Surrogatsprinzip bei Nichtzahlung des Versteigerungserlöses

Surrogatsprinzip bei Nichtzahlung des Versteigerungserlöses; Heilung der fehlenden notariellen Beurkundung einer Ausbietungsgarantie; Kündigung der Teilzahlungsabrede bzw. des in der Ausbietungsgarantie übernommenen Gebots

1. Der Mangel der notariellen Beurkundung einer Ausbietungsgarantie wird geheilt, wenn der Verpflichtete das Eigentum am versteigerten Grundstück durch Zuschlag erhält.

2. Die Stundungsabrede über die ratenweise Abtragung eines in der Ausbietungsgarantie übernommenen Gebots sagt nichts darüber aus, dass der gestundete Restbetrag vor dem Zuschlag fällig ist.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. wendet sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einem Zuschlagsbeschluss.

2 Die Bekl. waren Gläubiger einer erstrangigen Grundschuld über 180.000 DM (92.032,54 €); Eigentümer des belasteten Grundstücks war der Lebensgefährte der Kl. Die Bekl. betrieben aus dieser Grundschuld die Zwangsversteigerung in das Grundstück, das einen vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswert von 45.000 € hatte. Am 5. September 2005 verpflichtete sich die Kl. gegenüber den Bekl. zur Abgabe eines über dem Verkehrswert liegenden Gebots von 57.000 €. Von diesem Betrag sollte die Kl. 32.000 € in einer Summe aufbringen, die restlichen 25.000 € hingegen in monatlichen - für die ersten zwei Jahre zinslosen - Raten von 200 € zahlen. Weitere Einzelheiten der Vereinbarung sind zwischen den Parteien streitig. Der Kl. wurde das Grundstück am 6. September 2005 abredegemäß als Meistbietender gegen ein im Verteilungstermin zu entrichtendes Bargebot von 57.000 € zzgl. Zinsen zugeschlagen. Im Zwangsversteigerungstermin leistete die Kl. eine Sicherheit in Höhe von 4.500 €; den Verteilungstermin bestimmte das Vollstreckungsgericht auf den 24. Januar 2006.

3 Am 27. September 2005 setzten die Bekl. der Kl. für die Zahlung des Betrages von 32.000 € - abzüglich geleisteter Sicherheit - eine Frist bis zum 30. September 2005 und erklärten, andernfalls "schon heute" von der Vereinbarung zurückzutreten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 5. Oktober 2005 setzten die Bekl. eine neue Frist bis zum 11. Oktober 2005; eine Verlängerung dieser Frist auf den 20. Oktober 2005 ist zwischen den Parteien ebenfalls streitig. Die Kl. überwies am 19. Oktober 2005 einen Betrag von 27.500 € per Blitzgiro an die Bekl. Diese erklärten mit Schreiben vom 3. November 2005, die "getroffenen Zahlungsvereinbarungen" zu kündigen und forderten die Kl. zur Zahlung des restlichen Betrages nebst Zinsen auf.

4 Im Verteilungstermin am 24. Januar 2006 übertrug das Vollstreckungsgericht die Forderung gegen die Kl. als Ersteherin in Höhe eines Kapitalbetrages von 24.200,38 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 1.604,62 € auf die Bekl. als Berechtigte. Die Bekl. ließen sich in dieser Höhe eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses erteilen und leiteten die Zwangsvollstreckung gegen die Kl. ein.

5 Das Amtsgericht hat der Vollstreckungsgegenklage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das nach § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG zuständige Oberlandesgericht die erstinstanzliche Entscheidung geändert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

6 Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg.

(...)

9 1. Die Parteien haben am 5. September 2005 eine Vereinbarung getroffen, die eine Ausbietungsgarantie zum Gegenstand hatte. Die Kl. wollte das zur Versteigerung anstehende Grundstück für sich erwerben; den Bekl. lag daran, den Zuschlag zu einem Gebot zu erreichen, das den Verkehrswert des Grundstücks von 45.000 € überstieg. Die Kl. verpflichtete sich im Hinblick darauf, einen Betrag von 57.000 € zu bieten; der Zuschlag ist auf Grundlage des von der Kl. abgegebenen Gebotes in dieser Höhe erfolgt.

