Stromsperre gegenüber einem Wohnungseigentümer

1. Der Beschluss einer Versorgungssperre ist zulässig nur nach vorheriger Abmahnung und bei einem gravierenden Leistungsrückstand, wovon regelmäßig auszugehen ist, wenn der Wohngeldrückstand sechs Monatsraten übersteigt. Dabei muss die Abmahnung lediglich dem Vollzug der Sperre vorausgehen, nicht schon einer nur vorbereitenden Beschlussfassung.

2. Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Strom­versorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zu der Sondereigentumseinheit des Miteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht.

3. Gebäudebestandteile stehen gemäß § 5 Abs. 1 WEG nur dann im Sondereigentum, wenn sie sowohl in einem funktionalen als auch in einem räumlichen Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit gemäß § 3 Abs. 1 WEG stehen, und wenn ihre Veränderung, Beseitigung oder Entfernung allenfalls zu einer noch hinzunehmenden Beeinträchtigung führen würde.

4. Demnach steht eine Stromleitung, die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens durch das Gebäude in eine Sondereigentumseinheit führt, auch dann nicht im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Stromversorgung dieser Sondereigentumseinheit dient.

I. Von einer Darstellung des Sachverhalts wird abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Revision wurde nicht zugelassen; Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage gegen den Beschluss, wonach eine Versorgungssperre bezüglich aller Versorgungsleitungen bezüglich der Sondereigentumseinheit des Kl. zu 3) durchzuführen sei, wenn mehr als sechs Wohngeldraten offen sind und die Maßnahme vier Wochen vorher durch eingeschriebenen Brief angedroht wird, zu Recht abgewiesen. Denn der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auf die zutreffende, in jeder Hinsicht überzeugende Begründung im Urteil des Amtsgerichts wird Bezug genommen.

1. Rechtsgrundlage für die Versorgungssperre ist § 273 BGB (BGH, GE 2005, 1359 = BGH, NZM 2005, 626, 627; KG, GE 2001, 1137 = NZM 2001, 761, 762). Danach ist die Gemeinschaft grundsätzlich berechtigt, von ihr erbrachte Versorgungsleistungen zurückzubehalten, wenn der Kl. zu 3) seiner Verpflichtung zur Wohngeldzahlung nicht nachkommt.

2. Eine Abmahnung vor der Beschlussfassung war nicht erforderlich. Es reicht, dass in dem Beschluss vorgesehen ist, dass eine solche vier Wochen vor der tatsächlichen Verhängung der Versorgungssperre zu erfolgen hat. Die Abmahnung muss lediglich dem Vollzug der Sperre - nicht schon der einen solchen nur vorbereitenden Beschlussfassung - vorausgehen (BGH, GE 2005, 1359 = NZM 2005, 626, 627). Eine andere Sichtweise wäre, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, nicht mehr als sinnlose Förmelei, weil dann letztlich zwei im Wesentlichen inhaltsgleiche Beschlüsse (Abmahnbeschluss, Durchführungsbeschluss) gefordert würden.

3. Der Beschluss ist auch verhältnismäßig. Die Versorgungssperre ist ein gravierender Einschnitt für den betroffenen Eigentümer. Sie ist daher nur bei einem erheblichen Leistungsrückstand zulässig. Ein solcher liegt jedoch regelmäßig - und auch hier - vor, wenn ein Wohngeldrückstand von sechs Monatsraten angehäuft wurde (BGH, GE 2005, 1359 = NZM 2005, 626, 627; Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 15).

