Abrechnung den Hinweis enthält, dass sie bezogen auf die ausstehende Grundsteuerfestsetzung offen ist, bewegt sich der Vermieter im Rahmen des § 556 Abs. 3 BGB, denn er bringt damit für den Mieter klar erkennbar zum Ausdruck, dass er ihm - ohne dazu verpflichtet zu sein - eine Teilabrechnung vorlegt. Zuzugeben ist der Bekl., dass die formell ordnungsgemäße Abrechnung mit ihrem Zugang die Fälligkeit des ausgewiesenen Saldos herbeiführt; erfüllt die Abrechnung nicht die Mindestanforderungen einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung, wird eine ausgewiesene Nachforderung demgegenüber bereits nicht fällig (vgl. BGH, Urteil v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 - Rn. 11, NJW 2007, 1059, zit. nach juris; Milger, Mindestanforderungen an die Betriebskostenabrechnung, NJW 2009, 625, m. w. N.). Daraus könnte zwar der Schluss gezogen werden, dass damit auch eine an sich zulässige Nachforderung an die Fälligkeit der ursprünglichen Abrechnung anknüpft und an deren Verjährung „teilnimmt". Konsequenz der „Teilbarkeitslehre" des Bundesgerichtshofs bei der schwer wiegenden Konstellation formeller Abrechnungsfehler ist jedoch, dass die Fälligkeit des Gesamtsaldos der Abrechnung ohnehin nicht uneingeschränkt eintritt. Vielmehr soll - soweit nach diesem pragmatischen Ansatz des BGH von formellen Mängeln nur einzelne Betriebskostenpositionen betroffen sind, die sich unschwer herausrechnen lassen - die Abrechnung im Übrigen wirksam und der entsprechend reduzierte Abrechnungssaldo fällig werden können (vgl. BGH a.a.O.; auch Milger, a.a.O., 625 [626]). Hier kann vor dem Hintergrund der Intention des Gesetzgebers im Rahmen der Einführung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB kein strengerer Maßstab gelten. Hinzu kommt, dass - wie hier - bei der offenen Grundsteuerfestsetzung durch das Finanzamt bezogen auf diese Betriebskostenposition die für den Lauf der Verjährungsfrist erforderliche Kenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Tatsachen fehlt, § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Rechnet der Vermieter die ihm bekannten umlegbaren Kosten im Rahmen einer nach § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB grundsätzlich zulässigen Teilabrechnung ab, so liefe es §§ 199 Abs. 1 Nr. 2, 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zuwider und würde die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB in wohl unzulässiger Weise verkürzen, wenn er bei nicht zu vertretender Unkenntnis der konkreten Höhe weiterer Ansprüche gegen den Mieter mit diesen ausgeschlossen würde. Die Argumentation des LG Rostock und des LG Düsseldorf, die Anknüpfung des Laufes der Verjährung an die ursprüngliche (Teil-) Abrechnung sei mit Blick auf die bewusste Schaffung der Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit für den Mieter erforderlich, trägt nicht. Übersehen wird dabei, dass der Gesetzgeber selbst die starre Frist durch die Regelung in Satz 3 bewusst und mit lebensnahen Erwägungen „aufgeweicht" hat. Das Argument greift zudem zu kurz: Da der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, wäre er - der vorgenannten Argumentation folgend - gehalten, die Abrechnung der Betriebskosten insgesamt aufzuschieben. Nur so könnte er den Lauf der Verjährung von Ansprüchen verhindern, deren Höhe er aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen (noch) nicht kennt, wobei er - infolge der Abhängigkeit von Handlungen Dritter - nicht absehen kann, wann er Kenntnis erlangen wird. Das dürfte selten dem Interesse des Mieters entsprechen. Ob dies auch dann

mt aufzuschieben. Nur so könnte er den Lauf der Verjährung von Ansprüchen verhindern, deren Höhe er aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen (noch) nicht kennt, wobei er - infolge der Abhängigkeit von Handlungen Dritter - nicht absehen kann, wann er Kenntnis erlangen wird. Das dürfte selten dem Interesse des Mieters entsprechen. Ob dies auch dann gilt, wenn der Vermieter nicht offen legt, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt oder die Frage dann unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes anders zu bewerten ist, muss hier nicht entschieden werden.

Damit begann der Lauf der Verjährung mit Ablauf des 31. Dezember 2008 und wurde durch die Zustellung des Mahnbescheides bzw. den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gemäß §§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB, 167 ZPO am 30. August 2010 rechtzeitig gehemmt (vgl. im Übrigen auch Bieber in GE 2009, 1221).

b) Der Fälligkeit der Nachforderungen steht nicht entgegen, dass die Kl. die Nachberechnungen auf die jeweils offen gebliebene Position beschränkt hat. Die Kl. hat im Wege der Bezugnahme auf die bereits erteilten Abrechnungen, in die auch die Vorauszahlungen der Bekl. eingestellt waren und zu Guthaben führten, hinreichend verdeutlicht, dass - mit Ausnahme der angekündigten Korrektur der Position „Grundsteuer" - keine weiteren Änderungen vorgenommen werden. Es ist der Bekl. als Mieterin ohne Weiteres zumutbar und möglich, auf der Grundlage einer Zusammenschau der Abrechnungen und der Nachberechnungen der Grundsteuer deren Grundlage und Berechtigung sachlich und rechnerisch zu überprüfen. Alle erforderlichen Informationen sind ihr mitgeteilt worden. Die Bekl. trägt weder vor noch ist ersichtlich, inwieweit eine Überprüfung auch nur erleichtert worden wäre, wenn die Kl. die bereits abgerechneten Positionen und Vorauszahlungen erneut mitgeteilt hätte. Die Bekl. macht auch nicht etwa geltend, dass die ausgewiesenen Guthaben nach Berücksichtigung der von ihr geleisteten Vorauszahlungen nicht ausgezahlt worden wären.

2. Den Zinsanspruch hat das Amtsgericht zutreffend unter dem Gesichtspunkt des Verzuges auf §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB gestützt.

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB steht einer Nachforderung von Betriebskosten (hier: Grundsteuer) nicht entgegen, wenn deren Geltendmachung innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren erfolgt.

Die Betriebskostenabrechnung enthielt den Hinweis, dass die Grundsteuer bisher nicht festgesetzt worden und die Abrechnung insoweit noch offen sei. Nach Ablauf der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erfolgte 2008 die Grundsteuerfestsetzung; den sich hieraus zu Lasten der Mieterin ergebenden Zahlbetrag machte die Vermieterin mit einem im August 2010 zugestellten Mahnbescheid geltend.

Das AG Wedding hielt die Nachforderung entgegen der Auffassung der Mieterin nicht für verjährt, ebenso das Landgericht in der Berufungsinstanz. Weil der Nachforderungsanspruch 2008 mit der Festsetzung durch das Finanzamt entstanden sei, habe der Lauf der Verjährung auch erst Ende dieses Jahres beginnen können.

Da der Vermieter im Umkehrschluss zu § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB zu Teilabrechnungen berechtigt sei, stehe einer Nachforderung jedenfalls dann, wenn der Vermieter – wie hier – ausdrücklich einen Vorbehalt erklärt habe, nichts entgegen.