10 Die Ausbietungsgarantie hätte gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft, denn sie beinhaltete die Verpflichtung, ein Grundstück - in der Zwangsversteigerung - zu erwerben (BGHZ 110, 319, 321; BGH, Beschluss vom 22. September 1992 - III ZR 100/91 - ZIP 1992, 1538 unter 3., jeweils zu § 313 BGB a. F.). Die Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Form erweist sich indes im Ergebnis als folgenlos. Der Formmangel ist in jedenfalls entsprechender Anwendung des § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, nachdem die Kl. das Eigentum originär durch Zuschlagsbeschluss gemäß § 90 ZVG erhalten hat (vgl. BGHZ 85, 245, 250 f. zu § 313 BGB a. F.). Zudem wären sowohl die Kl. als auch die Bekl. nach § 242 BGB gehindert, sich auf eine etwaige Formnichtigkeit zu berufen. Beiden Parteien geht es allein darum, ob der noch ausstehende Betrag durch die Kl. ratenweise beglichen werden kann, ohne dass sie die Ausbietungsgarantie und die dadurch veranlasste dingliche Rechtsverschiebung als solche in Frage stellen.

11 2. Mit Abgabe des den Bekl. versprochenen Gebots hatte die Kl. ihre aus der Ausbietungsgarantie folgende Verpflichtung erfüllt. Ihre weitere Verpflichtung, den (verzinslichen) Betrag von 57.000 € zu entrichten, war gesetzliche Folge des Zuschlags (§ 49 Abs. 1 ZVG), ohne dass dazu eine gesonderte Vereinbarung zwischen den Parteien erforderlich war.

12 Das Bargebot ist vom Ersteher gemäß §§ 49 Abs. 3, 107 Abs. 2 und 3 ZVG unter Berücksichtigung der geleisteten Sicherheit (erst) im Verteilungstermin zu berichtigen, wobei die Zahlung an das Gericht und nicht an den dinglichen Gläubiger zu erfolgen hat. Es ist sodann Aufgabe des Vollstreckungsgerichts, den Erlös aus der Zwangsversteigerung im Verteilungstermin an die Berechtigten auszukehren. Ist keine Verteilungsmasse vorhanden, weil der Ersteher die geschuldete Zahlung an das Gericht nicht erbracht hat, ist nach § 118 ZVG zu verfahren. Die Forderung gegen den Ersteher auf Zahlung des Bargebots, die bis dahin dem bisherigen Eigentümer des Grundstücks zustand, der durch den Zuschlag das Eigentum verloren hat (Surrogationsprinzip), wird durch Anordnung des Gerichts in entsprechender Höhe auf den oder die Berechtigten übertragen (vgl. Stöber, ZVG 18. Aufl. § 118 Rdn. 2.1 und 2.3).

13 3. Die Kl. hat bereits in der Klagschrift geltend gemacht, vor Durchführung des Verteilungstermins hätten die Bekl. keinen fälligen Zahlungsanspruch gegen sie gehabt und insbesondere keine Zahlung an sich statt an das Vollstreckungsgericht verlangen können. Es sei keine Vereinbarung getroffen worden, durch die von den für das Zwangsversteigerungsverfahren geltenden gesetzlichen Bestimmungen abgewichen worden sei. Es habe weder ein Zahlungsziel vor dem 24. Januar 2006 gegeben, noch sei eine unmittelbare Zahlung an die Bekl. abgesprochen gewesen. Angesichts der wiederholten Zahlungsaufforderungen im September und Oktober 2005 sei sie allerdings um eine einvernehmliche Lösung bemüht gewesen, die sie auch deshalb angestrebt habe, weil § 144 ZVG eine unmittelbare Zahlung an den dinglichen Gläubiger erlaube, ohne aber entsprechende Verpflichtungen zu begründen.

14 4. Bei dieser Sachlage wäre es Sache der Bekl. gewesen, über die eigentliche Ausbietungsgarantie hinaus, die sich mit Abgabe des vereinbarten Gebots grundsätzlich erledigt hatte, eine Abrede mit der Kl. substantiiert darzulegen, sie - entgegen § 107 Abs. 2 ZVG - als aus der Grundschuld berechtigte dingliche Gläubiger noch vor dem Verteilungstermin außergerichtlich zu befriedigen und einen ersten Teilbetrag von 32.000 € sofort an sie zu zahlen.

