Stufenweise Durchführung eines Modernisierungsvorhabens

Stufenweise Durchführung eines Modernisierungsvorhabens; Mietpreisbindung; Altbau; Mietzinserhöhung; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungsvorhaben; stufenweise Verwirklichung; Gesamtvorhaben; Zwischenzustand; Wertverbesserung; Beurteilung; Gasetagenheizung

1) Die Umstellung einer Gasetagenheizung auf Ölzentralheizung verbessert den Gebrauchswert der Wohnung nicht.

2) Wird eine Wohnung zwar stufenweise, jedoch aufgrund eines umfassenden Modernisierungsvorhabens von Ofenheizung über den Erwerb von wesentlichen Teilen einer Gasetagenheizung auf Ölzentralheizung umgestellt, so ist für den der Beurteilung einer Wertverbesserung anzustellenden Vergleich von der vor Beginn des Gesamtvorhabens bestehenden Lage auszugehen und der von vornherein nicht auf Dauer vorgesehene Zwischenzustand außer Betracht zu lassen.

Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages ist § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 345) - AMVOB -. Da die hier in Rede stehenden baulichen Maßnahmen in dem Hause vor dem 1. April 1979 begonnen wurden, ist § 11 AMVOB a.F. anzuwenden, § 34 der Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593). Zwar ist die AMVOB durch § 8 Abs. 2 Nr. 12 des Gesetzes zur dauerhaften so-zialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625/GVBl. S. 1988) seit dem 1. Januar 1988 außer Kraft gesetzt worden. Das hier anhängige Verfahren richtet sich jedoch noch nach altem Recht. Die Berufung ist dem Grunde nach insoweit begründet, als der Bekl. den Einbau der Ölzentralheizung nicht als Wertverbesserung anerkannt hat. Nicht gefolgt werden kann allerdings dem Vorbringen des Kl., die Ölzentralheizung stelle gegenüber der Gasetagenheizung eine Wertverbesserung dar. Ob der Betrieb einer Ölzentralheizung - wie der Kl. behauptet - grundsätzlich wirtschaftlicher ist als der einer Gaseta-genheizung oder ob diese Frage nicht maßgeblich vom jeweiligen Verbraucherverhalten abhängt, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn es auf die individualisierende Betrachtungsweise der Beigeladenen nicht ankommen sollte und die Ölzentralheizung im Vergleich zur Gasetagenheizung wirtschaftlicher betrieben werden könnte - mit oder ohne Berücksichtigung der höheren Anlagekosten und des sich daraus er-gebenden höheren WVZ -, stünde dem jedoch der Vorteil der Gasetagenheizung ge-genüber, daß sie für den Mieter jederzeit verfügbar ist. Sie erlaubt kurzfristige Beheizung auch an kühlen Tagen in der Jahreszeit, in der die Zentralheizung nicht in Betrieb ist, oder zu Tageszeiten, zu denen die Zentralheizung gedrosselt ist. Dies sind Gebrauchsvorteile, die möglicherweise bestehenden wirtschaftlichen Nachteilen gegenüberstehen. Bereits deshalb stellt die Umstellung einer Gasetagenheizung auf die Ölzentralheizung keine Wertverbesserung dar.

Gleichwohl stellt der Anschluß der streitbefangenen Wohnung an die Ölzentralheizung in diesem Falle eine Wertverbesserung dar, weil die Wohnung vorher zwar tatsächlich mit einer Gasetagenheizung versehen war, diese jedoch bei der rechtlichen Betrachtung nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB außer Betracht bleiben muß. Zwar ist die Umstellung einer Wohnung von Ofenheizung auf Gasetagenheizung im Regelfalle eine Wertverbesserung. Hier ist jedoch zum einen zu berücksichtigen, daß die Gasetagenheizung zunächst vom Vormieter der Beigeladenen auf eigene Kosten angeschafft wurde. Da § 11 AMVOB auf bauliche Maßnahmen des Vermieters abstellt, handelte es sich nicht um eine Wertverbesserung im Sinne dieser Vorschrift. Daran änderte sich entgegen der Auffassung des Bekl. und der Beigeladenen auch nichts daran, daß der Kl. als Vermieter im November 1978 die Gasetagenheizung - mit Ausnahme des Heizkessels - vom Vormieter der Beigeladenen kaufte. Dieser Ankauf darf nicht isoliert betrachtet werden als wertverbessernde Maßnahme für die streitbefangene Wohnung. Vielmehr war dieser Kauf der Gasetagenheizung eingebettet in das umfassende Modernisierungskonzept des Kl. für das gesamte Haus. Er hatte den Mietern im Jahre 1978 angekündigt, gegen Ende des Jahres mit einer umfassenden Modernisierung des Hauses zu beginnen, zu der auch der Einbau einer Ölzentralheizung gehören sollte. Die in der streitbefangenen Wohnung vorhandenen Heizkörper und Rohre sollten Teil der neuen Zentralheizung werden. Nur bis zur Fertigstellung und Inbetriebnahme der Ölzentralheizung sollten die Beigeladenen noch die Gaseta genheizung in ihrer Wohnung nutzen können. Der Übernahme dieser Gasetagenheizung durch den Kl. fehlte daher das in § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB vorausgesetzte Merkmal der Dauer und Nachhaltigkeit. Die Beheizung der streitbefangenen Wohnung mit Gas war nach dem Modernisierungskonzept des Kl., das den Beigeladenen auch bekannt war, lediglich ein Provisorium bis zur Inbetriebnahme der Ölzentralheizung. Dieser Umstand schließt es aus, die Übernahme der Gasetagenheizung und deren Betrieb für nur eine einzige Heizsaison als dauerhafte, nachhaltige Wertverbesserung im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 1 zu werten. Bei dem anzustellenden Vergleich ist daher davon auszugehen, daß nach der zwischen dem Kl. und den Beigeladenen bestehenden mietrechtlichen Lage die Wohnung eine ofenbeheizte Wohnung war, deren Anschluß an die Ölzentralheizung bevorstand. Dieser mit der Heizsaison 1979/80 durchgeführte Anschluß stellt eindeutig eine Wertverbesserung dar.

