Stromsteigeleitung

Stromsteigeleitung; Energieeinsparung; Modernisierung

1. Die Verstärkung der Elektrosteigeleitung im Hause mit einem Anschlußwert von 25 A auf 63 A stellt auch dann eine Wertverbesserung dar, wenn das Stromnetz in der Wohnung des Mieters veraltet bzw. marode ist.

2. Wird durch die Umstellung von Gasetagenheizung auf Gaszentralheizung erwiesenermaßen eine Energieeinsparung von 9,2 % erzielt, kann der Mieter hiergegen nicht einwenden, daß sein individueller Verbrauch tatsächlich viel niedriger sei.

3. Für die Mitteilung des Beginns der Modernisierungsmaßnahme genügt die Angabe der entsprechenden Kalenderwoche.

4. Für die Mitteilung der Art der Modernisierungsmaßnahme genügt die Bezugnahme auf einen beigefügten Lageplan.

(...) Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung hinsichtlich der Elektrosteigeleitung und der Gaszentralheizung.

Mit Vertrag vom 21. Februar 1990 mietete der Bekl. von der VEB Kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg die Wohnung in der Z.straße, viertes Obergeschoß, in Berlin. Am 3. Dezember 1992 schloß der Bekl. mit der Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin - W. mbH - eine Vereinbarung über die Durchführung der Mietermodernisierung, auf die Bezug genommen wird. Nach Erwerb des Grundstücks traten die Kl. in den Mietvertrag als Vermieter ein. Unter dem 5. Juni 2002 kündigten die Kl. Modernisierungsmaßnahmen in dem Objekt, und zwar Einbau einer Gaszentralheizung, Erneuerung der Elektrosteigeleitungen, Anbau von Balkons und Einbau eines Aufzugs, an.

Die Maßnahmen sind ordnungsgemäß nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angezeigt.

Die Frist von drei Monaten vor Beginn der Arbeiten ist eingehalten. Die vom Bekl. zunächst angesprochenen Maßnahmen an der Decke seiner Wohnung sind Instandsetzungsmaßnahmen gewesen.

Die Modernisierungsankündigung beschreibt die Maßnahmen im übrigen ausreichend. Die Nennung der voraussichtlichen Ausführungszeiten nach Kalenderwochen genügt, da der Mieter ohnehin Schwankungen im Bereich weniger Tage hinnehmen muß. Die Art der Baumaßnahmen ist auch mit dem erstrebten Nutzen für die Mieter beschrieben. Soweit sich Veränderungen im Nutzungsbereich der Wohnung (Standort der Heizungen, Rohre, Leitungen usw.) ergeben, ist ein Lageplan beigefügt. Die Entwicklung der Miete einschließlich der neu zu erwartenden Betriebskosten ist aufgezeigt. Das einfache Bestreiten des Bekl. der angegebenen Betriebskosten greift hiergegen nicht durch, weil der Vermieter in der Ankündigung nur "voraussichtliche" (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB) Angaben machen muß. Schätzungen nach Durchschnittsverbräuchen genügen dafür. Mängel der Ankündigung im übrigen sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist die neue Ankündigung vom 5. Juni 2002 auch von den Kl. als den Vermietern gemeinsam erklärt worden.

Die Modernisierungen sind nicht durch die Vereinbarung vom 3. Dezember 1992 ausgeschlossen.

Die Verstärkung der Elektrosteigeleitungen ist gemäß § 3 Nr. 4 der Vereinbarung als Modernisierung ausdrücklich zugelassen. Eine Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB liegt vor. Die Mietsache wurde durch die neuen Elektrosteigeleitungen verbessert. Der Bekl. hat insoweit sein Bestreiten des klägerischen Vortrags, daß die zweiadrigen Leitungsstränge mit einem Anschlußwert von 25 A durch dreiadrige mit einem Anschlußwert von 63 A ersetzt werden sollen, nicht mehr aufrechterhalten, sondern seinen Vortrag insoweit völlig umgestellt, indem er zuletzt behauptete, das Netz in seiner Wohnung sei völlig marode. Auf den Zustand in seiner Wohnung kommt es nicht an. Die Kl. müssen nicht sofort die Verbesserung, die in der erneuerten Steigeleitung liegt, auch auf das Leitungsnetz in jeder einzelnen Wohnung übertragen. Es ist vielmehr Sache des Vermieters, zu entscheiden, wann insoweit weitere Maßnahmen folgen.