15 a) Dazu genügt es nicht, pauschal darauf zu verweisen "man" habe sich darauf geeinigt, einen Betrag in dieser Höhe "im Termin oder kurz danach" zu entrichten. Auch die Stundungsabrede, die als solche unstreitig ist, besagt nichts über eine vorgezogene Zahlungsverpflichtung der Kl. Der ratenweise Abtrag der restlichen 25.000 € wurde der Kl. deshalb zugebilligt, weil diese im wirtschaftlichen Interesse der Bekl. die Abgabe eines Gebots in Aussicht stellte, das einen deutlich über dem Verkehrswert des Grundstücks liegenden Erlös versprach. Er lässt weder für sich allein noch im Gesamtzusammenhang den vom Berufungsgericht - noch dazu ohne nähere Begründung - gezogenen Schluss einer auf § 271 Abs. 1 BGB gestützten sofortigen Fälligkeit des Betrages über 32.000 € zu. Die in der Revisionsverhandlung erhobene Gegenrüge führt zu keiner anderen Beurteilung. Der Vortrag zu einer abweichenden Zahlungsvereinbarung ist - wie dargelegt - unsubstantiiert und konnte schon deshalb keine Beweiserhebung veranlassen. Überdies liegt kein ordnungsgemäßer Beweisantritt vor, denn die Bekl. haben sich lediglich auf die Anhörung des Bekl. als Partei bezogen.

16 b) Damit fehlte es schon mangels Fälligkeit des geltend gemachten Anspruchs, die nicht vor dem 24. Januar 2006 eingetreten ist, an einer rechtlichen Grundlage für die Bekl., sich von den getroffenen Vereinbarungen wieder zu lösen; sie konnten der Kl. im September und Oktober 2005 keine wirksamen Zahlungsfristen setzen. Die Kl. sollte ein hohes Gebot abgeben und den Zuschlag erhalten, dann aber auf den nach den gesetzlichen Bestimmungen über das Zwangsversteigerungsverfahren erst im Verteilungstermin zu überweisenden Anspruch eine Zahlung von lediglich 32.000 € (abzügl. Sicherheitsleistung) erbringen, während für die weiteren 25.000 € eine Teilzahlungsabrede getroffen wurde. Auf die vom Berufungsgericht durchgeführte Beweisaufnahme und die darauf beruhende Beweiswürdigung kommt es mithin nicht an.

17 5. Schon gar nicht stand den Bekl. das vom Berufungsgericht bejahte Rücktrittsrecht aus § 323 Abs. 1 BGB zu. Bei der von den Parteien vereinbarten sukzessiven Stundung, die der Kl. einen ratenweisen Abtrag der geschuldeten 25.000 € erlaubte, handelt es sich um eine Teilzahlungsabrede, die allein durch Kündigung - mit Wirkung ex nunc - in Wegfall geraten konnte. Allein eine solche Kündigung haben die Bekl. mit Schreiben vom 3. November 2005 auch ausgesprochen, wobei das von der Revisionserwiderung in Bezug genommene frühere Schreiben vom 27. September 2005 durch den nachfolgenden Schriftverkehr überholt ist. Selbst wenn eine Fälligkeit der 32.000 € noch vor dem 24. Januar 2006 unterstellt wird, waren am 3. November 2005 nach dem Rechtsgedanken des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Voraussetzungen für ein Kündigungsrecht entfallen, weil der zuvor angeforderte Betrag seitens der Kl. gezahlt war. Auch aus diesem Grunde kann den Bekl. in ihrem rechtlichen Standpunkt nicht gefolgt werden.

18 III. Sie sind nach alledem nicht berechtigt, aus dem Zuschlagsbeschluss wegen des noch ausstehenden Betrages die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Sie sind ebenso gehindert, wegen der mittlerweile ab Januar 2006 fällig gewordenen monatlichen Teilbeträge zu vollstrecken, weil sie die Annahme von Raten ernsthaft und endgültig verweigert und den von der Kl. übersandten Verrechnungscheck nicht eingelöst haben. Ihr Verhalten widerspricht Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie einerseits von der Kl. vereinbarungsgemäß angebotene Raten nicht akzeptieren, anderseits unter Hinweis auf bestehende Zahlungsrückstände im Wege der Zwangsvollstreckung gegen die Kl. vorgehen.