Tätlicher Angriff auf den Hauswart rechtfertigt fristlose Kündigung

1. Es kann in einem Dauerschuldverhältnis wie einem Mietvertrag, der in besonderem Maße auf gegenseitiger Rücksichtnahme beruht, nicht hingenommen werden, wenn ein Hauswart, der vom Vermieter auch im Interesse der Mieter eingesetzt wird, um die Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten sicherzustellen - hier die Wasserversorgung und das Entleeren der Müllcontainer betreffend -, mit tätlichen Angriffen der Mieter rechnen muss, wenn er eben diesen Pflichten nachkommt.

2. Nimmt der Mieter einen möglicherweise auf einem Missverständnis beruhenden nichtigen Anlass als Grund für einen tätlichen Angriff auf den Hauswart, kann diese Tätlichkeit - unabhängig davon, welche Verletzungen der Hauswart dabei erlitten hat - eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

3. Zu den Voraussetzungen zur Verlängerung einer Räumungsfrist.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. […] Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Bekl. zur Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihnen und der Kl. bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 30. Mai 2016 ausgesprochene Kündigung fristlos beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853, juris, Rn. 19; Urteil v. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 14).

Die vorgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht auf der Grundlage der erhobenen Beweise rechtsfehlerfrei als gegeben angesehen, zudem eine Abmahnung unter den hier gegebenen Umständen für entbehrlich gehalten, § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Ohne Erfolg beanstandet der Bekl., das Amtsgericht habe seine Überzeugung allein auf die Aussage des (so der Bekl.: angeblich) geschädigten Hauswartes gestützt. Er übersieht dabei, dass der einzige von ihm benannte Gegenzeuge, der auch nach den Angaben des Hauswartes wesentliche Teile des Geschehens aus eigener Anschauung beobachtet, dem Hauswart danach sogar Hilfe geleistet hat, eine Aussage unter Bezugnahme auf sein Zeugnisverweigerungsrecht verweigert hat. Der Bekl. hat damit den Gegenbeweis nicht geführt.

Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten, vgl. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, ergeben sich nicht. Das Amtsgericht hat seine Beweiswürdigung auf sachlich begründete Erwägungen gestützt, die sich im Rahmen der Maßstäbe des § 286 ZPO bewegen und daher überzeugen.

Gemäß § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen - hier durchgeführten - Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht für wahr zu erachten sei. Unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln hat der Richter im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Dabei darf er zum Beispiel einer Partei mehr Glauben schenken als einem beeideten Zeugen oder trotz mehrerer bestätigender Zeugenaussagen das Gegenteil einer Beweisbehauptung als bewiesen ansehen. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. st. Rspr.: BGH, Urt. v. 17.2.1970 - III ZR 139/67, NJW 1970, 946; Urt. v. 28.1.2003 - VI ZR 139/02; Urt. v. 3.6.2008 - VI ZR 235/07, NJW-RR 2008, 1380; jew. zit. nach juris, jew. m.w.N.).

Das Amtsgericht hat die Gründe im Einzelnen angegeben, die dazu führten, dass es in dem nach § 286 ZPO vorausgesetzten Maß die Gewissheit gewinnen konnte, dass die Behauptung der Kl. für wahr zu erachten ist.

Dass es eine tätliche Auseinandersetzung zwischen dem Bekl. und dem Hauswart gegeben hat, stellt auch der Bekl. nicht in Abrede. Streitig ist zwischen den Parteien, von wem der Angriff ausging. Der Bekl. hat seine Behauptung, der Hauswart habe ihn tätlich angegriffen, unter den Beweis des Zeugnisses seines Schwagers gestellt, dieser aber die Aussage verweigert. Damit ist sein (Gegen-) Beweis - wie ausgeführt - nicht geführt. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht unter diesen Voraussetzungen dem Zeugen der Kl. geglaubt hat.