Den Teil-WVZ für die Zentralheizung und die Warmwasserversorgung hat der Bekl. zutreffend mit 181,57 DM ermittelt. Soweit der Kl. von einem um 3,00 DM höheren Be-trag ausgeht, fehlt es an der gehörigen Substantiierung seiner Berechnung, die auch in der mündlichen Verhandlung nicht nachgeholt wurde. Ohne Erfolg berufen sich die Beigeladenen darauf, daß der Kl. die in ihrer Wohnung befindlichen Heizkörper und Rohrleitungen preisgünstiger von dem Vormieter gekauft habe als die übrigen Heiz-körper und Rohrleitungen. Auch wenn dies der Fall sein sollte, können die Beigelade-nen nicht verlangen, daß aus diesem Grunde für ihre Wohnung ein geringerer WVZ berechnet wird. Der möglicherweise günstigere Einkauf eines Teils der Zentralheizungsanlage ist ein Teil des vom Kl. getragenen Gesamtaufwandes für die Ölzentralheizung. Da der Vorteil der Beigeladenen aus dieser Heizung genau so groß ist wie der Vorteil der übrigen Mieter, ist kein zureichender rechtlicher Grund zu ersehen, warum der Vorteil eines teilweise günstigeren Materialeinkaufes ausschließlich ihnen zugute kommen sollte.

Den Teil-WVZ für Ölzentralheizung und Warmwasserversorgung in Höhe von 181,57 DM kann der Kl. allerdings nicht in voller Höhe verlangen. In Übereinstimmung mit sei-ner inzwischen geläuterten Rechtsauffassung sind davon die 54,25 DM abzuziehen, die er bereits nach der Übernahme der Gasetagenheizung im November 1978 von den Beigeladenen als WVZ verlangt und erhalten hat. Die Erhebung des WVZ wegen der Gasetagenheizung war zunächst preisrechtlich unzulässig, da es - wie oben dar-gelegt - an einer nachhaltigen Wertverbesserung fehlte. Zutreffend ist im angefochte-nen Urteil dargelegt, daß dieser an sich unrechtmäßige WVZ Teil der Stichtagsmiete vom 31. Dezember 1978 geworden ist, § 5 Abs. 1 AMVOB. Da die Beigeladenen einen Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 26 AMVOB nicht gestellt haben, können sie die in der Zeit von Dezember 1978 bis zur Inbetriebnahme der Öl-zentralheizung bewirkte Überzahlung nicht zurückfordern. Dies schließt jedoch nicht aus, den für die Gasetagenheizung erhobenen Teil-WVZ bei der Berechnung des WVZ für die Ölzentralheizungsanlage als Rechnungsfaktor zu berücksichtigen. Der Teil-WVZ für die Ölzentralheizungsanlage und Warmwasserversorgung bemißt sich daher auf 127,32 DM (181,57 abzüglich 54,25 DM).

Hinzu kommt der Teil-WVZ wegen der Fernsehgemeinschaftsantenne, der Klingel- und Gegensprechanlage und der Verstärkung der elektrischen Steigeleitung, den der Bekl. zutreffend mit 15,17 DM ermittelt hat. Soweit der Kl. von einem Betrage von 17,98 DM ausgeht, fehlt es auch hier an der gehörigen Substantiierung. Hinzu treten die zwischen den Beteiligten unstreitigen Teil-WVZ wegen der verbesserten Sanitär-anlagen in Höhe von 17,72 DM und der Fliesenarbeiten in Höhe von 18,31 DM. Dies ergibt zusammen einen WVZ von 178,52 DM, den der Kl. nach § 11 Abs. 1 AMVOB verlangen kann. Im übrigen ist seine Berufung unbegründet.