Der Einbau der Gaszentralheizung ist gemäß § 3 Nr. 4 der Vereinbarung zulässig, da eine energiesparende Maßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB vorliegt. Vergleichsmaßstab für die geplante Gaszentralheizung muß hier die Gasetagenheizung des Bekl. sein, da er sie mit Zustimmung der damaligen Vermieterin im Rahmen der Mietermodernisierung in die Wohnung einbrachte. Es widerspräche dem Sinn der Vereinbarung vom 3. Dezember 1992, als Vergleichsmaßstab für die Energieeinsparung gemäß § 3 Nr. 4 die alte Ausstattung mit zwei Öfen heranzuziehen. Gegenüber der vorhandenen Gasetagenheizung läßt sich durch die geplante Gaszentralheizung eine Energieersparnis von 9,2 % erzielen. Die Kammer hat insoweit aufgrund des Beschlusses vom 19. April 2004 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing. E. M. vom 15. Juli 2004, der seine Ausführungen durch weitere Stellungnahmen vom 1. Oktober 2004 und 1. November 2004 sowie in der mündlichen Verhandlung vom 4. November 2004 erläutert hat.

(wird ausgeführt)

Die Kammer folgt dem nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Gutachten des Sachverständigen, aus dem sich eine Einsparung von 9,2 % ergibt. Der Sachverständige konnte insbesondere in der mündlichen Verhandlung Fragen des Bekl. zu den Berechnungen vollständig beantworten.

Die Energieeinsparung erfüllt die zuletzt vom Bundesgerichtshof (GE 2004, 620) aufgestellten erleichterten Erfordernisse einer meßbaren und dauerhaften Einsparung. Der Bekl. kann gegen eine Energieeinsparung, wie sie der Sachverständige errechnet hat, nicht einwenden, daß sein individueller Verbrauch tatsächlich viel niedriger sei. Der Sachverständige hat verschiedene Möglichkeiten, die bei beiden Systemen im übrigen weitgehend gleich sind, berücksichtigt. Eine weitere nachträgliche Reduzierung der Werte der Gasetagenheizung aufgrund der Angaben des Bekl. kommt nicht in Betracht, weil maßgebend für die Beurteilung der Energieeinsparung zwar einerseits die konkrete vorgefundene Gasetagenheizung, aber andererseits das Nutzungsverhalten eines durchschnittlichen Mieters ist. Dieses spiegelt sich in den Werten der DIN wider. Auf die weiteren Besonderheiten im Verbrauchsverhalten gerade des Bekl. kann es nicht ankommen.

In diesem Zusammenhang führt auch die Erkrankung des Bekl. nicht zu einer anderen Beurteilung. Auch in bezug auf den Gesundheitszustand ist Maßstab der gesetzlichen Beurteilungen des Mietrechts grundsätzlich ein durchschnittlich gesunder Mensch ohne die leider beim Bekl. offenbar vorliegende rheumatische Erkrankung.

Hinsichtlich beider Maßnahmen - Elektrosteigeleitungen und Gaszentralheizung - können eine Härte für den Bekl. gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB und die Herstellung eines üblichen Standards gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB dahinstehen, da die Kl. jeweils auf Mieterhöhungen nach § 559 BGB verzichtet haben.

Zur Durchführung der Maßnahmen hat der Bekl. den Zutritt zu den Mieträumen zu gewähren.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Duldung einer Modernisierung durch Einbau eines Aufzugs und Anbau eines Balkons.

Insoweit sind Modernisierungen aufgrund der Vereinbarung vom 3. Dezember 1992, dort § 3 Nr. 4, nur mit Zustimmung des Bekl. möglich, die er nicht erteilt hat. Über den Wortlaut "in der Wohnung" hinaus bezieht sich die Vereinbarung auf alle Maßnahmen, die eine Mieterhöhung auslösen könnten. Der Bekl. soll nach dem Sinn der Vereinbarung aufgrund seiner erheblichen Investition in die Gasetagenheizung von jeglichen Mieterhöhungen über die genannten Ausnahmen hinaus geschützt werden. (...)