Taubendreck auf dem Balkon kein Mangel

Die ständige Verunreinigung des Balkons durch Taubenkot berechtigt nur dann zur Minderung, wenn der Vermieter durch zumutbare Maßnahmen die Verschmutzung hätte vermeiden können.

Die Klage ist aus § 535 Satz 2 BGB begründet.

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Hier ist der Bekl. mit Teilbeträgen der monatlichen Miete in Höhe von monatlich 40,00 DM in Verzug geraten für die Zeit von August bis einschließlich November 1998. Ein Minderungsrecht in dieser Höhe stand dem Bekl. nicht zu. Der Bekl. stützt sein Minderungsrecht auf die vorgetragene Tatsache, daß der Balkon seiner Wohnung durch Taubenkot ständig in erheblichem Maße verunreinigt wird. In einem vergleichbaren Fall ist vom Amtsgericht Ratingen (DWW 1989, Seite 366) eine Mietminderung gemäß § 537 BGB für berechtigt angenommen worden. Diese Entscheidung setzt sich im einzelnen mit der Problematik bei derartigen Fällen nicht auseinander. Das Landgericht Kleve hat in einer Entscheidung vom 28. Januar 1986 (WM 1986, Seite 333) zutreffend ausgeführt, daß zwar durch Taubenkot auf dem Balkon eine Beeinträchtigung des Mietgebrauches hervorgerufen wird, daß dieses allein aber als Mangel der Mietsache nicht gewertet werden kann, da die vermieteten Räume selbst nach ihrer baulichen Ausgestaltung und Funktionsfähigkeit zu dem Vertragszweck geeignet und daher nicht mangelhaft sind. Zwar können auch tatsächliche Umstände und rechtliche Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen, einen Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB begründen. Dabei darf jedoch der Fehlerbegriff - insbesondere im Hinblick auf eine sachgemäße Eingrenzung der ohnehin schon sehr weitgehenden Garantiehaftung des Vermieters - nicht zu sehr ausgedehnt werden. Deshalb kann ein rechtlich relevanter Fehler nur vorliegen, wenn die tatsächlichen Umstände die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (vgl. Landgericht Kleve a.a.O., BGH NJW 1981, Seite 2405). Nach dieser Entscheidung ist eine Beeinträchtigung des Mietobjektes durch Taubenkot nicht in diesem Sinne unmittelbar, weil dieser Mangel der Mietsache nicht anhaftet. Hierbei handelt es sich um von außen eindringende, unvorhersehbare und unbeherrschbare Umwelteinflüsse, auf die der Vermieter keinen Einfluß hat und gegen die ein Einschreiten des Vermieters nicht möglich ist. Bei Fällen dieser Art ist grundsätzlich zweifelhaft, ob der Mieter erhebliche nachteilige Umweltveränderungen hinnehmen muß oder vom Vermieter Schutzvorkehrungen verlangen und gegebenenfalls Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Diese Frage ist dahin zu beantworten, daß der Mieter vom Vermieter verlangen kann, von seinen Abwehr- und Schutzrechten Gebrauch zu machen (vgl. z. B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 109). Hier hat der Kl. aber keine rechtliche Handhabe gehabt, um die Störungen durch die Wildtauben zu vermeiden und abzuwehren. Das Landgericht stellt weiterhin in der zitierten Entscheidung allerdings darauf ab, daß der Vermieter auch von seinen tatsächlichen Abwehrmöglichkeiten Gebrauch machen und diese ausschöpfen muß. Dieser Ansicht wird man nur in dem Umfang folgen können, daß man davon ausgehen kann, daß der Vermieter Beeinträchtigungen in dem Maße zu vertreten hat, als er in zumutbarer Weise Abhilfe hätte schaffen oder besorgen können (vgl. Sternel, a.a.O.). Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich und vom Bekl. auch nicht vorgetragen worden, daß der Kl. durch keine zu aufwendigen und zumutbaren Maßnahmen die Verschmutzung des Balkons des Bekl. durch Taubenkot hätte vermeiden können. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Balkon zu überdachen oder Taubenabwehrgitter im Dachbereich bzw. ein

iegenden Fall ist nicht ersichtlich und vom Bekl. auch nicht vorgetragen worden, daß der Kl. durch keine zu aufwendigen und zumutbaren Maßnahmen die Verschmutzung des Balkons des Bekl. durch Taubenkot hätte vermeiden können. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Balkon zu überdachen oder Taubenabwehrgitter im Dachbereich bzw. ein Drahtgeflecht anzubringen.

