Substantiierte Einwendungen gegen Mietspiegel

1. Das Gericht ist nicht befugt, bei substantiierten Einwendungen den Mietspiegel als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

2. Werden Besonderheiten einer modern gestalteten großen Dachgeschosswohnung mit hochwertiger Ausstattung übergangen, ist das rechtliche Gehör verletzt.

(Leitsätze der Redaktion)

II. […] Das angefochtene Urteil verletzt die Kl. entscheidungserheblich verfahrensfehlerhaft in ihrem Recht auf rechtliches Gehör (Ar. 103 Abs. 1 GG), indem es sich nicht hinreichend mit den von der Kl. dargelegten Gesichtspunkten zur Infragestellung der Aussagefähigkeit des von dem Amtsgericht angewandten Berliner Mietspiegels 2023 gemessen an den von der Kammer geteilten Vorgaben des VerfGH Berlin (Beschl. v. 21. Juni 2023 - VerfGH 189/21, GE 2023, 629 = NZM 2023, 635, Tz. 7 ff., BeckRs 2023, 15434) - ebenso die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels als Schätzgrundlage betreffend - auseinandergesetzt hat.

Zwar hat die Kl. grundsätzlich keinen Anspruch auf Einholung eines Sachverständigengutachtens (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21, GE 2023, 393 = WuM 2023, 281, juris Tz. 21; VerfGH Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - VerfGH 141/16 - BeckRS 2016, 141/16, BeckRS 2016, 134800 Tz. 10 m.w.N.; BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21, GE 2023, 393 = WuM 2023, 281, juris Tz. 21; Urt. v. 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, GE 2019, 377 = NJW-RR 2019, 458, juris, Tz. 18; Kammer, Beschl. v. 23. Mai 2019 - 67 S 21/19, WuM 2019, 4448, juris Tz. 5). Denn es reicht für eine Beweisführung nach § 287 ZPO aus, dass die Schätzgrundlage die Wirklichkeit nach der berechtigten Auffassung des Gerichts mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend abbildet (vgl. Kammer, aaO.). Jedoch war das Amtsgericht gehalten, sich mit den konkreten Einwendungen der Bekl. gegen die Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019 als taugliches Instrument zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auseinanderzusetzen (vgl. BGH, aaO., Tz. 21-26; VerfGH Berlin, Beschl. v. 21. Juni 2023, aaO.; Kammer, Beschl. v. 23. Mai 2023 - 67 S 87/23, GE 2023, 596, juris Tz. 3). Diesen Anforderungen wird das angefochtene Urteil nicht gerecht, das sich im Rahmen der Begründung der Heranziehung des Mietspiegels als Schätzgrundlage nicht konkret mit den Einwendungen gegen die Tauglichkeit zur Bestimmung der Vergleichsmiete auseinandersetzt, wonach der Mietspiegel bereits nicht den Anforderungen des § 558c BGB genüge, zudem für die streitgegenständliche Wohnung insbesondere angesichts der im Einzelnen vorgetragenen besonderen hochwertigen Ausstattung der 1999/2000 ausgebauten Dachgeschosswohnung - schon im Hinblick auf die Größe von 136,43 m2, der vorhandenen zwei Dachterrassen und Abstellräume - keine Aussagekraft und Indizwirkung besitze.

Das Amtsgericht hat sich bei der von ihm angenommen hinreichenden Indizwirkung des Mietspiegels 2023 - wie von der Berufung gerügt - nicht ansatzweise konkret mit diesen Einwänden befasst. Die Begründung enthält lediglich allgemeine schematische Aussagen zu der Tauglichkeit eines einfachen Mietspiegels als Schätzgrundlage, ohne sich schon angesichts der hervorgehobenen Besonderheiten der modern gestalteten besonderen Dachgeschosswohnung damit auseinanderzusetzen, ob der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete der streitbefangenen Wohnung nach seiner Auffassung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend abbildet (vgl. BGH, aaO.; Kammer, aaO., Tz. 3 ff., 6; Beschl. v. 23. Mai 2019, aaO.).

