Tapezieren nur mit Zustimmung des Vermieters

Tapezieren nur mit Zustimmung des Vermieters; Schönheitsreparaturen

1. Eine Formularklausel „Unter Berücksichtigung des Zustandes bei Vertragsbeginn ist das Bekleben der Wände mit Tapeten nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig." ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam und führt insgesamt zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

2. Im Rahmen der sich daraus ergebenden Erhaltungsverpflichtung des Vermieters ist dieser nur verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, in dem sie sich bei Anmietung befunden hat; weitergehende und zusätzliche kostenverursachende Gestaltungswünsche muss der Mieter auf eigene Rechnung verwirklichen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Vorschusszahlung für Renovierungsarbeiten. Die Kl. sind Mieter, die Bekl. die Vermieterin der Wohnung. In der Anlage zum Mietvertrag vom 29. Oktober 2003 und den darin enthaltenen „Allgemeinen Bedingungen zur Vermietung der Wohnungen" heißt es unter III.1. Schönheitsreparaturen:

„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Sie umfassen das Anstreichen, Weißen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Innenanstrich der Fenster, das Streichen der innenliegenden Türen beidseitig bzw. der Außentür (Wohnungseingangstür) von innen sowie das Streichen der Heizkörper einschl. der Heizrohre. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume fachgerecht auszuführen:

- alle 5 Jahre in Wohn-/Schlafräumen, Diele oder Flur,

- alle 3 Jahre in Küche/Bad, Dusche.

Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vorgenannten Ausführungsfristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter bzw. Verwalter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. Für Zeitpunkt und Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen ist der Mieter beweispflichtig.

Unter Berücksichtigung des Zustandes bei Vertragsbeginn ist das Bekleben der Wände mit Tapeten nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig."

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung ist notwendig, da der Zustand der Wohnung der üblichen Abnutzung nach einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren entspricht. Insbesondere haben sich an den Wänden und Decken Risse gebildet. Ferner ist der Anstrich vergilbt und teilweise sind Abplatzungen vorhanden. An den Heizkörpern sind Lackabplatzungen vorhanden, die bereits vor dem letzten Anstrich vorhanden waren. Die Zwischentüren zwischen den Zimmern, die vom Flur zum Zimmer links und zur Küche sind Sprossentüren mit Glasscheiben. Diese Glasscheiben waren schon beim Einzug mit Farbresten versehen.

Mit Schreiben vom 18. Februar 2009 forderten die Kl. die Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bis zum 20. März 2009 auf. Ein Mitarbeiter der Bekl. nahm eine Besichtigung der Wohnung bei den Kl. vor. Über die Durchführung der Schönheitsreparaturen ließ die Bekl. ein Angebot der Firma L. vom 30. März 2009 über 2.434,56 € erstellen.

Mit Schreiben vom 23. April 2009 forderten die Kl. die Bekl. erneut zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf und teilten mit, dass nach Ablauf einer angemessenen Frist Klage auf Vorschusszahlung erhoben werde. Mit Schreiben vom 12. Mai 2009 wurde den Kl. mitgeteilt, dass die Einholung eines zweiten Angebotes notwendig werde. Am 17. Mai 2009 erstellte die Firma S. GmbH ein Angebot über 1.969,57 €. Mit Schreiben vom 20. Mai 2009 teilte die Bekl. den Kl. mit, dass die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden und bat um einen weiteren Besichtigungstermin, welcher auf den 16. Juni 2009 bestätigt wurde. Am 16. Juni 2009 öffneten die Kl. dem Mitarbeiter der Bekl. nicht (so der Vortrag der Bekl.) bzw. erschien niemand von Bekl.seite (so der Vortrag der Kl.).

Am 9. August 2009 ließen die Kl. ein Angebot des Malermeisters B. für die Renovierung der Wohnung über 5.968,62 € erstellen.

