Substantiierte Darlegung der Schadenshöhe bei unterlassenen Schönheitsreparaturen

Substantiierte Darlegung der Schadenshöhe bei unterlassenen Schönheitsreparaturen; Kostenvoranschlag

Der Vermieter, der Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen verlangt, hat zumindest einen spezifizierten Kostenvoranschlag oder eine entsprechende Rechnung zugrunde zu legen, die zumindest ein Aufmaß bzw. die Massen enthalten müssen.

(Leitsatz der Redaktion)

Hinsichtlich des aus § 326 BGB begründeten Anspruchs auf Schadenersatz wegen der Kosten für Malerarbeiten usw. in Höhe von 6.500 DM hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, daß der Schadenersatz zum Umfang so nicht ausreichend dargelegt ist und es den Bekl. angesichts der pauschalen Rechnung vom 19. März 1999 gar nicht möglich ist, die Kosten konkret unter Vorlage eines eingeholten Kostenangebots (vgl. dazu Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V Rn. 224) zu bestreiten. Es mag zwar vorliegend für die Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausreichend gewesen sein, auf die Mängelauflistung Bezug zu nehmen und die umfassende Beseitigung zu fordern, weil es dem Mieter obliegt, zu entscheiden, ob eine vollständige oder nur eine teilweise Ausbesserung genügt, und auf welche Art und Weise er meint, der Aufforderung ausreichend Rechnung zu tragen (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 114). Auch der Umstand, daß hier ein Pauschalpreis vereinbart und abgerechnet wurde, ist noch nicht zu beanstanden, weil dies einer Einlassung der Bekl. nicht entgegensteht und durch einen Sachverständigen oder gemäß § 287 ZPO berücksichtigt werden könnte. Der Vermieter - hier demgemäß die Kl. - ist aber zu einer konkreten Darlegung verpflichtet und hat zumindest einen spezifizierten Kostenvoranschlag oder eine entsprechende Rechnung zugrunde zu legen, die zumindest ein Aufmaß bzw. die Massen enthalten müssen (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 133 und Rn. 146, der die Einholung eines Kostenvoranschlages mit darin angegebenen Massen und Einzelpreisen als noch ausreichende Grundlage für die Kostenhöhe ansieht; vgl. ferner Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V Rn. 179). Einer Rechnung über Schönheitsreparaturen kann der Mieter nur entgegentreten, wenn er weiß, welche konkreten Arbeiten in welchem Umfang ausgeführt wurden. Ohne ein Aufmaß bliebe die Erstellung eines Gegenkostenvoranschlages des ehemaligen Mieters, der die Räume nicht mehr in Besitz hat, auf eine bloße Schätzung reduziert. Mit der pauschalen Beschreibung von "Malerarbeiten an Wänden und Decken", "Streichen von Türen", "Säuberung von PVC-Fußböden", "Reinigung von Heizkörpern und Sanitärinstallationen" sowie "Säuberung von Elektroinstallationen" ist ein konkreter Gegenkostenvoranschlag ohnehin nicht möglich. Die Bezugnahme in der Rechnung vom 19. März 1999 auf das Protokoll vom 4. November 1998 verwirrt hier eher, weil ersichtlich nicht alle dort genannten Mängel bearbeitet wurden und unklar bleibt, welche Teile daraus erledigt worden sein sollen und ob beispielsweise nicht nur Maler-, sondern auch Tapezierarbeiten und sonstige Vorarbeiten ausgeführt wurden, was nach dem neuen Vortrag der Kl. hinsichtlich der Decken und Wände der Fall gewesen sein soll. Auch auf der Grundlage des neuen Vortrages der Kl. mit Schriftsatz vom 28. Juni 2001 kann hier nicht von einer schlüssigen Darlegung der tatsächlich angefallenen Kosten ausgegangen werden, zumal ein Aufmaß weiterhin fehlt. Nach dem neuen Vortrag werden beispielsweise mit der Rechnung auch die Kosten für Tapezier- und Malerarbeiten einschließlich Vorarbeiten an der Decke und den Wänden der Küche, der Decke des Bades, der Decke und den Wänden des Büros zu 10.5, der Decke des Büros 10.6 und den Wänden des Büros 10.7 abgerechnet, obwohl dies in dem Abnahme-/Übernahmeprotokoll gar