Die Verletzung des rechtlichen Gehörs ist auch entscheidungserheblich, da ausgehend davon nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Amtsgericht zu einer anderen tatsächlichen und rechtlichen Bewertung bei einer konkreten Prüfung und Auseinandersetzung mit den von der Kl. als erheblich angesehenen Angriffen gegen die Anwendung des Mietspiegels 2019 sowie ggf. zu der beantragten Einholung eines Sachverständigengutachtens gelangt wäre.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, NJW-RR 2011, 1365, juris Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der ausgebliebenen Würdigung der methodischen und wohnungsbezogenen Einwände mit offenem Ergebnis und nach Auseinandersetzung mit den konkreten Einwänden ggf. für notwendig erachtetem Einholen eines Sachverständigengutachtens nicht nur gerechtfertigt, sondern ungeachtet der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der Feststellungsgrundlage für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete geboten.

Bei Besonderheiten einer Wohnung kann das Gericht verpflichtet sein, nicht nur einen Mietspiegel als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (Berliner Verfassungsgerichtshof GE 2023, 647 mit Anmerkung GE 2023, 629). Das Landgericht Berlin meint, das gelte auch für den Mietspiegel 2023.

Die Vermieterin hatte Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung erhoben und sich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten berufen. Der Berliner Mietspiegel 2023 sei nicht nach § 558c BGB ausreichend, da es sich um eine 1999/2000 ausgebaute, 136,43 m2 große Dachgeschosswohnung mit zwei Dachterrassen, Abstellräumen und einer hochwertigen Ausstattung handele. Das Amtsgericht Mitte folgte dem nicht und begnügte sich mit schematischen Aussagen zur Tauglichkeit des einfachen Mietspiegels als Schätzgrundlage.

Das Landgericht Berlin verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurück, da eine Verletzung des Grundrechts auf rechtliches Gehör vorliege. Zwar habe ein Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wenn jedoch substantiierte Einwendungen des Vermieters gegen die Tauglichkeit des Mietspiegels zur Bestimmung der Vergleichsmiete erhoben würden, müsse das Gericht sich konkret damit befassen. Das Amtsgericht habe sich bei der von ihm angenommenen hinreichenden Indizwirkung des Mietspiegels 2023 „nicht ansatzweise konkret“ mit diesen Einwänden befasst.

Der Urteils-Einsender RA Jörg Grützmacher bemerkt dazu: „Die Folgen dieses Urteils sind jedenfalls für den Berufungsraum der 67. Mietberufungskammer sehr interessant. Sie werden die Conny GmbH zukünftig mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon abhalten, entsprechende Rückforderungsansprüche aus abgetretenem Recht geltend zu machen.

Aus der Erfahrung weiß der Unterzeichner, dass die Conny GmbH, sobald sich das Gericht den umfassenden Einwendungen der Vermieterseite zur mangelnden Anwendbarkeit der Mietspiegeltabelle äußert und die Conny zu entsprechendem Beweisangebot und Kostenvorschuss zur Einholung eines Sachverständigengutachtens auffordert, die Klage ganz einfach zurücknimmt. Es passt nicht in das Geschäftskonzept der Conny GmbH, derart hohe Kosten zu produzieren.

Das Urteil wird deshalb möglicherweise sogar dazu führen, dass die Conny GmbH im Gerichtsbezirk in dem Zuständigkeitsbereich der 67. Mietberufungskammer keine Bereicherungsklagen mehr erhebt. Das bleibt jedenfalls zu hoffen. Denn damit wird dieses Geschäft trockengelegt, so dass es zukünftig wohl hoffentlich nur noch den Anwälten bleibt, entsprechende Ansprüche für die Mieter geltend zu machen, nicht aber einem Unternehmen, welches lediglich vorgibt, Mieterinteressen zu schützen, tatsächlich allerdings ausschließlich ein am wirtschaftlichen Erfolg ausgerichtetes Unternehmen ist.“

Anmerkung der Redaktion: Nicht umsonst enthielten die Mietspiegel bis 2023 den Hinweis, dass Mieten außerhalb der in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen 75-%-Spanne im Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfallen können, wenn vermutet werden kann, dass die entsprechenden Wohnungen entweder überdurchschnittlich gut oder überdurchschnittlich schlecht ausgestattet sind oder eine besondere Größe aufweisen. Im Einzelfall könne es daher bei derartigen Wohnungen angezeigt sein, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung z. B. eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln. In der Praxis stellt sich allerdings das Problem, dass es in Berlin nur noch fünf Mietensachverständige gibt (vgl. GE 2024 [18] 863), was Kosten wie Wartezeiten gleichermaßen treibt.