Die Kl. meinen, es sei ihr Kostenvoranschlag zuzüglich weiterer Kosten zugrunde zu legen. Ihr Kostenangebot beinhalte das Fleckspachteln von Beschädigungen an Decken und Fenstern sowie das Kitten von Rissen und Löchern bzw. Beispachteln bei Türen und Kastenfenstern. Hinzu komme zudem das Entfernen der Farbe von den Heizkörpern, um die Abplatzungen zu beseitigen. Zudem käme ein Betrag dafür hinzu, dass die Kl. den Flur mit abwaschbarer Tapete tapezieren und im Wohn- und Schlafzimmer Farbakzente mit Abtönfarbe setzen wollen.

Die Kl. beantragen, die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. einen Betrag von 7.000 € als Kostenvorschuss zu zahlen. Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Die Bekl. meint, da die bei Bezug vollständig renovierte Wohnung nicht mit Tapete beklebt, sondern gespachtelt war, sei die Schönheitsreparaturklausel wirksam. Die Vereinbarung sei aufgenommen worden, um die Art des Wandputzes zu bewahren. Die Kl. hätten, da sie am 16. Juni 2009 nicht geöffnet hätten, einen Verzug zu vertreten.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 2.8629 € aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 242 BGB zu. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

1. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Mieter, der berechtigt ist, einen Mangel der Mietsache selbst zu beseitigen, vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten verlangen kann (KG, RE v. 29. Februar 1988 - 8 RE Miet 6717/87, GE 1988, 351 = NJW-RR 1988, 1039). Nichts anderes gilt seit der Einführung der Schuldrechtsreform, da es aus Billigkeitsgründen geboten ist, einen entsprechenden Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen zu erleichtern (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 2005 - VIII ZR 192/04, GE 2005, 662 = NJW 2005, 1862 f. für umgekehrten Fall der Klage des Vermieters gegen den Mieter). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Kl. könnten einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen hierfür nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen.

Es liegt ein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB vor. Die Schönheitsreparaturen in der von den Kl. bewohnten Wohnung sind unstreitig fällig. Die Dekoration ist abgewohnt. Zur Durchführung der Dekorationsarbeiten ist die Bekl. auch verpflichtet. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen in den „Allgemeinen Bedingungen zur Vermietung der Wohnungen", die aufgrund ihrer Vorformulierung Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB darstellen, sind gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, so dass es bei der Dekorationspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt. Eine Klausel, die dem Mieter eine Abweichung von der bisherigen Ausführungsart - wozu auch die Tapezierung gehört - verbietet, beeinträchtigt diesen unangemessen in der Möglichkeit, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (BGH, Urt. v. 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, GE 2009, 574; BGH, Urt. v. 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045; BGH, Urt. v. 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, GE 2007, 717). Ein anerkennenswertes Interesse liegt hier auch nicht deshalb vor, weil die Wände zuvor fein gespachtelt und mit weißer Farbe gestrichen waren. Denn es hätte ausgereicht, die Formulierung auf den Zeitpunkt der Rückgabe zu beschränken.

Die Bekl. befindet sich aufgrund der Anmahnungen auch in Verzug. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Fristen in den Mahnungen zu kurz bemessen waren. Denn jedenfalls nach nunmehr mehr als vier Monaten und zum entscheidenden Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung sind die Fristen abgelaufen. Dass die Kl. einen Mitarbeiter der Bekl. nicht in die Wohnung gelassen haben, ist unerheblich, denn der Mitarbeiter wollte nicht die Schönheitsreparaturen vornehmen, sondern die Wohnung besichtigen. An einem tatsächlichen Angebot i.S.v. § 294 BGB fehlt es insoweit. Soweit die Bekl.vertreterin in der mündlichen Verhandlung angedeutet hat, dass die Arbeiten bereits beauftragt seien, ist dies unerheblich. Es lag bzw. liegt gegebenenfalls an den Bekl., den Kl. die Arbeiten in Annahmeverzug begründender Weise anzubieten.

2. An voraussichtlichen Kosten für die Maßnahmen fallen 2.862,96 € an. Wegen des weitergehenden Anspruchs war die Klage abzuweisen.

Maßgebend ist insoweit zunächst, dass der Anspruch der Kl. auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Sache aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgt. Entsprechend hat die Bekl., da keine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen vorliegt, die Verpflichtung, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Kl. können von den Bekl. im Vorschusswege damit nur das verlangen, was der tatsächlichen Gebrauchserhaltung der Wohnung bzw. der Mängelbeseitigung dient.

