Teilbarkeit einer Modernisierungsmieterhöhung

Die gesetzliche Regelung unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Daraus ergibt sich die Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es eine Fortbildung des Rechts für erforderlich hält. Es möchte durch eine Entscheidung des Senats geklärt wissen, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die mehr als 10 % höher ausfällt als in der Modernisierungsankündigung angegeben, nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB insgesamt erst sechs Monate später wirksam wird oder ob dies nur für den Teil der Mieterhöhung gilt, der diese Grenze überschreitet.

2 Diese Frage, über die - wie das Berufungsgericht selbst erkannt hat - ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht besteht, rechtfertigt die Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt einer Fortbildung des Rechts nicht. Es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Denn die vom Berufungsgericht gestellte Frage lässt sich - wie es das Berufungsgericht auch getan hat - bereits anhand des Wortlautes der Vorschrift beantworteten. Dabei geht es im Streitfall um die Vorschrift des § 559b BGB sowie des § 554 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden a.F.), weil die Modernisierungsankündigung der Kl. nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom 16. Juni 2011 datiert und dem Bekl. somit vor dem gemäß der Übergangsvorschrift maßgeblichen Zeitpunkt des 1. Mai 2013 (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB) zugegangen ist.

3 Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB a.F. unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Hieraus ergibt sich die vom Berufungsgericht zutreffend gezogene Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist (zu dem Fall, dass eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, vgl. Senatsurteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, GE 2011, 541 = NJW 2011, 1220 Rn. 14 f.).

4 2. Nach den vorstehenden Erwägungen hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate hinausgeschoben ist.

5 a) Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB einen Anreiz zur Modernisierung geben wollte, ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass bei Überschreiten der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 % die Mieterhöhung nur im Umfang der Überschreitung der ursprünglich angekündigten Mieterhöhung später wirksam werde. Denn der Gesetzgeber hat ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Dies gilt auch für die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung, zu deren Überprüfung dem Mieter hinreichend Gelegenheit eingeräumt werden soll. Diese Intention des Gesetzgebers ergibt sich schon aus den - von der Revision auch zitierten - Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift, § 3 Abs. 4 MHG (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 12, linke Spalte). Am Ende der Gesetzesbegründung zu § 3 MHG ist insoweit ausgeführt, dass eine Ankündigung des Vermieters für den Mieter „ohne praktischen Wert“ sei, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 % höher ausfalle als die angekündigte, und dass deshalb die gleiche Folge eintreten solle wie in dem Fall, dass dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung (überhaupt) nicht mitgeteilt worden sei. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei einer Überschreitung der zunächst angekündigten Mietererhöhung um mehr als 10 % - gegen den Wortlaut - eine bloße Staffelung des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat ausreichen lassen wollen, sind somit nicht ersichtlich und werden von der Revision nicht aufgezeigt. Den Gesetzesmaterialien zu der hier anwendbaren Vorschrift des § 559b Abs. 2 BGB a.F. ist zu entnehmen, dass eine inhaltliche Änderung gegenüber der Regelung in § 3 Abs. 4 MHG insoweit nicht beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58).

6 b) Entgegen der von der Revision angeführten vereinzelten Literaturmeinung (Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 559b Rn. 64) ergibt sich aus der Befugnis des Vermieters, zugunsten des Mieters eine Mieterhöhung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird, als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre, keine andere Beurteilung. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 % steht dem Vermieter gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Frist durchzuführen. Vielmehr wird eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

Eine Teilbarkeit von Mieterhöhungen nach vorausgegangenen Modernisierungen kommt nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Maßnahmen handelt, die auch noch zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt werden. Überschreitet der Mieterhöhungsbetrag den in der Modernisierungsankündigung genannten Betrag um mehr als 10 %, ist mithin nach § 559b BGB die gesamte Modernisierungsmieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben. Eine häppchenweise Mieterhöhung zur Umgehung dieser Konsequenz ist nicht möglich, so der Bundesgerichtshof.

Der Vermieter kündigte Modernisierungsmaßnahmen an (Erneuerung der Fenster und Dämmung der Fassade). Die Mieterhöhung aufgrund der Maßnahmen gab er mit 140,16 € an. Nach Durchführung der Maßnahmen erhöhte er die Miete um 212,76 €, wovon er den in der Modernisierungsankündigung genannten Teilbetrag von 140,16 € ab dem 1. April 2014 und den Restbetrag von 72,60 € ab 1. Oktober 2014 geltend machte.

Der Mieter wandte sich gegen die Mieterhöhung für die Zeit vom 1. April 2011 bis zum 30. September 2014. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg; das LG Berlin, ZK 63, teilte die Rechtsauffassung des Amtsgerichts und wies die Berufung des Vermieters zurück, ließ jedoch die Revision zur Klärung der Frage zu, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die mehr als 10 % höher ausfalle als in der Modernisierungsankündigung angegeben, nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB insgesamt erst sechs Monate später wirksam werde oder ob dies nur für den Teil der Mieterhöhung gelte, der diese Grenze überschreite.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Es bestehe nämlich kein Grund für die Zulassung der Revision.

Die aufgeworfene Frage, über die – wie das Berufungsgericht selbst erkannt habe – ein Meinungsstreit der Instanzgerichte gar nicht bestehe, rechtfertige die Zulassung der Revision nicht. Im Übrigen lasse sich die Frage bereits anhand des Wortlauts der Vorschrift beantworten. Die gesetzliche Regelung unterscheide nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben sei oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genüge, oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteige.

Hieraus ergebe sich die vom Landgericht zutreffend gezogene Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben sei.

Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB einen Anreiz zur Modernisierung geben wollte, ergebe sich entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass bei Überschreiten der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 % die Mieterhöhung nur im Umfang der Überschreitung der ursprünglich angekündigten Mieterhöhung später wirksam werde. Denn der Gesetzgeber habe ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Das gelte auch für die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung, zu deren Überprüfung dem Mieter hinreichend Gelegenheit eingeräumt werden solle.

Diese Intention des Gesetzgebers ergebe sich schon aus den Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift des § 3 Abs. 4 MHG.

Entgegen der von der Revision angeführten vereinzelten Literaturmeinung (Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 559b Rn. 64) ergebe sich aus der Befugnis des Vermieters, zugunsten des Mieters eine Mieterhöhung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt werde, als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre, keine andere Beurteilung. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 % stehe dem Vermieter gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der im Gesetz genannten Frist durchzuführen. Vielmehr werde eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.