Teil-Aufrechterhaltung der Gesamtjahresabrechnung bei Ungültigerklärung im übrigen

Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels erfolgreich an, ist trotz Ungültigerklärung im übrigen die damals erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht beanstandet worden sind, aufrechtzuerhalten.

Rechtlich einwandfrei sieht das Landgericht die Umstellung der Wohngeldabrechnungen und die Abrechnungen der Sonderbaumaßnahmen rückwirkend mit Beginn des Jahres 1991 nach Quadratmetern Wohn-/Grundfläche für unwirksam an, weil eine generelle Änderung des in § 22 Abs. 2 der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssels nicht - wie hier - durch einen Mehrheitsbeschluß, sondern nur im Wege einer Vereinbarung erfolgen kann, wie sie hier jedoch nicht vorliegt (vgl. BGH NJW 1995, 2791 m. w. N.). Zutreffend legt das Landgericht die Teilungserklärung dahin aus, daß diese eine Veränderung des Verteilungsschlüssels durch einfachen oder qualifizierten Mehrheitsbeschluß nicht vorsieht. Der Senat folgt dem Landgericht auch bei der Auslegung der Bestimmungen des § 11 a der Teilungserklärung, daß nach Ausbau der Sondernutzungsflächen zu Wohnraum eine Neulastenberechnung einschließlich Heizkostenberechnung erst für die Zukunft vorgenommen werden soll, der nach dem Ausbau konkret anzuwendende Umlageschlüssel aber in dieser Vorschrift noch nicht hinreichend bestimmt festgelegt ist. Im übrigen ergibt eine nach objektiven Kriterien ausgerichtete Auslegung dieser Bestimmung nur, daß nach dem Ausbau von Sondernutzungsflächen zu Wohnraum eine Beteiligung der ausgebauten Sondernutzungsflächen an den Kosten und Lasten erfolgen soll, womit eine Entlastung derjenigen Eigentümer vorgesehen wird, die durch den Ausbau keinen neuen Wohnraum errichtet haben. In diesem Rahmen müssen die Eigentümer allstimmig eine Vereinbarung über die Neuverteilung der Lasten treffen, welche gegen widerstrebende Wohnungseigentümer notfalls durch ersetzende gerichtliche Entscheidung zu treffen ist, wobei die Neuregelung jedoch erst von der Bestandskraft dieser Vereinbarung an gilt (vgl. BGH a. a. O.).

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß die Zulässigkeit der in dem Teileigentum der Antragstellerin vorgenommenen Umbauten sowie die Nutzung als Gewerberäume nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. Im übrigen kann die Gemeinschaft einen etwaigen Anspruch auf Zustimmung der Antragstellerin zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels keinesfalls der Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen entgegenhalten, die nicht dem in der Teilungserklärung bisher vorgesehenen Verteilungsschlüssel entsprechen (BGH a. a. O.).

Mit der Ungültigerklärung der nur mehrheitlich beschlossenen Kostenneuverteilung ist auch die auf der unzutreffenden Kostenverteilung beruhende Jahresabrechnung 1991 (vgl. Senat ZMR 1996, 335 = FGPrax 1996, 53 = WM 1996, 171 = DWE 1996, 185 = KGRep. 1996, 208) sowie die Entlastung der Verwaltung für dieses Jahr aufzuheben. Im Hinblick darauf, daß die Antragstellerin die in der Jahresabrechnung festgestellten Gesamtkosten von 125.645,91 DM nicht angegriffen hat, hat der Senat einschränkend festgelegt, daß lediglich über die Kostenverteilung und die Entlastung erneut zu befinden ist.