Tankreinigung als Betriebskosten

Tankreinigung als Betriebskosten; Heizkosten

Zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die durch die Tankreinigung entstandenen Aufwendungen des Vermieters.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Tankreinigungskosten sind auch umlagefähig. Die Parteien haben die Umlage dieser Kosten in § 9 Nr. 2 des Mietvertrags ausdrücklich vereinbart. Der Wirksamkeit dieser Klausel des Mietvertrags nach § 307 BGB stehen keine Bedenken entgegen. Die Regelung widerspricht insbesondere nicht dem gesetzlichen Leitbild, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Vielmehr gibt § 9 Nr. 2 mit der Umlagefähigkeit von Tankreinigungskosten die Regelung des § 7 Abs. 2 der HeizkostenVO sogar wörtlich wieder. Der Auffassung, wonach Kosten für die Tankreinigung nicht umlagefähig sind, da es sich hierbei um Instandhaltungskosten handele (vgl. AG Speyer, Urteil vom 3. September 2007, Az. 33 C 126/07 [= WuM 2007, 575] m. w. N.), kann schon unter diesem Gesichtspunkt nicht gefolgt werden. Auf die in §§ 27 und 28 II. BV getroffenen Abgrenzungskriterien der Betriebskosten von sonstigen, insbesondere Instandhaltungskosten ist bei der Beurteilung der Umlagefähigkeit von Tankreinigungskosten nicht abzustellen, da die Heizkostenverordnung für die Heiznebenkosten gegenüber der Betriebskostenverordnung die spezielleren Regelungen enthält. Ist hier eine Umlage von Reinigungskosten der Heizungsanlage ausdrücklich vorgesehen, kommt die allgemein gehaltene Abgrenzungsvorschrift der Betriebskostenverordnung nicht mehr zum Tragen. Überdies sind die Kosten einer Tankreinigung auch vor dem Hintergrund umlagefähig, als der Begriff der Instandhaltung auf die Beseitigung von Mängeln an der Substanz zu beschränken ist. Um solche handelt es sich bei Reinigungskosten jedenfalls dann nicht, wenn die Reinigung nicht zur Vorbereitung einer Reparatur dient; die Kosten sind, da die Reinigung auf den Erhalt der Funktionsfähigkeit des Tanks gerichtet ist, vielmehr als Betriebskosten umlagefähig (Sternel, Mietrecht, 4. Aufl. 2009, Rn. V 541).

Ob die Kosten der Tankreinigung vor dem Hintergrund, dass sie nur im mehrjährigen Abstand anfallen, der Mieter aber nur mit solchen Kosten belastet werden soll, die er tatsächlich durch seinen Verbrauch mitverursacht hat, auf die sie abdeckenden Jahre zu verteilen sind (so Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 7 HeizKV Rn. 34), kann vorliegend offenbleiben. Der Bekl. bewohnt das vermietete Haus bereits seit mehreren Jahren, so dass er durch die Inanspruchnahme nicht entgegen dem Mitverursachungsprinzip belastet wird. (...)

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören auch die Aufwendungen für die Tankreinigung.

Der Wohnraummietvertrag enthielt u. a. folgende Regelung:

„Zu den Kosten des Betriebes der Heizungsanlage ... gehören gem. § 7 (2) Heizkostenverordnung u. a: Die Kosten ... der Reinigung der Anlage, der Tanks und des Betriebsraumes ..."

Der Vermieter stellte in die Betriebskostenabrechnung Aufwendungen für die Tankreinigung; der Mieter bezahlte diese Kosten nicht.

Das Amtsgericht Bremen gab der Zahlungsklage des Vermieters statt. Die Regelung im Mietvertrag entspreche § 7 Abs. 2 HeizkostenVO, so dass die Tankreinigungskosten umgelegt werden könnten.

Ob und wofür bei der Wohnraummiete Betriebskosten verlangt und abgerechnet werden dürfen, richtet sich nach § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 2 BetrKV: Hat der Mieter Betriebskosten zu tragen, können nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten umgelegt werden; eine Vereinbarung über die Umlegung anderer Kosten ist unwirksam (Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 556 Rn. 3). § 2 Nr. 4 a BetrKV enthält eine Aufzählung der für die Beheizung in Betracht kommenden Positionen, § 7 Abs. 2 HeizkostenVO listet die umlagefähigen Aufwendungen im Einzelnen abschließend (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Anhang I Rn. 7) auf. Nach beiden Bestimmungen sind die Kosten für die „Reinigung der Anlage" berücksichtigungsfähig. Hierzu gehören die Reinigungskosten für den Heizkessel; ob aber auch die Kosten für die gelegentliche Reinigung des Öltanks gehören, ist streitig (verneinend, weil Instandhaltungskosten: z. B. LG Landau/Pfalz, Urteil v. 24. Juni 2005 - 3 S 129/04 -, ZMR 2005, 871; AG Speyer, Urteil v. 3. September 2007 - 33 C 126/07 -, ZMR 2007, 871; bejahend weil zur Erhaltung der Betriebsbereitschaft: z. B. AG Karlsruhe, Urteil v. 31. August 2005 - 9 C 558/05 -, DWW 2006, 119, Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rn. 132 mit weiteren Nachweisen; Langenberg aaO.). Berliner Entscheidungen liegen hierzu – soweit ersichtlich – noch nicht vor. Im Hinblick auch auf die Entscheidungen des BGH zur Umlagefähigkeit von Kosten für die Dachrinnenreinigung (z. B. Urteil v. 7. April 2004 - VIII ZR 146/03 -, GE 2004, 810) spricht alles dafür, die Tankreinigungskosten als berücksichtigungsfähig anzusehen.

Hans-Jürgen Bieber