Soweit die Kl. meinen, die Bekl. sei verpflichtet, die Abplatzungen an den Heizkörpern zu entfernen und diese damit vollständig von Farbe zu befreien, kann ihnen nicht gefolgt werden. Die Heizkörper waren bereits bei Einzug mit Abplatzungen versehen und diese Abplatzungen überstrichen. Der „vertragsgemäße Gebrauch" umfasst damit diese Mängel, was insoweit auch bereits aus § 536 b BGB folgt. Nichts anderes gilt für das von den Kl. beabsichtigte Entfernen von Farbflecken auf den Glasscheiben. Auch diese Farbflecken waren bei Anmietung durch die Kl. vorhanden und stellen keinen Mangel dar, der durch die Bekl. im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu beseitigen wäre. Die Kl. haben die Wohnung mit diesen Mängeln - wollte man die geringfügigen Überstreichungen überhaupt derart qualifizieren - angemietet.

Auch soweit die Kl. meinen, dass sie abweichend von der Ausstattung der Wohnung bei Anmietung den Flur mit abwaschbarer Tapete tapezieren und im Wohn- und Schlafzimmer Farbakzente mit Abtönfarbe setzen wollen, besteht insoweit kein Vorschussanspruch. Die Kl. haben eine Wohnung ohne abwaschbare Tapete und ohne entsprechende Farbakzente angemietet. Im Rahmen der Erhaltungsverpflichtung des Vermieters ist dieser nur verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand „wie bei Anmietung" zu erhalten. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass es den Kl. als Mietern freisteht, die Wohnung während der Mietzeit farblich so zu gestalten, wie dies der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs entspricht: Diese Gestaltung hat der Mieter aber dann - wenn die Gestaltung über den Grundzustand der Wohnung hinausgeht - auf seine Kosten vorzunehmen und u. U. bei Rückgabe der Mietsache auf seine Kosten zu beseitigen.

Das Gericht legt hinsichtlich der erforderlichen Kosten den seitens der Bekl. eingereichten Kostenvorschuss der Malerfirma R. i.H.v. 2.434,56 € zugrunde. Dieser beinhaltet die wesentlichen erforderlichen Arbeiten. [...] Ein Anspruch auf eine Luxussanierung besteht nicht (vgl. auch § 243 BGB).

Schreibt der Vermieter in einer Vereinbarung über Schönheitsreparaturen vor, dass die Wände nur mit Erlaubnis des Vermieters tapeziert werden dürfen – etwa, weil gespachtelte Wände vorhanden sind –, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam. Die Folge: Der Vermieter ist selbst zur Renovierung verpflichtet. Der Mieter hat dann aber keinen Anspruch auf eine über die Grundrenovierung hinausgehende und kostspielige Ausführung der Arbeiten nach seinen Wünschen – es sei denn, er trägt die Zusatzkosten.

Mietvertraglich war eine (eigentlich wirksame) Schönheitsreparaturklausel mit weichen Fristen vereinbart. Daneben gab es noch folgende Zusatzklausel: „Unter Berücksichtigung des Zustandes bei Vertragsbeginn ist das Bekleben der Wände mit Tapeten nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig".

Unstreitig waren Schönheitsreparaturen nach einer Mietdauer von über fünf Jahren notwendig. Insbesondere hatten sich an Wänden und Decken Risse gebildet. Ferner war der Anstrich vergilbt, teilweise waren Abplatzungen vorhanden. Der Mieter forderte den Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Der Vermieter ließ ein Angebot einer Malerfirma erstellen, zur Ausführung schritt er nicht. Das führte zu einer erneuten Aufforderung des Mieters mit der Ankündigung, nach Ablauf einer angemessenen Frist Klage auf Vorschusszahlung zu erheben. Er holte dann ein Angebot eines Malermeisters ein und erhob Vorschussklage.