euen Vortrag werden beispielsweise mit der Rechnung auch die Kosten für Tapezier- und Malerarbeiten einschließlich Vorarbeiten an der Decke und den Wänden der Küche, der Decke des Bades, der Decke und den Wänden des Büros zu 10.5, der Decke des Büros 10.6 und den Wänden des Büros 10.7 abgerechnet, obwohl dies in dem Abnahme-/Übernahmeprotokoll gar nicht beanstandet worden ist und demgemäß nicht Gegenstand der Leistungsaufforderung war. Ferner sollen sämtliche Sanitärinstallationen in der Küche und im Bad gereinigt worden sein, während in dem Protokoll lediglich das Waschbecken sowie die Spüle erwähnt werden. Es wird vorgetragen, alle Lichtschalter und Steckdosen in den Räumen seien gesäubert worden, was aber nicht geschuldet war, denn in dem Protokoll wird dies für drei der vier Büroräume gar nicht beanstandet. Auch für die Heizkörper heißt es, diese seien in allen Räumen gereinigt worden, obwohl im Protokoll dies für die Küche und den Flur nicht beanstandet wurde. Unter diesen Umständen wäre es Sache der Kl., darzulegen, welche Kosten auf die von den Bekl. gegebenenfalls geschuldeten Arbeiten entfallen sollen, und den Klagebetrag entsprechend reduziert geltend zu machen und zu erläutern. Anders als bei Vorlage einer spezifizierten Rechnung läßt sich das nicht ohne weiteres ermitteln, und es ist Sache der Kl. und nicht des Gerichts oder der Bekl., den Umfang der Klage auch hinsichtlich des Betrages, der durch die maßgeblichen Tatsachen begründet wird, zu bestimmen. Im übrigen wäre der neue Vortrag bei Erheblichkeit ohnehin als verspätet zurückzuweisen gewesen, weil erstmals auf Grund dieses Vortrages eine Beweisaufnahme (Zeugen- und Sachverständigenbeweis) erforderlich geworden wäre, was zu einer Verzögerung des Rechtsstreits geführt hätte. Weshalb dieser Vortrag trotz der Beanstandung des Landgerichts nicht bereits in der Berufungsbegründung vom 20. März 2000 hätte erfolgen können, ist nicht erkennbar.

Wenn ein Vermieter für unterlassene Schönheitsreparaturen Schadensersatz verlangt, muß er auch die Höhe des Schadens im Prozeß schlüssig darlegen. Die Vorlage einer Pauschalrechnung reicht nicht.

Die Vermieterin hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter Schönheitsreparaturen gefordert und nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Arbeiten zu einem Pauschalpreis an einen Handwerker vergeben. Der auf Schadensersatz in Anspruch genommene Mieter bestritt den Schaden nach Grund und Höhe.

Mit Urteil vom 23. Juli 2001 wies deshalb das Kammergericht eine Schadensersatzklage der Vermieterin ab und meinte, ohne Angabe von Aufmaß oder Massen könne der Mieter die Schadenshöhe nicht konkret bestreiten. Die später von der Vermieterin eingereichten zusätzlichen Rechnungen waren ebenfalls nicht ausreichend, da sie zum Teil Arbeiten betrafen, die der Mieter nicht schuldete. Eine entsprechende Aufgliederung sei Sache der Vermieterin und nicht des Gerichts oder des Mieters.

Vermieter sollten also die Vereinbarung von Pauschalpreisen tunlichst unterlassen. Wenn sich dies ausnahmsweise als sinnvoll herausstellt, ist vor Prozeßbeginn aber immer entweder die Einholung eines detaillierten Kostenvoranschlags oder die Beauftragung eines Sachverständigen erforderlich, der auch nach Ausführung der Arbeiten die Angemessenheit der fiktiven Einzelpositionen beurteilen kann.