Tätlichkeit gegenüber Mitarbeiter der Hausverwaltung als Kündigungsgrund

Tätlichkeit gegenüber Mitarbeiter der Hausverwaltung als Kündigungsgrund; tätlicher Angriff; Bedrohung; schwerwiegende Beeinträchtigung des Vertragsverhältnisses; nachhaltige Störung des Hausfriedens

Wenn der Mieter anlässlich eines Ortstermins den Mitarbeiter der Hausverwaltung mehrere Sekunden von hinten umklammert, um ihm den Fotoapparat zu entreißen, kann das als tätlicher Angriff ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung sein.

(Leitsatz der Redaktion)

1) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

Mit Vertrag vom 28. September 1981 mieteten die Bekl. von der ... GmbH die Wohnung Nr. 8015 in der B., Berlin. Die Kl. ist nach dem Erwerb des Grundstücks in den Mietvertrag eingetreten.

Vor dem Amtsgericht Wedding stritten die Parteien in dem dortigen Verfahren 18 C 430/06 um eine Mieterhöhungserklärung. Im Rahmen des dortigen Rechtsstreits regte der Amtsrichter die Vorlage von Fotos der Terrasse durch die hiesige Kl. an. Mit Schreiben vom 29. November 2006 kündigte die Kl. darauf eine Besichtigung der Terrasse an, der die Bekl. im Prinzip widersprachen. Gleichwohl beauftragten sie (und weitere Mieter der nebeneinanderliegenden Häuser) den Zeugen T. vom Berliner Mieterverein, die Besichtigungen zu begleiten.

Der Zeuge T. gewährte den Zeugen P. und Z. als Vertreter der Hausverwaltung am 7. Dezember 2006 Zutritt zur Terrasse und zum Garten. Von der Terrasse wollte der Zeuge Z. Fotos anfertigen. Die Kl. behauptet, hierbei sei es zu einer Tätlichkeit der Bekl. zu 2) gegen den Zeugen Z. gekommen.

Die Kündigung vom 14. Dezember 2006 ist wegen Zweifeln an der Vollmacht zurückgewiesen worden.

Das Mietverhältnis ist aufgrund der fristlosen Kündigung der Kl. vom 2. Januar 2007 beendet. Die Kündigung ist formell nicht zu beanstanden. Sie ist schriftlich erfolgt, § 568 Abs. 1 BGB. Der von dem jetzigen Prozessbevollmächtigten der Kl. ausgesprochenen Kündigung war eine Vollmachtserklärung beigefügt. Die Kündigung ist auch ausreichend im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB begründet worden.

Die Kündigung ist gerechtfertigt aufgrund der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Die Kl. hat behauptet, dass der Bekl. zu 2) am 7. Dezember 2006 ihren Mitarbeiter, den Zeugen Z., in der Weise tätlich angegriffen habe, dass er ihm seinen Fotoapparat entreißen wollte und ihn dabei von hinten mehrere Sekunden umklammert habe, wodurch sich der Zeuge erheblich bedroht gefühlt habe. Ein solcher tätlicher Angriff stellt nach der Auffassung der Kammer eine so schwerwiegende Beeinträchtigung des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien dar, dass der Kl. ein längeres Festhalten am Vertrag hiernach nicht mehr zuzumuten war.

Zu den umstrittenen Vorgängen am 7. Dezember 2006 hat die Kammer Beweis erhoben.

Aufgrund der Beweisaufnahme und unter Berücksichtigung der persönlichen Anhörung ist die Kammer davon überzeugt, dass der Bekl. zu 2) den Zeugen Z. in der von der Kl. dargestellten Weise angegriffen hat. (wird ausgeführt)

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann bei dieser Sachlage die Klage nicht abgewiesen werden. Ein tätlicher Angriff auf den Zeugen Z. als Vertreter der Hausverwaltung ist gegeben. Es ist von der Kl. nicht hinzunehmen, dass der Bekl. zu 2) auf den Zeugen Z. von hinten losgeht, diesen umklammert und sodann am Verlassen des Grundstücks hindert. Dies ist ein so schwerwiegender Ausfall, dass er nicht hingenommen werden muss. [...] Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist der Hausfrieden als nachhaltig gestört anzusehen, wenn eine Vertragspartei in die mietvertraglichen Auseinandersetzungen tätliche Angriffe einführt. Dies ist mit den grundlegenden Normen des gegenseitigen Umgangs - zumal in einem Dauerschuldverhältnis - schlicht nicht zu vereinbaren.

