Studentische Wohngemeinschaft und Mieterwechsel

Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu zukünftigem Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilten, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein typisch studentisches WG-Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hatte (Anschluss und Fortführung von BGH GE 2022, 636).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die klagenden Mieter begehren mit ihrer Klage die Verurteilung der Bekl., dem Ausscheiden des Kl. zu 3) aus dem Mietvertrag über eine Wohnung in der … Straße Berlin, sowie der Aufnahme von … in den Mietvertrag zuzustimmen.

Mit Mietvertrag vom 24.9.2010 unterzeichneten die ursprünglichen Mieter sowie die Bekl. einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. In der Folge kamen drei Nachträge zu dem Mietvertrag wegen Änderungen der Vertragspartner auf Mieterseite zustande.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung der Bekl. zu einem Mieterwechsel zwar nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag folge. Ein solcher ergebe sich aber gemäß § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 24.9.2010 im Wege ergänzender Vertragsauslegung. In der vorliegenden Konstellation entspreche es regelmäßig einer interessengerechten Auslegung des Vertrags, den Mietern einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel zuzusprechen. Ein wichtiger Grund in der Person des neu eintretenden Mieters liege nicht vor.

Die Bekl. hat gegen das ihr am 15.3.2023 zugestellte Urteil mit am 22.3.2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach erfolgter Fristverlängerung um einen Monat mit am 15.6.2023 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Bekl. rügt mit der Berufung im Wesentlichen, das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung bei der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages die Interessen der Bekl. nicht hinreichend berücksichtigt. Für den Vermieter habe ein Recht zum Mieterwechsel grundsätzlich im Vergleich zur gesetzlichen Lage erhebliche Nachteile. Es könne daher nicht allein aus dem beachtenswerten Interesse der Mieter an einem unkomplizierten und jederzeit möglichen Mieterwechsel auf eine entsprechende vertragliche Vereinbarung geschlossen werden. […]

II. Die Berufung ist begründet.

1. Den Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zu einem Mieterwechsel zu. Ein solcher ist weder zwischen den Parteien ausdrücklich oder konkludent vereinbart worden noch ergibt er sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung aus dem Mietvertrag vom 24.9.2010 oder aus § 242 BGB.

a) Wie das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausführt, ergibt sich ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht ausdrücklich und unmittelbar aus dem Mietvertrag vom 24.9.2010, da dieser keine Regelungen diesbezüglich beinhaltet.

b) Eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien dahingehend, dass den Kl. ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel zustehen soll, ist ebenfalls nicht gegeben und wird auch von den Kl. nicht vorgetragen.

Insoweit kann der Vortrag der Kl. zu dem Zustandekommen des Mietvertrages zwischen den ursprünglichen Mietern und der Bekl. als wahr unterstellt werden. Die ursprünglichen Mieter wollen dem Vertreter der Bekl. mitgeteilt haben, dass sie für ihr Studium bzw. für den Zivildienst nach Berlin ziehen wollten und ein „typisch-studentisches WG-Leben“ anstrebten. Die Kl. haben aber nicht vorgetragen, dass die Bekl. - in welcher Art und Weise auch immer - zu erkennen gegeben hätte, nicht nur mit der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch die ursprünglichen Mieter als Wohngemeinschaft einverstanden zu sein, sondern auch mit zukünftigen Wechseln in der Mieterstruktur.

Bei den Ausführungen, wonach zu einem „typischen WG-Leben“ „naturgemäß“ auch kurzfristige Lebensumplanungen und mithin auch Mieterwechsel gehören würden, wie in dem nachgelassenen Schriftsatz der Kl. vom 11.10.2023 vorgetragen, handelt es sich nicht um eine dem Beweis zugängliche Tatsache, für die die angebotenen Zeugen zu hören gewesen wären. Vielmehr stellt dies eine reine Behauptung ohne konkreten Zusammenhang mit den vorgetragenen Gesprächen im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags dar.

c) Der von den Kl. geltend gemachte Anspruch lässt sich auch nicht aus § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 24.9.2010 im Wege ergänzender Vertragsauslegung herleiten.

Wie das Amtsgericht im Ausgangspunkt zutreffend ausführt, ist die Frage, ob sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien und den Nachträgen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ein Anspruch auf Zustimmung in künftige Mieterwechsel oder gar eine antizipierte Einwilligung hierzu ergibt, mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags und der Nachträge gerichteten Erklärungen der Parteien zu beantworten. Diese Auslegung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist hierbei der wirkliche Wille der Parteien, wobei die Auslegung sich daran auszurichten hat, wie Treu und Glauben es mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern (§§ 133, 157 BGB). Geboten ist insbesondere eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung der auf den Vertragsabschluss bzw. auf die Nachtragsvereinbarungen gerichteten Willenserklärungen der Vertragsparteien, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urt. v. 27. April 2022 - VIII ZR 304/21, GE 2022, 636 = NJW 2022, 2030 Tz. 19 m.w.N., beck-online).