4. Der Eigentümergemeinschaft war es entgegen der Meinung der Kl. auch möglich, die Sperre auch auf die Stromversorgung zu beziehen.

a) Zwar ist insoweit zu beachten, dass der Kl. zu 3) den Strom nicht über die Gemeinschaft, sondern direkt vom Stromversorger SWM bezieht und auch in diesem Verhältnis direkt - ohne Zwischenschaltung der WEG - abgerechnet wird. Die Sperre des Strombezugs ist so gesehen also grundsätzlich kein Zurückbehalten einer Leistung der WEG und kann somit insoweit nicht auf § 273 BGB gestützt werden (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 196; Riecke, in: Riecke/Schmid, Anh. zu § 13 Rz. 101).

b) Das bedeutet aber nicht, dass die Versorgungssperre diesbezüglich rechtswidrig wäre (vgl. Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 196: „regelmäßig").

Denn möglich ist die Versorgungssperre, wenn und soweit die Stromlieferung über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage erfolgt (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 10 Rz. 273). Dann liegt nämlich eine Leistung der WEG darin, dass sie den Eigentümern diese Gemeinschaftsleitungen zur Verfügung stellt (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 10 Rz. 273). Diese eigene Leistung kann die WEG gemäß § 273 BGB zurückhalten (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 10 Rz. 273). Letzteres gilt unabhängig davon, ob der Stromversorger im Verhältnis zur WEG oder direkt mit dem Sondereigentümer abrechnet: Die Zurverfügungstellung des Leitungsnetzes wird von der Frage, wem gegenüber der Strombezug abgerechnet wird, nicht berührt. Im Übrigen werden die (Instandhaltungs-) Kosten der WEG für das Leitungsnetz freilich im Verhältnis der WEG zum Kl. zu 3) abgerechnet; der Stromversorger hat damit nichts zu tun.

Diese Sichtweise wird durch die von den Kl. zitierte Entscheidung des Kammergerichts (KG, IMR 2010, 13 = KG, Beschluss vom 1.10.2009 - 8 U 105/08 - GE 2010, 60) bestätigt. Das Kammergericht hat in der Entscheidung, mit der es die Unzulässigkeit einer Versorgungssperre begründete, nämlich ausdrücklich darauf abgestellt, dass der dortige Antragsgegner den Antragsteller zu keinem Zeitpunkt mit Wasser versorgt „oder auch nur die Leitungen hierfür zur Verfügung gestellt" hatte. Im Umkehrschluss lässt sich dem entnehmen, dass auch nach der Sichtweise des Kammergerichts das Zurverfügungstellen des Leitungsnetzes eine Sperre rechtfertigen kann. Dazu passt, dass das Kammergericht in der Entscheidung vom 21.5.2001 (GE 2001, 137 = NZM 2001, 761 f.) die Anwendung des § 273 BGB damit begründete, dass die Gemeinschaft dem Eigentümer die Versorgung „über die im Gemeinschaftseigentum gelegenen Versorgungsleitungen" verschaffte.

c) In vorliegendem Fall stellen die Stromleitungen, die zu den Sondereigentumseinheiten führen, Gemeinschaftseigentum dar. Die Gemeinschaft stellt somit diese Leitungen den Eigentümern zur Verfügung; diese Leistung kann sie gemäß § 273 BGB zurückhalten und so die Stromversorgung einer Sondereigentumseinheit stoppen.

(1) Gemäß § 5 I WEG gehören zum Sondereigentum die zu den Räumen gemäß § 3 I WEG gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein auf einem Sondereigentum beruhendes Recht über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird.

Voraussetzungen für Sondereigentum gemäß § 5 I WEG sind also sowohl ein funktionaler als auch ein räumlicher Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit gemäß § 3 I WEG; ferner darf die Veränderung, Beseitigung oder Entfernung des betreffenden Bestandteils nicht zu einer nicht hinzunehmenden Beeinträchtigung führen (Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rz. 22).

(2) Demnach stehen die Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen Stromverteilerraum im Keller in die jeweiligen Sondereigentumseinheiten führen, nicht im Sondereigentum.

(a) Zwar liegt der nach § 5 I WEG erforderliche funktionale Zusammenhang vor, weil die Stromleitungen ab dem Verteilerraum direkt und ausschließlich zu der Sondereigentumseinheit, die sie versorgen, führen. Die jeweilige Stromleitung dient also nur der betreffenden Sondereigentumseinheit.

