Studentenzimmer

Studentenzimmer; Studentenwohnheim; Mietspiegel; Mietwucher; Zimmervermietung; Mietpreisüberhöhung

Bei der Vermietung eines Zimmers unter Mitbenutzungsmöglichkeit der Gemeinschaftsräume der Wohnung kann zur Beurteilung von Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher der Mietspiegel nicht herangezogen werden. Mietwucher ist regelmäßig ausgeschlossen, wenn in der Wohnung Studenten wohnen und das Studentenwerk am Ort zu ähnlichen Konditionen Zimmer in Studentenheimen vermietet.

Die Parteien schlossen am 14.10.1994 einen Mietvertrag über ein ca. 20 qm großes Zimmer, der den Bekl. und Widerkl. zur mit anderen Mietern gemeinsamen Benutzung von Toilette, Bad und Küche berechtigte. Der monatliche Mietzins betrug 550 DM, 10 % Nebenkosten wurden als Bestandteil dieses Betrages vereinbart.

Mit der Klage begehrt der Kl. die Monatsmieten für November/Dezember 1996. Der Bekl. macht Rückzahlungsansprüche wegen Mietwuchers mit seiner Widerklage geltend. In Studentenwohnheimen wird für ein 11 qm großes Zimmer ein Mietzins in Höhe von 270 DM verlangt. Der Bekl. vertritt die Auffassung, daß vorliegend der Mietspiegel 1998/99 der Hansestadt Greifswald Anwendung findet. Aus diesem ergebe sich ein höchstzulässiger Mietzins von 5,65 DM pro qm.

Dem Bekl. steht der mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus keinem Rechtsgrund zu. Der von den Parteien am 14.10.1994 vereinbarte Mietzins ist nicht gemäß den §§ 134, 138 BGB, § 5 WiStG nichtig bzw. teilnichtig, denn bei der Mietzinshöhe handelt es sich nicht um sogenannten Mietwucher.

Die von dem Bekl. behauptete Teilnichtigkeit des vereinbarten Mietzinses ergibt sich weder direkt noch indirekt aus dem Mietpreisspiegel 1998/99 der Hansestadt Greifswald, wie bereits in der Entscheidung des AG Greifswald zum Az. 42 C 477/94 ausgeurteilt.

In dieser Entscheidung heißt es u. a.: "Dieses Zahlenwerk enthält Mietzinsspannen für diverse Wohnungskategorien, nicht jedoch für an Studenten vermietete Einzelzimmer. Solche Zimmer unterliegen seit jeher eigenen Marktgesetzen. Preisbestimmend für das Zimmer des Bekl. im Haus Z.-Straße 8 war offensichtlich auch die Ortslage, deren Vorzüge gerade für einen Medizinstudenten auf der Hand liegen (Kliniken und sonstige Universitätseinrichtungen gleichsam in Tuchfühlung). Zu berücksichtigen ist außerdem, daß die vom Bekl. gezahlte Miete zumindest kalkulatorisch einen Nebenkostenanteil enthielt.

Der Mietspiegel 1998/99 der Hansestadt Greifswald geht von gewöhnlichen unbefristeten Mietverhältnissen aus, wobei es sich bei der Art der Wohnungen um abgeschlossene Wohnungen handelt (vgl. Vorwort zum Mietspiegel). Um ein solches Mietverhältnis handelte es sich vorliegend gerade nicht. Der Bekl. hat vielmehr ein Zimmer gemietet und nicht eine abgeschlossene Wohnung. Im übrigen war das Mietverhältnis befristet auf ein Jahr. Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich bei dem vermieteten Zimmer mit der Nutzung von Bad, WC und Küche mit anderen sechs Mietparteien um eine Art Gemeinschaftsunterkunft, in der die Mieter besonderen Wert legen auf die Kommunikation mit den anderen Mietern, um gemeinsam zu lernen und sonst zusammen zu sein. Für den Vermieter ist es nach Ansicht des Gerichts schwerer, diese Zimmer in ihrer Gesamtheit zu vermieten, da sich evtl. einzelne Mieter von der Gemeinschaft der anderen Mieter abschrecken lassen. So muß der Vermieter evtl. mit dem Leerstand einiger Zimmer für längere Zeit rechnen.

Nicht vergleichbar ist das vorliegende Mietverhältnis mit sogenannten Wohngemeinschaften, auf die sich der von dem Bekl. viel zitierte RE des OLG Hamm v. 3.3.1983 (vgl. NJW 1983, 1622 f. [= WM 1983, 108]) bezieht. Bei diesen Mietverhältnissen werden ganze abgeschlossene Wohnungen von einer Personengemeinschaft angemietet. Dies ist vorliegend eindeutig nicht der Fall.

Vergleichbar ist das vorliegende Mietverhältnis allenfalls mit Mietverträgen, die das Studentenwerk in Greifswald mit Studenten abschließt, denn auch dort werden einzelne Zimmer mit gemeinschaftlicher Bad-, Toiletten- und Küchenbenutzung vermietet. Des weiteren können vorliegend auch die Mietzinsbeträge zum Vergleich herangezogen werden, die vom Studentenwerk in Greifswald im Vergleichszeitraum mit dortigen Mietern vereinbart wurden, weil bei Studentenwohnheimen die Mietzinshöhe im Vergleich zu dem allgemeinen Wohnungsmarkt besonders günstig sein soll (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 969; Wetekamp, Mietsachen, 2. Aufl., Rn. 660). Da vorliegend bei vergleichbaren Studentenzimmern, bei denen es sich um besonders günstige Miethöhen handeln soll, vergleichbare Mieten in Greifswald vereinbart wurden, kann es sich vorliegend nicht um sogenannten Mietwucher handeln.

Im übrigen kann das Gericht bei dem Bekl. keine Zwangslage, Unerfahrenheit oder Mangel an Urteilsvermögen erkennen, welches der Kläger in Kenntnis ausgenutzt haben soll. Dem steht im übrigen auch die Tatsache entgegen, daß der Bekl. zwei Jahre in dem Zimmer gewohnt und den geforderten Mietzins gezahlt hat.