Dabei ist im Grundsatz zu berücksichtigen, dass das Gesetz ein Recht auf den Wechsel der Mieter auch im Fall einer Mietermehrheit nicht vorsieht. Ferner ist bei der Auslegung der zum Vertragsabschluss führenden Willenserklärungen zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich den Mietern obliegt, für eine Vertragsgestaltung, die ihnen einen gesetzlich nicht vorgesehenen Mieterwechsel ermöglicht, Sorge zu tragen, da eine solche Vereinbarung regelmäßig vorwiegend in ihrem Interesse liegt (vgl. BGH, aaO., Tz. 25, 32).

Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlagen genügt die Tatsache, dass ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen wurde, die in der Wohnung zusammenleben wollen, für sich genommen nicht, um ohne konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien von einer Vereinbarung eines Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder gar von einer antizipierten Einwilligung hierzu auszugehen (vgl. BGH, aaO., Tz. 36).

Allein das Zusammenwohnen mehrerer Personen und die Bezeichnung als Wohngemeinschaft besagen deshalb nichts darüber, ob nach dem Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu rechnen ist. Es ist mithin entgegen der Ansicht der Kl. nicht „naturgemäß“, dass eine Wohngemeinschaft häufige Ab- und Zugänge ihrer Mitglieder zu verzeichnen hat. Erst recht muss ein Vermieter, der einen Mietvertrag mit mehreren Mietern abschließt, nicht ohne Weiteres damit rechnen, dass das Zusammenleben der Mieter nicht auf eine gewisse Konstanz und Dauer, sondern auf einen häufigen Wechsel der Bewohner angelegt ist (vgl. BGH, aaO., Tz. 38).

In Betracht kommt eine derartige Auslegung nach den Umständen des Einzelfalls lediglich dann, wenn sowohl die Mieter als auch der Vermieter bei Vertragsabschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsabschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Das kann insbesondere bei Studenten der Fall sein (vgl. BGH, aaO., Tz. 41).

Gemessen an diesem Maßstab scheidet eine Auslegung des Mietvertrags, wonach den Mietern ein Recht zum Mieterwechsel zustehe, aus.

Es fehlt schon an der Voraussetzung, dass beide Parteien - also auch die Bekl. - bei Vertragsschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben könne bzw. werde. Allein die Tatsache, dass die ursprünglichen Mieter für ihr Studium bzw. den Zivildienst nach Berlin gezogen sind, reicht hierfür nicht aus. Denn auch eine Wohngemeinschaft kann auf Konstanz und Dauer angelegt sein, jedenfalls für den oft nicht unerheblichen Zeitraum eines Studiums. Das gilt erst recht in Metropolen wie Berlin, in denen die Versorgung mit Wohnraum ausweislich einer landesrechtlichen MietenbegrenzungsVO besonders gefährdet und alternativer Wohnraum wegen der angespannten Lage des Wohnungsmarktes nur schwer zu beschaffen ist. Ferner ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass der streitgegenständliche Mietvertrag mit den ursprünglichen Mietern als Mietermehrheit abgeschlossen wurde und nicht etwa mit einer Wohngemeinschaft als Vertragspartner. Der bloße Verweis der Kl., die ursprünglichen Mieter hätten der Bekl. gegenüber erklärt, ein „typisches WG-Leben“ führen zu wollen, reicht für die Annahme, auch die Bekl. sei von Änderungen in der Mieterstruktur ausgegangen, nicht aus. Es ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. - selbst wenn ihr die Umstände der ursprünglichen Mieter bei Vertragsschluss bekannt waren - sich bewusst und ohne Vorbehalt in Kenntnis einer voraussichtlich zu erwartenden Fluktuation zu dem Mietvertragsabschluss entschieden hätte. Würde man dies im vorliegenden Fall annehmen, hätte dies zur Folge, dass praktisch in jedem Fall, in dem eine Wohnung an mehrere studentische Mieter vermietet würde, ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel vorliegen würde. Dieses Ergebnis ist von der gesetzgeberischen Wertung nicht gedeckt und lässt sich auch nicht mit einer ergänzenden Vertragsauslegung begründen.

Schließlich folgt auch aus den in der Vergangenheit erfolgten drei Fällen einer Zustimmung der Bekl. zu einem Mieterwechsel nicht, dass es der Bekl. auf die Identität ihrer Mieter nicht ankäme und sie deshalb verpflichtet wäre, auch dem vorliegend beabsichtigten Mieterwechsel zuzustimmen. Den früheren Zustimmungen fehlt es schon an einer Aussagekraft hinsichtlich zukünftigen Entwicklungen. Zudem ist es nicht zwingend Ausdruck eines Desinteresses an der Person des Vertragspartners, wenn der Vermieter sich auf einen mieterseits gewünschten neuen Mieter einlässt, sondern darin kann auch ein Entgegenkommen gegenüber seinen Mietern liegen.

d) Ein Anspruch auf Zustimmung zu dem erneuten Mieterwechsel ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB oder aus § 241 Abs. 2 BGB. Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass ein Mieter, der sich vorzeitig aus seinem Mietverhältnis lösen will, seine Entlassung aus dem Mietverhältnis im Einzelfall dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt und ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat (vgl. BGH, aaO., Tz. 63 m.w.N.).

