Stundungsabrede unter auflösender Bedingung der zukünftigen pünktlichen Zahlung

Stundet der Vermieter dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer geminderten, pünktlich und vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf.

A. Das LG hat der Klage auf Räumung und Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zu Recht stattgegeben.

[...] II. Die fristlose Kündigung durch den Kl. führte zur Beendigung des Pachtverhältnisses und verpflichtete den Bekl. zur Herausgabe des Pachtobjekts, §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Soweit der Bekl. das Pachtobjekt nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils unter dem Druck der Zwangsvollstreckung geräumt hat, ist keine Erledigung der Hauptsache eingetreten (vgl. hierzu BGHZ 94, 274; Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 91 a Rn. 58 „Erfüllungshandlungen" m.w.N.).

1. Mit dem Kündigungsschreiben vom 11. Januar 2010 hat der Kl. den Pachtvertrag vom 8. Januar 2008 wirksam außerordentlich gekündigt, wozu er auch ohne vorherige Abmahnung berechtigt war.

a. Die zwischen den Parteien am 6. November 2009 getroffene Vereinbarung stellte eine Stundung dar. Der Bekl. sollte berechtigt sein, für einen unbestimmten Zeitraum keine Zahlungen auf die Pachtzinsrückstände und die noch offene Kaution leisten zu müssen, um seine finanziellen Verhältnisse konsolidieren zu können. Eine Stundung wird angenommen, wenn die Leistung des Schuldners einstweilen gerechtfertigt unterbleibt. Ein pactum de non petendo oder Stillhalteabkommen hingegen bezweckt, dass die gerichtliche Auseinandersetzung über die Forderung einstweilen unterbleibt, der Gläubiger während der Dauer der Vereinbarung also nicht klagen kann (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1989, 1049; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearbeitung 2009, § 205 Rn. 15; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Auflage, § 271 Rn. 13).

Die somit zwischen den Parteien getroffene Stundungsvereinbarung stand jedoch unter der auflösenden Bedingung (§ 158 BGB) der pünktlichen Bezahlung der auf 2.082,50 € reduzierten Pachtzinsraten. Nicht anders kann das Vorbringen des Kl. verstanden werden, wonach im Rahmen der Stundungsvereinbarung auch die ständig unpünktlichen Zahlungen des Bekl. thematisiert und die Vereinbarung getroffen wurde, dass „zukünftig nur fristgerechte Zahlungen vertragsgemäß sind". Dieses tatsächliche Vorbringen des Kl. hat der Bekl. nicht bestritten. Es ist auch durchaus nachvollziehbar und lebensnah, dass der Kl. nach seinem Entgegenkommen durch Reduzierung des Pachtzinses und Stundung der Rückstände jedenfalls eine einwandfreie zukünftige Vertragserfüllung durch den Bekl. erwartete und berechtigterweise erwarten durfte. Eine Stundungsvereinbarung enthält ohnehin regelmäßig den stillschweigenden Vorbehalt des Gläubigers, der Schuldner werde sich auch hinsichtlich der Pünktlichkeit und Regelmäßigkeit der Zahlungen vertragstreu verhalten (vgl. OLG Saarbrücken MDR 2006, 194; KG ZMR 2010, 110 f.).

Der Bekl. indes hat die im Pachtvertrag vom 8. Januar 2008 bindend vereinbarten Zahlungsziele nicht eingehalten. Abgesehen davon, dass er den unstreitig vereinbarten Betrag von 2.082,50 € nur unvollständig leistete, hat er auch verspätet gezahlt. Nach § 2 1) des Vertrages musste der geschuldete Pachtzins bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats bezahlt werden. Zwar zahlte der Bekl. die Novemberpacht pünktlich, indes nur in Höhe von 1.963,50 € und damit um den Betrag von 119 € reduziert. Die Zahlung der Pacht für Dezember 2009 erfolgte zwar in der geschuldeten Höhe von 2.082,50 €, allerdings erst am 15. Dezember 2009 und damit verspätet. Damit war die auflösende Bedingung eingetreten und die Stundungsvereinbarung ohne Weiteres in Wegfall geraten. Nachdem der Bekl. auch die Januarpacht zwar fristgerecht am 4. Januar 2010, jedoch nicht in der geschuldeten Höhe, sondern wiederum um 119 € vermindert gezahlt hat, sich also wiederum vertragswidrig verhalten hatte, erklärte der Kl. mit Schreiben vom 11. Januar 2010 zu Recht die fristlose Kündigung des Pachtvertrages.

b. Einer Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung bedurfte es nicht. Mit der unpünktlichen Zahlung im Dezember 2009 war die zwischen den Parteien getroffene Stundungsvereinbarung ohne Weiteres gemäß § 158 Abs. 2 BGB hinfällig geworden und der frühere Rechtszustand trat wieder ein. Damit lebten sämtliche Pachtrückstände des Bekl. wieder auf, ebenso wie seine Verpflichtung zur Zahlung der bislang nicht geleisteten Kaution. Dies berechtigte den Kl. ohne vorherige Abmahnung gemäß §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB, denn der Bekl. befand sich unstreitig mit Beträgen in Verzug, die zwei Monatspachten überschritten. Selbst nach seinen eigenen Berechnungen im Schriftsatz vom 4. Juni 2010 betrug der Rückstand 38.020,50 €. Zu diesem Betrag ist auch noch der Kautionsanspruch in Höhe von 8.000 € hinzu zu addieren.

[...]

Wenn der Mieter oder Pächter mit seinen Zahlungen in Rückstand ist, so dass eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich wäre, kann gleichwohl eine Stundungsvereinbarung getroffen werden. Zahlt der Mieter danach wieder unpünktlich (oder gar nicht), kann sofort gekündigt werden.

Der Pächter war mit seinen Zahlungen in Verzug; er schloss mit dem Verpächter eine Vereinbarung, wonach für einen unbestimmten Zeitraum keine Zahlungen auf die Pachtzinsrückstände und die noch offene Kaution geleistet werden müssten, damit er sich konsolidieren könne. Die folgende Pacht zahlte er jedoch wiederum unpünktlich; der Verpächter kündigte außerordentlich fristlos ohne vorherige Abmahnung.

Mit Beschluss vom 7. Dezember 2010 verwies das OLG Düsseldorf darauf, dass die fristlose Kündigung wirksam gewesen sei. Die Stundungsvereinbarung habe unter der auflösenden Bedingung der pünktlichen Bezahlung der zukünftigen Pachtraten gestanden. Eine Stundungsvereinbarung enthalte ohnehin regelmäßig den stillschweigenden Vorbehalt des Gläubigers, der Schuldner werde sich in Zukunft vertragstreu verhalten. Da dies nicht eingehalten worden sei, habe der Verpächter auch ohne vorherige Abmahnung sofort fristlos kündigen können.