Eine Abmahnung war wegen der Schwere des Vertragsverstoßes nicht erforderlich.

Die Bekl. zu 1) muss sich das Verhalten ihres Mannes als Mitmieterin zurechnen lassen.

Es kommt nicht darauf an, dass der Bericht in der Boulevard-Zeitung BZ vom 5. Februar 2007 eine Kündigung allein nicht trägt. (Im Tatbestand des Urteils des AG Wedding heißt es dazu: Am 5. Februar 2007 erschien in der Boulevardzeitung BZ ein Bericht mit dem Titel "Unverschämt! Diese Berliner haben ihr Haus renoviert, und dafür wird ihnen jetzt die Miete erhöht". Thematisiert werden in diesem Artikel die Mieterhöhungen der Kl. gegenüber Mietern aus der Siedlung ... Dabei wird insbesondere auf das Mietverhältnis der Bekl. Bezug genommen. So habe der Bekl. zu 2) bereits seine dritte fristlose Kündigung im Briefkasten. Er weigere sich, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Häuserblock habe bis 1999 zum sozialen Wohnungsbau gehört. Es habe nur einfachste Ausstattung gegeben. Darüber hinaus wird der Bekl. zu 2) auch wörtlich zitiert: "Die Immobiliengesellschaft ... schikaniert uns, wo sie nur kann. Schickt uns etwa falsche Abrechnungen". "Wir sollen ausziehen, damit die Wohnungen teuer verkauft oder vermietet werden können".) Es ist nicht erkennbar, dass die Bekl. den Stil der Berichterstattung beeinflussen könnten. Allein sich mit der BZ trotz ihrer stadtbekannten Art des Journalismus "einzulassen", kann eine Kündigung nicht rechtfertigen. In den Zitaten sind keine unwahren Tatsachen enthalten. Die Annahme, dass die Wohnungen "freigekündigt" werden sollen, ist ein in einer angespannten Auseinandersetzung gerade noch zulässiges Werturteil.

