Täuschungsversuch als Kündigungsgrund

Täuschungsversuch als Kündigungsgrund; angeblicher Mietmangel

Täuscht der Mieter dem Vermieter einen von diesem zu verant­wor­ten­den Mangel der Mietsache vor, der zudem zur Verletzung eines Dritten geführt hat, obwohl der Mieter selbst oder mit seinem Wissen jener Dritte die Beschädigung verursacht haben kann, kann das Mietverhältnis nachhaltig zerrüttet werden und der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein.

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die Kl. zu Recht zur Räumung des von ihr gemieteten Objekts verurteilt. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Kl. günstigere Entscheidung.

I. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 22. Februar 2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung der Bekl. vom 9. September 2009 gemäß § 4 Ziffer 1. des Mietvertrages, der in der Sache nichts anderes als § 543 Abs. 1 BGB regelt, beendet worden, so dass die Kl. zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet ist.

Danach kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein Vertragspartner schuldhaft seine Verpflichtungen in einem solchen Maße verletzt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ebenso wie gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist auch hier eine umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch der beiderseitigen Interessen vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der Berufung sind diese Voraussetzungen hier im Hinblick auf den Versuch der Kl., den Bekl. über ihre Verantwortung für den Unfall der Zeugin T. zu täuschen, erfüllt.

1. Das Landgericht hat es als erwiesen angesehen, dass die Kl. bei den Bekl. den Eindruck erweckt hat, der Heizkörper habe sich aufgrund unsachgemäßer Montage von der Wand gelöst, obwohl sie wusste, dass die Zeugin T. hieran ein Verschulden traf, so dass nicht die Bekl. - wie geschehen - für den Schaden aufzukommen hatten. Die Kl. habe entgegen ihrem Vortrag nicht erst im Zuge der strafrechtlichen Ermittlungen erfahren, wieso sich der Heizkörper von der Wand gelöst habe.

Die Kl. beanstandet demgegenüber zu Unrecht die Beweiswürdigung des Landgerichts. Diese darf nur eingeschränkt vom Berufungsgericht überprüft werden. Die vom Landgericht geschaffene Tatsachengrundlage bindet grundsätzlich auch das Berufungsgericht. Lediglich die unterlassene oder fehlerhafte Erfassung von Tatsachen durch die Verletzung materiellen Rechts (z. B. die Verkennung der Beweislast), die fehlerhafte Tatsachenfeststellung aufgrund von Verfahrensfehlern (z. B. Verletzung der Hinweispflicht) oder die sonstige Fehlerhaftigkeit des Beweisergebnisses (beispielsweise eine nicht erschöpfende Beweisaufnahme oder Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen) können die Notwendigkeit erneuter Feststellungen gebieten (vgl. Senat, OLGR Düsseldorf 2009, 727; OLGR Düsseldorf 2009, 731; Zöller/Heßler, ZPO, 28. Auflage, § 529 Rn. 2 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Richtig ist allerdings, dass die Kl. den Unfall nicht selbst wahrgenommen hat und ihr auch der genaue Geschehensablauf nicht bekannt war, als sie gegenüber dem Bekl. zu 2) unstreitig angegeben hat, der Heizkörper sei „einfach so" von der Wand gefallen. Die Kl. wusste aber jedenfalls, dass die Zeugin T. dabei war, die Heizung zu putzen, als sich der Unfall ereignete. Gegen die dahin gehende überzeugende Beweiswürdigung des Landgerichts, das sich im Wesentlichen auf die Aussage der Zeugin T. gestützt hat, bringt die Kl. mit der Berufung ebenso wenig etwas Erhebliches vor wie gegen die weitere Feststellung des Landgerichts, die Kl. habe gemeinsam mit ihrem Vater die Zeugin T. veranlasst, im Krankenhaus anzugeben, der Unfall sei anlässlich des Säuberns eines Regals geschehen. Dies hat sie im Übrigen ausweislich der glaubhaften Aussage des Zeugen B. auch diesem gegenüber angegeben. Auch die Würdigung der Aussage der Zeugin M. im Sinne des Vortrags der Bekl. ist nicht zu beanstanden. Die Zeugin hat entgegen dem Vorbringen der Kl. in der Berufungsbegründung nicht nur „etwas von einem Schraubenzieher" erzählt, sondern bekundet, mitgehört zu haben, wie die Kl. einen Tag nach dem Unfall den Vorgang dergestalt schilderte, dass die Heizung einer Angestellten auf den Fuß gefallen sei, während diese die Heizung reinigte. Damit steht fest, dass die Kl. nach dem Unfall eben nicht „nur gesagt hat, was ihr auch bekannt war". Vielmehr war ihr durchaus bewusst, dass der Heizkörper in unmittelbarem Zusammenhang mit der Reinigung durch ihre Angestellte herabgefallen war. Wenn sie hieraus auch nicht zwingend auf deren Verantwortlichkeit schließen musste, war die Aussage gegenüber dem Bekl. zu 2), die Heizung sei „einfach so" herabgefallen, gleichwohl falsch und dazu angetan, eine etwaige in ihren Bereich fallende Verantwortung zu verschleiern.