Das AG Charlottenburg verurteilte den Vermieter auf Grundlage des vom Mieter eingeholten Angebots. Der Mieter könne Vorschuss zur Mangelbeseitigung verlangen (§ 536 a BGB), weil Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung unstreitig fällig seien. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei vorliegend nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, so dass es bei der Dekorationspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibe. Eine Klausel, die dem Mieter eine Abweichung von der bisherigen „Ausführungsart" – wozu auch die Tapezierung gehöre – verbiete, beeinträchtige diesen unangemessen in der Möglichkeit, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Dieses Interesse liege hier auch nicht deshalb vor, weil die Wände zuvor fein gespachtelt und mit weißer Farbe gestrichen waren. Es hätte nämlich ausgereicht, die Formularklausel auf den Zeitpunkt der Rückgabe zu beschränken. Der Vermieter befinde sich aufgrund der Abmahnungen auch in Verzug.

Zur Höhe des Vorschusses könne der Mieter allerdings vom Vermieter nur das verlangen, was der tatsächlichen Gebrauchserhaltung der Wohnung bzw. der Mängelbeseitigung diene. Entfernung von Abplatzungen und Farbresten an den Heizkörpern könne nicht verlangt werden. Die Heizkörper seien bereits bei Einzug in diesem Zustand gewesen. Der „vertragsgemäße Gebrauch" umfasse damit diese Mängel, was insoweit auch bereits aus §536 b BGB folge.

Der Mieter könne auch nicht die Zusatzkosten dafür verlangen, dass er – abweichend von der Ausstattung der Wohnung bei Anmietung – den Flur mit abwaschbaren Tapeten tapezieren und im Wohn- und Schlafzimmer Farbakzente mit Abtönfarbe nach seinen Wünschen setzen wolle, denn er habe eine Wohnung ohne abwaschbare Tapeten und ohne entsprechende Farbakzente gemietet.

Im Rahmen der Erhaltungspflicht (Durchführung von Schönheitsreparaturen) des Vermieters sei dieser nur verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand „wie bei Anmietung" zu erhalten. Wolle der Mieter die Wohnung während der Mietzeit farblich oder durch Tapeten seinem persönlichen Geschmack entsprechend gestaltet haben, müsse er das auf seine Kosten vornehmen und unter Umständen bei Rückgabe der Mietsache auf seine Kosten wieder ändern. Einen Anspruch auf „Luxusrenovierung" gegen den Vermieter habe der Mieter nicht.

Der Mieter hat dagegen Berufung eingelegt. Die Entscheidung des Falles dürfte im Wesentlichen davon abhängen, ob die Klausel, dass im Hinblick auf den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn (gespachtelte und weiß gestrichene Wände) das Bekleben der Wände mit Tapeten nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sein soll, wirksam ist. Eine derartige Klausel mit entsprechender Fallgestaltung lag dem BGH bisher nicht vor. Die sog. Farbwahlrechtsprechung des BGH bezieht sich nur darauf, ob der Mieter auch im laufenden Mietverhältnis gezwungen werden darf, in hellen und neutralen Farben streichen zu müssen. Darum geht es vorliegend nicht. Vielmehr will der Vermieter vermeiden, dass hochwertig und kostenaufwendig gespachtelte Wände nicht fachgerecht mit Tapeten verkleistert werden. Daran hat der Vermieter ein anerkennenswertes Interesse, weil es dem Mieter ausgesprochen schwerfallen dürfte, nach Ende des Mietverhältnisses die Tapeten wieder zu entfernen und die gespachtelten und weiß gestrichenen Wände wieder in den Zustand bei Anmietung zu versetzen.

Sollte die Formularklausel wirksam sein, würde der Vorschussanspruch des Mieters entfallen. Sollte die Klausel als unwirksam angesehen werden, wäre – wie das Amtsgericht zu Recht festhält – der Vermieter Verpflichteter für die Schönheitsreparaturen. Hierzu hält das Amtsgericht nach hier vertretener Auffassung richtig fest, dass der Mieter nicht verlangen kann, dass der Vermieter von der bisherigen Dekorationsart abweicht. Aber auch hierzu gibt es bisher keine höchstrichterliche Rechtsprechung.