Stromsperre nach Mietvertragsende keine verbotene Eigenmacht

Der Gewerberaumvermieter ist jedenfalls dann nicht mehr dazu verpflichtet, die Mietsache mit Strom zu versorgen, wenn das Mietverhältnis beendet ist; stellt er hiernach die Stromversorgung ein, liegt keine verbotene Eigenmacht vor.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung war unzulässig, soweit er darauf gerichtet war, dem Antragsgegner zu untersagen, den Antragsteller in sonstiger Weise im Besitz des Ladengeschäfts (Antiquariat) zu stören.

Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO darf ein Verbotsantrag nicht derart undeutlich gefasst sein, dass Gegenstand und Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht erkennbar abgegrenzt sind, sich der Bekl. oder Antragsgegner deshalb nicht erschöpfend verteidigen kann und letztlich die Entscheidung darüber, was dem Bekl. bzw. dem Antragsgegner verboten ist, dem Vollstreckungsgericht überlassen bliebe. Aus diesem Grund sind insbesondere Unterlassungsanträge, die lediglich den Wortlaut eines Gesetzes wiederholen, grundsätzlich als zu unbestimmt und damit unzulässig anzusehen (BGH NJW 2008, 1595 m.w.N.).

Etwas anderes kann gelten, wenn entweder bereits der gesetzliche Verbotstatbestand selbst entsprechend eindeutig und konkret gefasst oder der Anwendungsbereich einer Rechtsnorm durch eine gefestigte Auslegung geklärt ist (BGH NJW 2008, 1595 m.w.N.). Dies trifft auf § 862 Abs. 1 BGB und dessen Tatbestandsmerkmal Besitzstörung jedoch nicht zu.

Etwas anderes kann auch dann gelten, wenn der Kl. hinreichend deutlich macht, dass er nicht ein Verbot im Umfang des Gesetzeswortlauts beansprucht, sondern sich mit seinem Unterlassungsbegehren an der konkreten Verletzungshandlung orientiert (BGH NJW 2008, 1595 m.w.N.). Der Kl. hat mit der Fassung des Antrages ("oder") jedoch deutlich gemacht, dass er sowohl die konkrete Verletzungshandlung wie sonstige Besitzstörungen verboten wissen wollte.

Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung war unbegründet, soweit er darauf gerichtet war, dem Antragsgegner zu untersagen, den Antragsteller durch die Unterbrechung der Stromversorgung im Besitz des Ladengeschäfts (Antiquariat) [...] zu stören.

Es ist nicht davon auszugehen, dass dem Antragsteller der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zugestanden hat.

Die im Schreiben des Antragsgegners vom 18. September 2008 angekündigte Einstellung der Stromversorgung der vom Antragsteller angemieteten Räume stellt sich auf der Grundlage des bisherigen Sach- und Streitstandes nicht als verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 Abs. 1 BGB dar.

1. Da die durch die Verträge vom 28. Februar 2008 und vom 25. Juni 2008 zwischen den Parteien begründeten Mietverhältnisse über Gewerberäume [...] beendet sind, ist der Antragsgegner auch nicht mehr verpflichtet, dem Antragsteller den (vertragsgemäßen) Gebrauch der Mietsachen zu gewähren. Diese Verpflichtung endete mit Ablauf der Mietzeit. Dementsprechend entfiel auch die Verpflichtung des Vermieters, Versorgungsleistungen wie die Stromversorgung zu erbringen, mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter also grundsätzlich die Erbringung der Nebenleistungen einstellen. Dadurch wird der Mieter zwar in dem Gebrauch der Mietsache, zu der er nach Beendigung des Mietverhältnisses aber nicht mehr berechtigt ist, beeinträchtigt, sein Besitz an der Mietsache wird aber damit nicht gestört. Denn Besitz im Sinne von § 858 BGB ist die tatsächliche Sachherrschaft. Darin wird der Mieter durch die Einstellung der Nebenleistungen (hier die Unterbrechung der Stromversorgung) nicht gestört. Die Einstellung von Nebenleistungen ist keine Einwirkung, sondern eine bloße Gebrauchshinderung ohne Eingriff in die Sachherrschaft (vgl. KG GE 2004, 1171; GE 2007, 1316).

