Tatsächliche Nutzung als Gewerberaum

Tatsächliche Nutzung als Gewerberaum; Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbindung; Gewerberaumzuschlag; Nutzungszweck; Wohnraumnutzung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Sozialbindung

1. Die Versagung eines Gewerberaumzuschlages ist gerechtfertigt, wenn Wohnräume tatsächlich nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Auf von der tatsächlichen Nutzung abweichende vertragliche Vereinbarung oder Absicht kommt es nicht an.

2. Die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen ist von Artikel 14 Abs. 2 GG gedeckt.

Die Kl. (Vermieter) begehren die Aufhebung eines Preisstellenbescheides, mit dem der Gewerbezuschlag für die Wohnung des Beigeladenen auf 0 DM festgesetzt worden ist. Die Kl. begehren außerdem die Aufhebung der Altbaumietenverordnung Berlin und damit zusammenhängenden Gesetze und die Aufhebung der Altbau Mietpreisbindung. Die Klage wurde abgewiesen.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig. Die Mietpreisbindung in Berlin nach der Altbaumietenverordnung verletzt nicht höherrangiges Recht. Die Versagung eines Zuschlages zur preisrechtlich zulässigen Miete war gerechtfertigt, weil die Beigeladene die Streitwohnung zu anderen als zu Wohnzwecken nicht genutzt hat. Allein hierauf und nicht auf - von der tatsächlichen Nutzung abweichende - vertragliche Vereinbarungen oder Absichten kommt es nach der ständigen Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte bei Anwendung des § 15 AMVOB an (OVG Berlin, GE 1974, 726 und Ge 1981, 291; VG Berlin, GE 1979, 859; vgl. auch die Übersicht von Blümmel, GE 1981, 257 ff.). Die Vorschrift ist einschlägig, denn eine vollgewerbliche Nutzung der Wohnung als Ergebnis einer rechtswirksamen Umwidmung mit der Folge der Freistellung von der Mietpreisbindung der AMVOB (vgl. BGH, GE 1982, 1121 sowie OVG Berlin, GE 1979, 812 und GE 1981, 445) hat vor dem Einzug der Beigeladenen nicht stattgefunden: Die Kl. haben in der Wohnung kein genehmigtes betrieben und versteuert, insbesondere die Zimmer nicht "tageweise vermietet" (§ 37 AMVOB).