Für den hier zu beurteilenden Fall, bei dem nicht die Entlassung aus dem Mietvertrag bei Stellung eines Ersatzmieters, sondern die Auswechslung von Mietern in einem fortbestehenden Mietverhältnis verlangt wird, ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Rücksichtnahmegebots oder aus Treu und Glauben allerdings weder allgemein noch im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel.

Bei einer Wohngemeinschaft ist für einen Mieterwechsel die Zustimmung des Vermieters erforderlich, die nach der Rechtsprechung des BGH nicht konkludent schon vorab erteilt wird. Das Landgericht Berlin schließt sich dem an und entscheidet: Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu zukünftigem Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilten, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein studentisches WG-Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hatte.

Die Mieter hatten zusammen als Wohngemeinschaft im September 2010 die Wohnung gemietet; in der Folgezeit kam es in drei Fällen mit Zustimmung des Vermieters zu einem Mieterwechsel. Dem jetzigen Ausscheiden des Klägers stimmte der Vermieter nicht zu; das Amtsgericht gab der Klage der Mieter statt, die sich darauf berufen hatten, bei Vertragsschluss hätten sie mitgeteilt, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst ein typisch studentisches WG-Leben führen. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin berief sich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wonach für eine vorab erteilte Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel eine Vereinbarung nötig sei. Die bloße Erklärung der Mieter bei Vertragsschluss, eine studentische Wohngemeinschaft bilden zu wollen, reiche nicht aus. Ansonsten würde praktisch in jedem Fall, in dem eine Wohnung an mehrere studentische Mieter vermietet wird, ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel vorliegen. Aus der Zustimmung zum Mieterwechsel in der Vergangenheit folge nicht, dass auch für die Zukunft der Vermieter daran gebunden sei.

Das LG zitiert die Ausführung des BGH, dass insbesondere bei Studenten eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht kommt, wenn sowohl Mieter wie Vermieter bei Vertragsschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben würde. Auch wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt in Berlin verneint es die Voraussetzungen dazu. Schon die Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt allerdings Veranlassung zu einer zusätzlichen Überlegung.

Die wohl überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung nahm bei einer studentischen Wohngemeinschaft ein Recht auf Mieterwechsel an. Davon rückt der Bundesgerichtshof ab. Kappus (NJW 2022, 2030) kommentiert das so: „Wenn der BGH in heutiger Perspektive eine zustimmungsbezogene (stillschweigende) Parteiabrede vermisst, lag sie bei Vertragsabschluss so klar zutage, dass naheliegenderweise niemand daran dachte, sie zu verschriftlichen. Entsprechend einfach erwies es sich im Fall, den ersten Mieteraustausch bereits mit Vertragsabschluss zu bewerkstelligen, und zwar durch handschriftliche Korrektur des Mietvertrags! Den Zustimmungsanspruch demgegenüber – auch unter dem Gesichtspunkt der Vertragstreue – jetzt zu verneinen, verhilft einem nach Jahr und Tag gewandelten Vermietersinn überraschend, aber nicht überzeugend zum Durchbruch.“

Das Problem, dass bei einem Dauerschuldverhältnis durch eine Änderung der Rechtsprechung die Vertragsgrundlagen geändert werden, ist bisher nicht überzeugend gelöst. Für Allgemeine Geschäftsbedingungen, die entgegen bisheriger Rechtsprechung für unwirksam erklärt werden, hat der Bundesgerichtshof keinen Vertrauensschutz angenommen; die Nichtigkeitserklärung gilt auch rückwirkend – so etwa bei der Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen (GE 2008, 665) oder für eine unwirksame Erstreckungsklausel in Bürgschaftsverträgen (NJW 1996, 924). Allerdings hat für die Änderung seiner Rechtsprechung zum Höchstbetrag einer Vertragsstrafe in AGB eines Bauvertrags (5 % statt 10 % der Auftragssumme) der BGH einen Vertrauensschutz für die Vergangenheit bejaht (NJW 2003, 1805).

Eine Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung wie etwa die des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen steht in ihrer Wirkung einer Gesetzesänderung gleich. In der Überleitungsregel zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz (Art. 229 § 5 Abs. 2) hieß es, dass für Dauerschuldverhältnisse das neue Recht erst ein Jahr später in Kraft treten sollte. Den Parteien sollte Gelegenheit zur Vertragsanpassung gegeben werden (BT-Drs. 14/6040, S. 273). Eine solche Vertragsanpassung hätte nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen (Armbrüster/Wiese DStR 2003, 334). In einer älteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (NJW 1972, 1577) eine Anpassung eines Vergleichs bei Änderung der Rechtsprechung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorgenommen.

Die Vertragsparteien eines Dauerschuldverhältnisses wie bei einem Wohnraummietvertrag haben einen Anspruch darauf, dass die geltende Rechtslage bei Vertragsschluss einschließlich der obergerichtlichen Rechtsprechung dazu nicht rückwirkend für unwirksam erklärt wird. Hier sollte ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung innerhalb einer bestimmten Frist, etwa ein Jahr, angenommen werden.