Soweit der Bekl. erneut versucht, den Grund der Auseinandersetzung zu thematisieren, muss er sich entgegenhalten lassen, dass es in jedem Fall ein nichtiger Anlass war, der ihn zum tätlichen Angriff auf den Hauswart veranlasste. Er mag auf einem Missverständnis beruht haben. Es kann in einem Dauerschuldverhältnis wie einem Mietvertrag, der in besonderem Maße auf gegenseitiger Rücksichtnahme beruht, nicht hingenommen werden, wenn ein Hauswart, der von der Vermieterin auch im Interesse der Mieter eingesetzt wird, um die Erfüllung ihrer Pflichten aus § 535 Abs. 1 BGB sicherzustellen - hier im Raum stehend die Wasserversorgung und das Entleeren der Müllcontainer betreffend - mit tätlichen Angriffen der Mieter rechnen muss, wenn er eben diesen Pflichten nachkommt. Es ist daher völlig unerheblich, ob der Bekl. nur dachte, dass sein Fahrzeug vom Hauswart fotografiert wird, oder ob der Hauswart tatsächlich ein anderes, näher an der Müllstandfläche stehendes Fahrzeug fotografiert hat.

Vor diesem Hintergrund ist das Amtsgericht ebenso zutreffend davon ausgegangen, dass offen bleiben kann, welche Verletzungen der Hauswart tatsächlich erlitten hat, denn der von der Kl. bewiesene tätliche Angriff rechtfertigt den Ausspruch der fristlosen Kündigung, ohne dass es darauf im Einzelnen ankäme. Dahinstehen kann auch, ob der Bekl. selbst bei dem von ihm ausgehenden tätlichen Angriff auf den Hauswart die mehr als einen Monat später in einem ärztlichen Attest niedergelegten Verletzungen erlitten hat, wobei das Attest nicht einmal erkennen lässt, ob und gegebenenfalls welcher Arzt wann welche Feststellungen aus eigener Anschauung dazu getroffen haben soll.

Der Ausgang des Strafverfahrens gegen den Bekl. bindet das Gericht im Zivilverfahren nicht. Der Bekl. übersieht im Übrigen, dass im Strafprozess - anders als im Zivilrechtsstreit - der Grundsatz in dubio pro reo gilt, eine Verurteilung danach nur stattfindet, wenn das Gericht keine Zweifel an der Schuld des Angeklagten hat.

Mehr als vier Jahre zurückliegende Streitigkeiten zwischen den Parteien sind im Rahmen der Beurteilung der Wirksamkeit der hier gegenständlichen Kündigung ohne jede Bedeutung, sind von den Parteien daher zu Recht erstinstanzlich nicht thematisiert worden. Der nunmehr geäußerten Vermutung, die Kl. habe ohne Bemühen um Aufklärung des Sachverhaltes eine Kündigung aussprechen wollen, fehlt schon mit Blick auf den Zeitablauf eine sachliche Grundlage. Unabhängig davon hat das Amtsgericht - pflichtgemäß - den Sachverhalt aufgeklärt; dies bildet die Grundlage seiner - von den Bekl. angefochtenen - Entscheidung.

2. Die Kammer beabsichtigt, die Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2017 zu verlängern.

Nach § 721 Abs. 3 ZPO kann eine bereits gewährte Räumungsfrist auf Antrag verlängert werden. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können (vgl. Schmid/Scholz, Mietrecht, 2. Aufl., § 721 ZPO Rn. 23 ff.; BGH Beschluss v. 27.6.1990 - XII ZR 73/90 Rn. 1, zit. nach juris; Stöber in: Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 721 Rn. 9, m.w.N.).

Die Bekl. haben Bemühungen um Ersatzwohnraum zwar nicht dargelegt, sondern sich auf die Behauptung beschränkt, nicht näher dargestellte Anfragen seien vor dem Hintergrund der Größe der Familie abschlägig beschieden worden. Die Bekl., die an anderer Stelle auf die Betreuung durch das Jugendamt und die Bereitstellung eines Einzelfallhelfers verweisen, übersehen, dass es ihnen - nicht dem Vermieter - obliegt, gegebenenfalls die insoweit zuständigen Behörden - hier das Amt für Soziales des Bezirksamtes Neukölln - von dem Sachverhalt in Kenntnis zu setzen und die Hilfen - wie etwa das geschützte Marktsegment - in Anspruch zu nehmen, die der Sozialstaat bereit hält. Um ihnen zu ermöglichen, dies nachzuholen, beabsichtigt die Kammer mit Blick auf die betroffenen Kinder der Bekl. die Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2017 zu verlängern. Die Nutzungsentschädigung wird - soweit ersichtlich - vom JobCenter pünktlich und in der von den Bekl. geschuldeten Höhe an die Kl. überwiesen. Sollten erneut Sachverhalte wie der hier zugrunde liegende auftreten, muss die Kammer ihre Entscheidung gegebenenfalls überprüfen.