Im Ergebnis hat die Kl. auf diese Weise erreicht, dass die Bekl. die Reparatur auf ihre Kosten haben ausführen lassen.

2. Das erwiesene Verhalten der Kl. stellt eine erhebliche Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar. Denn die Parteien eines Vertragsverhältnisses sind gehalten, wechselseitig Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen der anderen Partei zu nehmen (§ 241 Abs. 2 BGB). Hierzu gehört es auch, den Vertragspartner wahrheitsgemäß über solche Umstände zu informieren, die für die Abwicklung des Vertragsverhältnisses erkennbar von Bedeutung sind. Gegen diese Verpflichtung hat die Kl. verstoßen, indem sie bei dem Bekl. bewusst den Eindruck erweckt hat, der Heizkörper sei ohne jedes Zutun ihrerseits herabgefallen. Der Bekl. musste aufgrund der Schilderung der Kl. nicht nur annehmen, es liege ein Mangel des Mietobjekts vor; vielmehr sah er sich damit auch in der Verantwortung für die Verletzung, welche die Mitarbeiterin der Kl., die Zeugin T., erlitten hatte.

Das für eine Fortsetzung des Mietvertrages erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien ist durch das unredliche Verhalten der Kl. nachhaltig zerrüttet. Hierbei handelt es sich um einen zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grund (vgl. hierzu BGH, NZM 2010, 901; NZM 2004, 430; WM 1978, 271 m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 1030 m.w.N.). Die weitere Abwicklung des Vertrages ist aus Sicht der Bekl. erheblich erschwert, wenn sie nicht mehr darauf vertrauen können, von der Kl. wahrheitsgemäße Angaben über den Zustand des Mietobjekts und mögliche Ursachen von Mängeln zu erhalten. Dies wiegt besonders schwer, weil zwischen den Parteien zum Zeitpunkt des Vorfalls bereits Unstimmigkeiten über vorhandene Mängel am Mietobjekt bestanden. Hinzu kommt, dass die Kl. den Bekl. bis heute weder die von diesen verauslagten Reparaturkosten erstattet noch auch nur eine Beteiligung hieran angeboten hat, obwohl zwischenzeitlich feststeht, dass ihre Angestellte den Unfall mit verursacht hat.

Dass sich die Täuschung der Kl. nur auf einen relativ geringen Schaden bezog, ist unerheblich. Denn dies ändert nichts daran, dass die Bekl. befürchten müssen, auch in vergleichbaren künftigen Fällen - möglicherweise erst recht, wenn mehr auf dem Spiel stünde - nicht wahrheitsgemäß informiert zu werden. Insgesamt ist damit die Durchführung des Vertrages durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage wegen des Verhaltens der Kl. derart gefährdet, dass sie den Bekl. auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist. Dabei ist zudem zu berücksichtigen, dass der Kl. eine Verlängerungsoption zustand (§ 3 des Mietvertrages), das Mietverhältnis mithin ggf. noch bis zum Jahr 2017 fortdauern würde, so dass die Bekl. andernfalls nicht nur für einen kurzen Zeitraum an dem Vertrag festgehalten würden.

Mit ihrem Argument, es liege eine „Verdachtskündigung" vor, vermag die Kl. demgegenüber nicht durchzudringen. Von einer solchen kann nur die Rede sein, wenn allein wegen eines nicht ausgeräumten Verdachts gekündigt wird. So liegt der Sachverhalt hier aber nicht. Vielmehr steht fest, dass die Kl. die Bekl. getäuscht hat.