Jedenfalls im Rahmen der gebotenen Gesamtschau mit den Auseinandersetzungen im Garten ist jedoch die so genannte Nachbetrachtung vom 18. November 2006 zu berücksichtigen. (Im Tatbestand des Urteils des AG Wedding heißt es dazu: Im Rahmen des in der Folge des Vorfalls vom 7.Dezember 2006 eingeleiteten Strafverfahrens gegen den ...schickte der Bekl. zu 2) an die Internetwache der Berliner Polizei ein als "Nachbetrachtung" bezeichnetes Schreiben. Darin schildert der Bekl. zu 2) einige Vorfälle in der Siedlung. U.a. legt er seine Vermutung dar, dass "ein MA - so wird erzählt, ggf. mit Stasi-Ausbildung -" von der Kl. mit der Hausverwaltung betraut sei. "Zahlreiche Fondsanleger des von Herrn ... geführten Firmengeflechtes haben die Siedlung auch enttäuscht besucht." Weiterhin seien am 23./24.6.2006 "gezielt Seitenscheiben zerkratzt" worden von den zwischen der ... bis ... abgestellten Pkws - zu einem Zeitpunkt, als die Kl. die Zustimmung von Mieterin zu ihrem Mieterhöhungsverlangen zum 1.7.2006 begehrt habe. In der Nachbetrachtung handele es sich "wohl eher [um eine] zielgerichtete Sachbeschädigung". "Auch weitere ‚Vorfälle' wie nicht notwendiges Abstellen der zentralen Hauswasserzufuhr zur mittäglichen Kochzeit und Entwendungen von Schildern, extra Anfahrt mit Müll-Entsorgung, Betreten von Mietergärten unter Missachtung von Verboten und Mieterhausrecht, Offenstehenlassen und Nichtabschluss von Zugangstüren und weitere seit dem Jahre 2002 von Mietern gemeldete Rechtsverstöße" ergäben "eher ein Bild eines ‚geplanten', langfristigen Vorgehens bzw. Schikane gegen die Bewohner und Mieter?") Auch wenn hier keine Anzeige erstattet und keine konkreten Beschuldigungen erhoben werden, so ist insbesondere ein solches - wenn auch vordergründig fragend formuliertes - Schreiben immerhin an die Polizei doch so zu verstehen, dass die Bekl. meinen, die Kl. habe Fondsanleger betrogen und würde Autos von Mietern beschädigen. Hierfür wie auch für den angeblichen Hausfriedensbruch und einen Diebstahl durch den Zeugen Z. fehlen jedwede Anhaltspunkte. Es ist im Rahmen eines Mietverhältnisses nicht zu dulden, dass der Mieter auch nur ungeprüft Gerüchte oder Vermutungen über den Vermieter - insbesondere an die Polizei - weitergibt. Diese Vorfälle allein mögen nicht für eine Kündigung genügen, sondern erst im Wiederholungsfall nach Abmahnung eine solche rechtfertigen, wirken sich jedoch im Rahmen der Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 BGB nachteilig für die Bekl. aus. Angesichts des tätlichen Angriffs muss die Kl. auch nicht unter Berücksichtigung des langen Mietverhältnisses und eventuell in der Vergangenheit geführter gerichtlicher Auseinandersetzungen am Mietverhältnis festhalten.

Wann dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, weil der Mieter den Hausfrieden nachhaltig gestört hat, kann im Einzelfall zweifelhaft sein. Nötig ist eine Gesamtschau, wobei auch andere Vorfälle herangezogen werden können.

Nach Verkauf des Hauses gab es zahlreiche Mietrechtsstreitigkeiten mit der neuen Eigentümerin. Innerhalb eines Rechtsstreites über eine Mieterhöhungserklärung regte das Amtsgericht die Vorlage von Fotos der Terrasse des Mieters durch die Vermieterin an. Der Mieter widersprach zwar später grundsätzlich der Besichtigung, duldete sie dann jedoch. Während der Besichtigung kam es nach Behauptung der Vermieterin zu einem tätlichen Angriff auf ihren Mitarbeiter, indem der Mieter diesen mehrere Sekunden von hinten umklammerte, um ihm den Fotoapparat zu entreißen. Die deswegen erklärte außerordentliche fristlose Kündigung hielt das LG Berlin für wirksam.

Mit Urteil vom 5. Mai 2008 hob das LG Berlin die entgegenstehende Entscheidung des AG Wedding auf und meinte, der tätliche Angriff sei aufgrund der umfangreichen Beweisaufnahmen nachgewiesen. Dieser stelle eine schwerwiegende Beeinträchtigung des Vertragsverhältnisses dar, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört worden sei. In die Gesamtschau müssten auch ein Bericht in der BZ und ein Schreiben des Mieters an die Polizei einbezogen werden. Diese seien zwar allein nicht zur Rechtfertigung einer Kündigung ausreichend. Der Mieter sei jedenfalls nicht berechtigt, ungeprüfte Gerüchte oder Vermutungen über den Vermieter weiterzugeben.

Es dürfte sich um einen Grenzfall handeln. Gerade wenn seit längerem Mietstreitigkeiten bestehen (nicht nur mit dem einzelnen Mieter), kann kaum angenommen werden, dass dies allein auf die Mieterseite zurückzuführen ist, was bei der Frage, ob eine Störung des Hausfriedens als Kündigung anzunehmen ist, mit berücksichtigt werden muss. Ob auch ein anderes Gericht ein Umklammern von hinten für wenige Sekunden als Kündigungsgrund ausreichen ließe, ist zweifelhaft. Vgl. ausführlich auch Bierbaum/Stöckel, GE 18/1999, Seite 1162 ff.