(b) Jedoch fehlt es am räumlichen Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit. Die Stromleitungen starten nämlich im gemeinschaftlichen Verteilungsraum im Keller. Ein räumlicher Zusammenhang besteht insoweit also mit dem im notwendigen Gemeinschaftseigentum stehenden Verteilerraum, nicht aber mit den entsprechenden Sondereigentumseinheiten. Insoweit unterscheidet sich die vorliegende Fallkonstellation entscheidend von denjenigen Fällen, in denen es um die Eigentumsverhältnisse von Leitungen geht, die in den Wänden einer Sondereigentumseinheit verlaufen, nachdem sie von den Hauptleitungen abgezweigt sind.

(c) Überdies ist es auch nicht möglich, die betreffenden Stromleitungen zu verändern, zu beseitigen oder zu entfernen, ohne die anderen Eigentümer über das nach § 14 WEG hinzunehmende Maß hinaus zu beeinträchtigen: Eine Entfernung der im gemeinschaftlichen Verteilerraum startenden Leitung würde einen Aufbruch des dortigen Mauerwerks erfordern. Derartiges würde jedenfalls eine mehr als unerhebliche optisch nachteilige Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellen. [...]

Auch wenn der Wohnungseigentümer den Strom selbst vom Stromversorger bezieht, dürfen die übrigen Wohnungseigentümer ihm auch die Stromzufuhr abschneiden, wenn er erhebliche Wohngeldrückstände hat.

Am 30. November 2009 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Verhängung einer Versorgungssperre gegen den Kläger zu 3) u. a. auch bezüglich der Stromzufuhr, wenn mehr als sechs Wohngeldraten offen wären und die Maßnahme vier Wochen vorher durch eingeschriebenen Brief angedroht würde. Gegen den Beschluss wenden sich die Kläger, die selbst Vertragspartner des Stromversorgungsunternehmens sind, mit ihrer Anfechtungsklage. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Das LG bestätigt insbesondere die Rechtmäßigkeit der Stromsperre, obwohl der betroffene Wohnungseigentümer einen direkten Vertrag mit dem Stromversorger hat und die Stromkosten also nicht über die Gemeinschaftskasse laufen. Deshalb wird auch ein Zurückbehaltungsrecht der Gemeinschaft nach § 273 BGB (vgl. BGH, GE 2005, 1359) verneint. Für die Berechtigung einer Stromsperre reiche es aber aus, dass die Stromleitungen vom Hausanschluss durch Gemeinschaftseigentum zum Zähler des Wohnungseigentümers laufen. Bis dahin sind die Stromleitungen Gemeinschaftseigentum und müssten auf Kosten der Gemeinschaft instand gehalten werden; der Stromversorger hat damit nichts zu tun.

Dankenswerterweise hat das Gericht die genauen Voraussetzungen einer Versorgungssperre seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer geklärt, indem die Modalitäten einer Abmahnung zugleich im Androhungsbeschluss geregelt werden können. Soweit es sich nicht um die Stromsperre handelt, ist die Entscheidung auch nicht problematisch. Mit dem Abschneiden der Stromzufuhr ist das aber völlig anders, weil der Wohnungseigentümer selbst den Stromvertrag abgeschlossen hat.