Eine Abmahnung der Kl. war schließlich entbehrlich, da eine solche bei der hier vorliegenden nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis wieder herzustellen (BGH NZM 2004, 430; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 1030).

II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die Ausführungen der Kl. in dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 14. März 2011 rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

Die Kl. macht zunächst geltend, ein Verschulden der Zeugin T. und damit auch ein ihr selbst zurechenbares Verschulden betreffend den Unfall mit dem Heizkörper könne nicht gegeben sein, weil es bei ordnungsgemäßer Montage aus technischen Gründen nicht möglich sei, den Heizkörper durch einfaches Hantieren an diesem von der Wand zu lösen. Hierauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist, dass die Kl. den Bekl. nicht wahrheitsgemäß über die dem Unfall vorausgehenden Abläufe und die Beteiligung ihrer Mitarbeiterin informiert und ihm dadurch nicht die Möglichkeit gegeben hat, sich auf zutreffender Tatsachengrundlage ein Bild von den Geschehnissen und den möglichen Ursachen und Verantwortungsbeiträgen zu machen. Dieses Verhalten ist geeignet, das Vertrauen in eine redliche Gestaltung des Vertragsverhältnisses zu erschüttern und zwar unabhängig davon, ob die Kl. im Ergebnis ein Verschulden an der Unfallursache trifft oder nicht.

Der Senat bleibt auch dabei, dass eine Abmahnung nicht erforderlich war. Der Vortrag der Kl. lässt nicht erkennen, inwieweit eine Abmahnung geeignet gewesen sein sollte, das durch ihr vorsätzliches Fehlverhalten erschütterte Vertrauensverhältnis wieder herzustellen. Wenn es um die Wiedergabe von Vorgängen geht, die sich außerhalb des eigenen Wahrnehmungsbereichs abgespielt haben, ist es regelmäßig kaum möglich, die Angaben des Vertragspartners zu überprüfen; auch im vorliegenden Fall haben die Bekl. nur durch einen Zufall erfahren, dass sich die Dinge anders abgespielt haben als von der Kl. geschildert. Umso wichtiger ist es, sich auf den Vertragspartner verlassen, diesem vertrauen zu können. Dieses notwendige Vertrauensverhältnis ist hier - auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes im Sinne der von der Kl. zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - nachhaltig erschüttert. Hieran hätte eine Abmahnung nichts mehr zu ändern vermocht. Dass der Mietvertrag noch eine mehrjährige Laufzeit gehabt hätte, lässt es für die Bekl. umso weniger zumutbar erscheinen, an diesem festgehalten zu werden. [...]

Miete ist ein Dauerschuldverhältnis, das ein gewisses Maß an gegenseitigem Vertrauen voraussetzt. Wird das Vertrauensverhältnis durch unredliches Verhalten einer Partei zerrüttet, kann außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dies wurde einer Mieterin zum Verhängnis, die irreführende Angaben über den Hergang eines Unfalls in den Mieträumen gemacht hatte.

Die Angestellte der Mieterin hatte den Heizkörper geputzt, der sich dabei aus der Verankerung löste und ihr auf den Fuß fiel. Die Mieterin veranlasste die Angestellte, im Krankenhaus anzugeben, der Unfall sei anlässlich des Säuberns eines Regals geschehen. Gegenüber den Vermietern, die den Schaden reparieren ließen, äußerte die Mieterin, der Heizkörper sei „einfach so" von der Wand gefallen. Nach Feststellung des Geschehensablaufs kündigten die Vermieter außerordentlich fristlos.

Mit Beschluss vom 21. März 2011 wies das OLG Düsseldorf die Berufung der Mieterin gegen das Räumungsurteil des Landgerichts zurück. Die Mieterin habe bewusst eine irreführende Darstellung des Unfalls gegeben, um eine etwaige in ihren Bereich fallende Verantwortung zu verschleiern. Das stelle eine erhebliche Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, wodurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zerrüttet sei. Eine Fortsetzung des Mietvertrages sei den Vermietern unzumutbar; eine Abmahnung sei in einem solchen Fall entbehrlich.