2. a) Es ist davon auszugehen, dass das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 28. Februar 2008 begründete Mietverhältnis über ca. 75 m2 große Räume durch die Kündigungserklärung des Antragsgegners im Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 10. September 2008 beendet worden ist, weil der Antragsgegner nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 lit. b) BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt war. (wird ausgeführt)

Der Vermieter ist jedenfalls dann nicht mehr dazu verpflichtet, die Mietsache mit Strom zu versorgen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Stellt er hiernach die Stromversorgung ein, liegt keine verbotene Eigenmacht vor.

Der Antragsteller (Mieter) mietete vom Antragsgegner (Vermieter) Gewerberäume. Nach dem Mietvertrag war der Vermieter verpflichtet, die Räume mit Strom zu versorgen. Wegen Mietrückständen und Nichtleistung der vereinbarten Kaution kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und drohte dem Antragsteller (Mieter) die Absperrung der Stromversorgung an. Daraufhin beantragte der Antragsteller den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der dem Antragsgegner die Unterbrechung der Stromversorgung einstweilig untersagt werden sollte. Nach Ansicht des Antragstellers stellte das Verhalten des Antragsgegners verbotene Eigenmacht dar. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, war nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Das Landgericht Berlin entschied, dass der Mieter die Kosten des Verfahrens zu tragen hatte, da er nach dem bisherigen Sach- und Streitstand unterlegen gewesen wäre. Die Androhung der Einstellung der Stromversorgung durch den Vermieter stelle keine verbotene Eigenmacht dar, nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung des Vermieters beendet worden sei. Damit sei der Vermieter nicht mehr dazu verpflichtet gewesen, Versorgungsleistungen wie die Stromversorgung zu erbringen. Besitz im Sinne des § 858 BGB bezeichne die tatsächliche Sachherrschaft. Durch die Unterbrechung der Stromversorgung werde jedoch nicht die Sachherrschaft, sondern lediglich der Gebrauch der Sache gestört. Letzterer sei nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr geschuldet und durch § 858 BGB nicht geschützt.

§ 858 BGB schützt den Besitzer vor der widerrechtlichen Entziehung oder Störung des Besitzes (verbotene Eigenmacht), solange dieser Besitz nicht selbst durch verbotene Eigenmacht erlangt worden ist. Ob die Unterbrechung der Energie- oder Wasserversorgung nach Beendigung des Mietverhältnisses als verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 BGB zu werten ist, richtet sich folglich danach, ob die Unterbrechung der Energie- oder Wasserversorgung den Besitz des Mieters beeinträchtigt oder nicht. Die Ansichten hierzu gehen noch immer auseinander.

1. Zum Teil wird argumentiert, vom Besitz sei auch die ungestörte Nutzung der Mietsache umfasst (OLG Saarbrücken, GuT 2005, 218). Weil der Vermieter diese Nutzung durch Unterbrechung der Stromversorgung störe, greife er außerhalb der Rechtsordnung in den besitzrechtlich geschützten Bestand des Mieters ein (OLG Köln NZM 2005, 67). Der Vermieter dürfe durch das Schaffen vollendeter Tatsachen und die Herbeiführung der Unbenutzbarkeit der überlassenen Räumlichkeiten insbesondere nicht die zwangsvollstreckungsrechtlichen Schutzvorschriften (§ 765 a ZPO) unterlaufen (OLG Köln NZM 2005, 67). Mit anderen Worten: Der Vermieter soll die Räumung durch die Versorgungssperre nicht unter Umgehung des Rechtswegs erzwingen dürfen, sondern auf die klagweise Geltendmachung seines Anspruches verwiesen sein (LG Berlin, 67 S 376/02, WuM 2003, 508).