1. Zutreffend wird die Berechtigung der Stromsperre gegen den einzelnen Wohnungseigentümer nicht aus einem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB (vgl. BGH, GE 2005, 1359) abgeleitet. Als Rechtfertigung wird vielmehr angeführt, dass sich die Stromleitungen vom Hausanschluss bis zum Zähler des Wohnungseigentümers im Gemeinschaftseigentum befinden. Nach meinem Dafürhalten darf jedoch die bloße Eigentümerstellung der übrigen Wohnungseigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nicht dazu benutzt werden, um den säumigen Wohngeldschuldner zur Zahlung seiner Rückstände zu zwingen. Hier liegt eine sachwidrige Koppelung vor. Man stelle sich nur vor, wenn zur Eintreibung der Wohngeldrückstände unter Berufung auf die Eigentümerstellung etwa die Fenster zugemauert und der Wohnungseigentümer von Licht, Luft und Sonne abgeschnitten wird oder auch nur, wenn ihm die über das Gemeinschaftseigentum führende Zufahrt zu seinem Kfz-Stellplatz massiv verbaut wird. Noch brisanter wird die Frage, wenn das Wohnungseigentum vermietet ist und die Stromsperre gegen den Mieter durchgeführt wird. Auch der Mieter ist auf die durch das Gemeinschaftseigentum führende Stromleitung angewiesen und wird von einer heute lebensnotwendigen Energiequelle abgeschnitten, obwohl er die Zahlungsrückstände seines Vermieters nicht zu vertreten hat. Wenn der Strom nicht bezahlt wird, darf vielleicht der Stromversorger die Belieferung einstellen, nicht aber die Eigentümergemeinschaft. Offen bleibt auch, ob Private einen Strombezieher von seinem Stromlieferanten trennen dürfen.

2. Die Brücke, die das Gericht wegen der Ausnutzung des Gemeinschaftseigentums schlagen will, wird dadurch geschlagen, dass die Gemeinschaft ja die im Gemeinschaftseigentum befindlichen Stromleitungen instand halten muss. Mehr noch als etwa Wasserleitungen besteht bei Stromleitungen aber kein regelmäßiger Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarf. Zumeist werden Versorgungsleitungen erst nach Jahrzehnten erneuert, wenn die Kapazitäten nicht mehr ausreichen. Demzufolge wäre es auch äußerst verwunderlich, wenn in einem Wirtschaftsplan voraussichtliche Kosten für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung gerade von Stromleitungen aufgeführt werden. Wird eine Stromleitung überraschend durch einen äußeren Eingriff gestört, wird zumeist sogar eine Notmaßnahme vorliegen, die der Verwalter angesichts ihrer Geringfügigkeit auch ohne besondere Ermächtigung durch Eigentümerbeschluss zu Lasten der Gemeinschaftskasse vergeben darf, ohne dass im Wirtschaftsplan hierfür besondere Mittel bereitgestellt worden sind.

3. Der vom Gericht vorgenommene Rückgriff auf das gemeinschaftliche Eigentum der Versorgungsleitungen spielte bisher nur in einem anderen Zusammenhang eine Rolle. Es ging um den Vollzug einer wirksam angekündigten Versorgungssperre. Hier wurde die Unterscheidung gemacht, dass der Wohnungseigentümer insoweit das Betreten seines Sondereigentums gegenüber der vollstreckenden Gemeinschaft dulden müsse. Im Gegensatz dazu wurden erhebliche Zweifel angemeldet, ob die an sich mögliche Durchsetzung einer Versorgungssperre gegen den Mieter, der nicht mehr Rechte als der Wohnungseigentümer haben soll, durchgeführt werden kann, wenn die Versorgungssperre nur innerhalb der Wohnung vollzogen werden kann. In diesem Zusammenhang ist darauf abgestellt worden, dass eine Versorgungssperre gegen Mieter jedenfalls dann in Betracht kommt, wenn sie durch einen Eingriff in die außerhalb der vermieteten Räume liegenden (und also im Gemeinschaftseigentum befindlichen) Versorgungsleitungen vorgenommen wird. Allein der Rechtstitel „Gemeinschaftseigentum" berechtigt m. E. nicht zu einer Versorgungssperre, wenn die Versorgungsleistungen nicht über die Gemeinschaftskasse abgerechnet werden und damit kein direkter Zusammenhang mit den Wohngeldrückständen besteht, wie er sonst etwa bei der Deckung der Heizungs- und Wasserkosten besteht.