Teilbarkeit der Modernisierungsmieterhöhung nur bei trennbaren und nacheinander fertiggestellten Maßnahmen

Eine Teilbarkeit der Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen kommt nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Maßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt Feststellung der teilweisen Unwirksamkeit einer Mieterhöhung nach vorangegangenen Modernisierungen (Fassadendämmung, Fenster). Der Bekl. hat mit Schreiben vom 16. Juni 2011 die Maßnahmen unter Angabe einer Mieterhöhung um 140,16 € angekündigt. Die Maßnahmen sind durchgeführt worden und stehen als solche auch nicht im Streit. Mit Mieterhöhungserklärung vom 29. Januar 2014 erhöhte er die Miete um 212,76 €. Davon macht er den angekündigten Teilbetrag von 140,16 € ab dem 1. April 2011 und den Restbetrag von 72,60 € ab dem 1. Oktober 2014 geltend.

Die Kl. wendet sich gegen die Mieterhöhung für die Zeit vom 1. April 2014 bis zum 30. September 2014 und begehrt Feststellung deren Unwirksamkeit. Der Bekl. verlangt im Wege der Widerklage Feststellung, dass sich die von der Kl. geschuldete Miete auch für die Zeit vom 1. April 2014 bis zum 30. September 2014 um monatlich 140,16 € erhöht hat. Die Mieterhöhung ab 1. Oktober 2014 um monatlich 212,76 € ist zwischen Parteien außer Streit.

Das Amtsgericht hat die von der Kl. begehrte Feststellung antragsgemäß getroffen und die Widerklage abgewiesen. Die Regelung in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB erfasse die gesamte Mieterhöhung, weil die Regelung den Vermieter zur Abgabe ehrlicher Ankündigungen anhalten solle.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl., mit welcher er sein erstinstanzliches Begehren weiter verfolgt.

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

Die Mieterhöhungserklärung des Bekl. vom 29. Januar 2014 hat für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu einer Erhöhung der von der Kl. geschuldeten Miete geführt. Da die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der Ankündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate nach hinten, so dass für die Zeit vor dem 1. Oktober 2014 keine Mieterhöhung eingetreten ist.

Der Kl. kann nicht einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt, bereits ab dem 1. April 2014 verlangen. Nach vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 559, 559 b BGB nach Abschluss der Bauarbeiten zulässig und begründet auf der Grundlage der umlagefähigen Baukosten dann die sich danach ergebende Mieterhöhung. Eine Teilbarkeit der Erhöhung kommt hierbei nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, GE 2015, 245). Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Auch wenn man die Erneuerung der Fenster und die Dämmung der Fassade nicht als einheitliche Maßnahme und eine getrennte Mieterhöhung für Fenster- und Fassadenarbeiten als zulässig ansähe, sind diese zum einen nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt worden und zum anderen übersteigt für beide Maßnahmen die mit streitgegenständlicher Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhung die mit der Ankündigung mitgeteilte um jeweils mehr als 10 %, nämlich Fenster 94,47 € gegenüber 73,56 € und Fassade 118,29 € gegenüber 66,60 €. Danach wäre auch bei einer getrennten Mieterhöhungserklärung für beide Maßnahmen der Erhöhungszeitpunkt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate hinausgeschoben.

Eine gestaffelte Mieterhöhung für einzelne Maßnahmen sieht das Gesetz in § 559 b Abs. 2 BGB jedoch nicht vor. Dafür spricht bereits wohl der Wortlaut in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB, der keine Einschränkung etwa dahin enthält, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate hinausschiebt, „soweit" sie die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Ebenfalls wird kein Unterschied zwischen einer fehlenden bzw. einer unzureichenden Ankündigung oder einer nur zu gering angegebenen Mieterhöhung gemacht. Das spricht nach Auffassung der Kammer dafür, dass die Mieterhöhung insgesamt gemeint ist, so dass sich der Wirksamkeitszeitpunkt einer Mieterhöhung (insgesamt) um sechs Monate hinausschiebt, wenn entweder keine Erhöhungserklärung abgegeben worden ist oder die angekündigte Mieterhöhungserklärung um mehr als 10 % überschritten wird. Soweit ersichtlich wird weder in Rechtsprechung noch in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung der Mieterhöhung in Bezug auf eine Teilwirksamkeit betreffend die angekündigte Mieterhöhung und eine hinausgeschobene Wirksamkeit des überschießenden Betrags in Betracht kommt. [...]

Anmerkung: Revision zugelassen.

Eine Teilbarkeit der Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen kommt nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Maßnahmen handelt, die auch noch zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt werden.

Der Vermieter kündigte mit Schreiben vom 16. Juli 2011 Modernisierungsmaßnahmen an – u. a. Erneuerung der Fenster und Dämmung der Fassade. Die Mieterhöhung aufgrund der Maßnahmen gab er mit 140,16 € an. Nach Durchführung der Maßnahmen erhöhte er mit Schreiben vom 29. Januar 2014 die Miete um 212,76 €, wovon er den angekündigten Teilbetrag von 140,16 € ab dem 1. April 2011 und den Restbetrag von 72,60 € ab dem 1. Oktober 2014 geltend machte. Die Mieterin wandte sich gegen die Mieterhöhung für die Zeit vom 1. April 2011 bis zum 30. September 2014 und klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit, der Vermieter widerklagend auf Feststellung der Wirksamkeit.

Das Amtsgericht gab der Klage der Mieterin statt und wies die Klage des Vermieters ab. Dagegen ging der Vermieter in Berufung.

Die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht der ZK 63 des LG Berlin hatte die Mieterhöhungserklärung des Vermieters vom 29. Januar 2014 nicht zu einer Erhöhung der geschuldeten Miete geführt. Denn eine Teilbarkeit der Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen komme nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Maßnahmen handele, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt werden. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor, da Erneuerung der Fenster und Dämmung der Fassade nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgt seien. Zudem würde die Mieterhöhung die angekündigte jeweils um mehr als 10 % übersteigen, so dass der Zeitpunkt der Wirksamkeit ohnehin um sechs Monate hinausgeschoben wäre.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Auffassung der ZK 63 entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 17. Dezember 2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245), wonach ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden kann; nur dann, wenn tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

Zudem ist dann, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 % übersteigt, der Wirksamkeitszeitpunkt um sechs Monate hinausgeschoben (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB). Die Kammer weist zu Recht darauf hin, dass § 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB insoweit eine Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung, die mangels trennbarer Modernisierungsmaßnahmen dem Grunde nach unwirksam ist, nicht vorsieht.