Insbesondere Gitter und Drahtgeflecht können auch einen Aufenthalt von Wildtauben und die entsprechende, damit verbundene Verschmutzung nicht völlig beseitigen. Sie müßten im übrigen im überwiegenden Teil des Dachbereichs angebracht werden, was grundsätzlich nicht als zumutbarer Aufwand für den Hauseigentümer und Vermieter angesehen werden kann. Gleiches gilt für das Anbringen von Taubenvergrämungspaste. Dem Vortrag des Bekl. läßt sich im übrigen nicht entnehmen, in welcher Weise hier durch einfache Vorkehrungen, die dem Vermieter auch zumutbar sind, ein effektiver Schutz vor der Verschmutzung hätte erreicht werden können. Auch das Aufstellen von Taubenfallen ist dem Vermieter grundsätzlich nicht zumutbar. Diese müssen ständig kontrolliert und gegebenenfalls entleert werden und können auf Dauer den Anfall anderer Tauben in diesem Bereich auch nicht verhindern. Was das Anbringen von Taubenvergrämungspaste anbelangt, ist nicht dargelegt worden, in welcher Weise und an welchen Orten diese Paste in welchen zeitlichen Abständen aufgetragen oder angebracht werden muß und welcher Erfolg damit verbunden ist.

Der Mieter machte eine Mietminderung geltend und zog monatlich 40 DM von seiner Miete ab, weil der Balkon seiner Wohnung durch Taubenkot ständig in erheblichem Maße verunreinigt sei.

Das AG Neukölln gab der Mietzinsklage des Vermieters gem. § 535 S. 2 BGB statt und verneinte ein Minderungsrecht des Mieters. Ein Fehler der Mietsache i. S. d. § 537 Abs. 1 BGB könne zwar auch auf tatsächlichen Umständen beruhen. Der Fehlerbegriff dürfe aber auch im Hinblick auf die ohnehin sehr weitgehende Garantiehaftung des Vermieters nicht zu sehr ausgedehnt werden. Bei Taubenkot handele es sich um von außen eindringende, unvorhersehbare und unbeherrschbare Umwelteinflüsse; der Vermieter könne bei so etwas nicht in zumutbarer Weise Abhilfe schaffen. Insbesondere sei er nicht verpflichtet, einen Balkon zu überdachen oder Taubenabwehrgitter anzubringen. Das AG bezweifelte die Wirksamkeit solcher Maßnahmen und hielt sie darüber hinaus im erforderlichen Umfang für unzumutbar. Auch wenn mit diesem Urteil die Taubenplage als typisches Großstadtphänomen einmal mehr dem allgemeinen Lebensrisiko zugerechnet wird, sollte berücksichtigt werden, daß eine spezielle bauliche Gestaltung, die das Nisten von Tauben begünstigt, von einem Gericht durchaus als ein das Minderungsrecht des Mieters begründender Mangel i. S. d. § 537 BGB angesehen werden könnte.

Zu erinnern ist beispielsweise daran, daß auch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft ein Minderungsrecht des Mieters begründen kann (BayObLG, NJW 1987, 1950; LG Göttingen, NJW 1986, 1112; LG Kassel, NJW-RR 1989, 1292; LG Siegen, WuM 1990, 17). Welche Abhilfemaßnahmen dem Vermieter für die Taubenplage zur Verfügung stehen (vgl. dazu BayObLG, GE 1998, 1087), ist also letztlich unerheblich. Überzeugender wäre daher die Begründung, daß zwar ein Fehler im Sinne des § 537 BGB vorliegt, nicht jedoch ein Mangel (Minderung der Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch). Bei Taubendreck auf dem Balkon handelt es sich um eine Belästigung, die zum allgemeinen Lebensrisiko gehört (Staudinger/Emmerich, Rdnr. 47 zu § 537 BGB; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rdnr. 43 zu § 2 MHG; OLG Frankfurt/Main, ZMR 1964, 271).