Berufung zurückgenommen.

Nimmt der Mieter einen möglicherweise auf einem Missverständnis beruhenden nichtigen Anlass als Grund für einen tätlichen Angriff auf den Hauswart, kann diese Tätlichkeit, unabhängig davon, welche Verletzungen der Hauswart oder der gewalttätige Mieter selbst dabei erlitten hat, eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Zwischen einem Mieter und dem Hauswart war es zu Tätlichkeiten gekommen. Anlass war offenbar, dass der Hauswart Autos, welche den Zugang zum Müllplatz verstellten, zu Beweiszwecken fotografierte. Die Klägerin kündigte aufgrund des Vorfalls fristlos und verlangt Räumung und Herausgabe der Wohnung; der beklagte Mieter behauptet zur – unstreitigen – tätlichen Auseinandersetzung mit dem Hauswart, dieser habe ihn tätlich angegriffen. Als Zeugen hat er seinen Schwager benannt, der auch nach den Angaben des Hauswarts wesentliche Teile des Geschehens beobachtet und dem Hauswart danach sogar Hilfe geleistet hatte, aber im Prozess die Aussage verweigerte. Das AG hat antragsgemäß verurteilt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Es könne, so das Landgericht, im Mietverhältnis, das in besonderem Maße auf gegenseitiger Rücksichtnahme beruhe, nicht hingenommen werden, wenn ein Hauswart, der vom Vermieter auch im Interesse der Mieter eingesetzt werde, um die Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten sicherzustellen, mit tätlichen Angriffen der Mieter rechnen müsse, wenn er eben diesen Pflichten nachkomme.

Eine – möglicherweise sogar auf einem Missverständnis beruhende – Tätlichkeit aus nichtigem Anlass gegenüber dem Hauswart rechtfertige eine fristlose Kündigung, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein könne. Ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, müsse aufgrund aller in Betracht kommenden Umstände geklärt werden.

Streitig sei nur, wer mit der Tätlichkeit angefangen habe. Der Beklagte habe für seine Behauptung, der Hauswart habe ihn tätlich angegriffen, seinen Schwager als Zeugen benannt, dieser habe aber die Aussage verweigert. Somit sei nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht unter diesen Voraussetzungen dem Hauswart geglaubt habe.

Vor diesem Hintergrund könne auch offen bleiben, welche Verletzungen der Hauswart tatsächlich erlitten habe (der Beklagte hatte solche überhaupt bestritten), denn der tätliche Angriff rechtfertige den Ausspruch der fristlosen Kündigung, ohne dass es darauf im Einzelnen ankäme. Gleiches gelte für die Frage, ob und welche Verletzungen der Beklagte selbst bei seinem Angriff auf den Hauswart erlitten habe.

Der Ausgang des Strafverfahrens gegen den Beklagten bindet das Zivilgericht auch nicht, schon weil im Strafprozess – anders als im Zivilrechtsstreit – der Grundsatz in dubio pro reo gilt und eine Verurteilung danach nur stattfindet, wenn das Gericht keine Zweifel an der Schuld des Angeklagten hat.

Großzügig verlängerte das Landgericht die Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2017. Zwar komme es für eine Verlängerung der Räumungsfrist darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichte und sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemühe. Das Erstere geschehe, denn die Nutzungsentschädigung werde vom JobCenter pünktlich und in der geschuldeten Höhe an die Vermieterin überwiesen. Letzteres – Bemühen um Ersatzwohnraum – sei von Mieterseite nicht dargelegt, sondern nur allgemein behauptet worden, Wohnungsanfragen seien vor dem Hintergrund der Größe der Familie abschlägig beschieden worden.

Die vorliegend räumungsbetroffene Familie, die durch das Jugendamt und einen Einzelfallhelfer betreut wurde, hätte die zuständigen Behörden – hier das Sozialamt – von der bevorstehenden Räumung in Kenntnis setzen und die Hilfen – wie etwa das geschützte Marktsegment – in Anspruch nehmen müssen, die der Sozialstaat bereithalte. Mit Blick auf die betroffenen Kinder solle die Familie dies in der verlängerten Räumungsfrist nachholen dürfen.