2. Eine andere Auffassung argumentiert, die Unterbrechung der Versorgung der Räumlichkeiten mit Energie oder Wasser sei bei wertender Betrachtung als ein Unterlassen anzusehen. Im Falle des Unterlassens könne man aber nach allgemeiner Ansicht von verbotener Eigenmacht nur dann sprechen, wenn den Vermieter eine Pflicht zum Handeln traf. Die Verpflichtung zur Versorgung der Räumlichkeiten mit Energie ergäbe sich aus dem Mietvertrag. Nachdem dieser jedoch beendet ist, bestehe eine solche Pflicht nicht mehr (KG GE 2004, 1171; LG Berlin, 65 S 220/06, GE 2007, 150; LG Münster WuM 2007, 274).

3. Ferner wird zwischen dem Besitz der Mietsache und deren Gebrauch unterschieden. Zur Gewährung des Gebrauchs zähle u. a. die Versorgung mit Wasser oder Energie. Der Besitz der Mietsache bezeichne hingegen lediglich und ausschließlich die tatsächliche Sachherrschaft. Diese Sachherrschaft werde durch die Einschränkung des Gebrauchs nicht berührt (KG GE 2004, 1171). Durch die Einstellung der Energieversorgung werde einzig und allein der Gebrauch der Mietsache betroffen. Der Anspruch auf ordnungsgemäßen Gebrauch sei jedoch nur mietvertraglich geschuldet und entfalle mit Beendigung des Mietvertrags.

4. Das Landgericht vertrat die letztgenannte Ansicht. Dem ist zuzustimmen. Der Gebrauch der Mietsache muss nun einmal von ihrem Besitz unterschieden werden. Sobald man die Problematik des Gebrauchs der Mietsache in den Bereich des Besitzschutzes einbezieht, muss sich zwangsläufig die Frage stellen, ab welchem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung denn die verbotene Eigenmacht beginnen soll. Soll dies nur dann der Fall sein, wenn die Wohnung unbenutzbar ist? Und wann soll von einer Unbenutzbarkeit auszugehen sein? Richtigerweise ist daher darauf abzustellen, ob abseits des Besitzes eine Anspruchsgrundlage auf Seiten des Mieters besteht. Fehlt es an einer solchen, kann vom Vermieter auch nicht die Aufrechterhaltung der Energieversorgung verlangt werden.

5. Abzugrenzen ist der besprochene Sachverhalt von den Fällen, in denen der Mieter Versorgungsverträge direkt mit dem Versorgungsunternehmen geschlossen hat. In dieser Konstellation kann nicht davon gesprochen werden, dass eine Verpflichtung zur Aufrechterhaltung der Energieversorgung aufgrund des Wegfalls des Mietvertrags nicht mehr bestehe, denn die Aufrechterhaltung der Energieversorgung war niemals Teil des Pflichtenprogramms der Mietvertragspartner. Unterbricht der Vermieter in diesen Fällen die Energiezufuhr, wird man von einem aktiven und rechtswidrigen Eingriff in ein fremdes Vertragsverhältnis sprechen müssen; hinsichtlich dieses Eingriffs kann der Mieter Unterlassung verlangen.

6. Ferner muss nach teilweise vertretener Ansicht eine Einschränkung für Wohnraummietverhältnisse vorgenommen werden. Im Gegensatz zum Gewerberaum als bloßer Arbeitsstätte ist im Falle eines Wohnraummietverhältnisses die Wohnung der Lebensmittelpunkt des Mieters. Während es bei Gewerberäumen "nur" um Geld geht, sind bei Wohnräumen fundamentale Grundrechte wie Menschenwürde (Art. 1 Abs. 1 GG), körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) und der besondere Schutz der Kinder (Art. 6 GG) berührt. Auch wenn hier mit gutem Grund eingewendet werden kann, dass der Gesetzgeber dieser potentiell stärkeren Betroffenheit schon durch höhere Anforderungen an die Kündbarkeit eines Wohnraummietverhältnisses Rechnung getragen hat, ergibt sich aus dem Stellenwert der genannten Grundrechte jedenfalls ein Anspruch des betroffenen Mieters, dass die Frage der Zumutbarkeit der Unterbrechung der Energieversorgung im Einzelfall unter Berücksichtigung der hiermit einhergehenden Folgen noch einmal geprüft wird.