Stromdiebstahl durch Untermieter kein Kündigungsgrund

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Stromdiebstahls durch den Untermieter ist dann unwirksam, wenn der Hauptmieter nicht abgemahnt wurde und das Untermietverhältnis unverzüglich beendet hat.

Der Kl. begehrt mit der Klage Räumung und Herausgabe von Ladenräumlichkeiten. (...)

Zwischen November 2000 und April 2001 wandte sich die Hausverwaltung verschiedentlich wegen der Untermieter, die in den Räumen den Imbiß betrieben, an die Bekl. Neben Unterlassungs- bzw. Beseitigungsaufforderungen wurde u. a. eine Abmahnung ausgesprochen und mehrmals die Kündigung angedroht.

Am Montag, dem 9. Juli 2001, stellte die Hausverwaltung auf Grund einer Mieteranzeige fest, daß die Kellerleuchte in dem Mieterkeller der Bekl. zu einem Stromabzweiger ummontiert, dort ein Kabel angeklemmt, ein Deckendurchbruch geschaffen und durch diesen das Kabel in die streitgegenständlichen Ladenräume geführt worden war. Der Stromverbrauch für die Beleuchtung der Keller läuft über den Hauszähler des Hauses und wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit der Position Hausstrom auf alle Mieter umgelegt.

Wegen illegaler Stromentnahme durch den Betreiber des Ladens sprach die Hausverwaltung namens des Kl. unter dem 10. Juli 2001 den Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und forderte sie zur Rückgabe der Räume auf. Der bisherige Nutzer I. gab die Räumlichkeiten am 31. Juli 2001 den Bekl. zurück.

Der Kl. trägt vor, die BEWAG habe die Stromversorgung der Räume wegen ausstehender Zahlungen unterbrochen. Die Stromentnahme sei nicht nur vorbereitet worden, sondern es sei Strom für die Umbauarbeiten und zum Betrieb des Imbisses abgezweigt worden. Er bestreite mit Nichtwissen, daß es sich bei dem Betreiber um einen Untermieter und nicht um einen Mitarbeiter der Bekl. gehandelt habe. (...)

Die Bekl. tragen vor, schon am 8. Juli 2001 dem Nutzer, einem Untermieter, wegen Mietrückständen ihrerseits fristlos gekündigt zu haben. (...)

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume (§ 556 Abs. 1 BGB a. F.) nicht zu. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung vom 10. Juli 2001 nicht beendet worden.

Die Kündigung ist nicht nach § 553 BGB a. F. wirksam. Es fehlt bereits an der erforderlichen Abmahnung. Diese ist auch nicht entbehrlich gewesen. Die Abmahnung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter nicht in der Lage oder nicht willens ist, den vertragswidrigen Gebrauch zu beenden (Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 167). Ein solcher Ausnahmefall hat hier nicht vorgelegen. Denn die Bekl. haben den damaligen Untermieter aus den Räumlichkeiten entfernt und das Untermietverhältnis beendet. Das bestreitet auch der Kl. nicht. Es kommt nicht darauf an, ob die Bekl. tatsächlich schon am 8. Juli 2001 ihrerseits dem Untermieter wegen Mietrückständen gekündigt hatten. Jedenfalls ist dieses Untermietverhältnis dann nicht mehr fortgesetzt worden. Daß es sich bei dem Betreiber um einen Untermieter gehandelt hat und nicht die Kl. selbst den Imbiß durch Mitarbeiter betrieben haben, kann der Kl. nicht bestreiten, auch nicht mit Nichtwissen. Im Kündigungsschreiben selbst ist vom "Pächter" der Bekl. die Rede, in der früheren Korrespondenz der Parteien zwischen November 2000 und April 2001 ebenfalls. Ferner fehlt es an der erforderlichen Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache. Denn nach der Entdeckung am 8./9. Juli 2001 ist offenbar die Stromentnahme, wenn es dazu gekommen ist, sogleich unterbunden worden, hat also zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung schon nicht mehr stattgefunden. Das geht schon aus dem Kündigungsschreiben hervor ("... die eigenmächtige Stromentnahme wurde unterbunden ...").

Die Kündigung ist auch nicht nach § 554 a BGB a. F. wirksam. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Kl. nicht unzumutbar geworden. Zwar kann die eigenmächtige Stromentnahme (Stromdiebstahl) durch einen Mieter den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Auch hat der Hauptmieter für schuldhaftes Verhalten eines Untermieters einzustehen (§ 549 Abs. 3 BGB a. F.). Trotz dieser gesetzlich normierten Einstandspflicht ist für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann, zu unterscheiden, ob der Hauptmieter oder sein Untermieter einen Stromdiebstahl begangen oder versucht haben. Hat sich nur der Untermieter dessen schuldig gemacht, bedarf es besonderer Gründe, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerade mit dem Hauptmieter dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Beendet der Hauptmieter das Untermietverhältnis umgehend, und liegen sonst keine Gründe vor, die eine Unzumutbarkeit begründen, wird eine Kündigung nicht wirksam sein. So ist es vorliegend. Die Bekl. haben, wie schon ausgeführt, den Untermieter aus den Räumen entfernt und das Untermietverhältnis beendet. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies schon durch eine Kündigung der Bekl. vom 8. Juli 2001 geschehen ist oder erst anschließend wegen des versuchten oder vollendeten Stromdiebstahls. Im ersteren Fall brauchten die Bekl. nichts weiter zu unternehmen, weil das, was ein loyaler Hauptmieter zu veranlassen hatte, schon erreicht war. Im letzteren Falle hätten die Bekl. gerade das unternommen, was Sache eines vertragstreuen Hauptmieters ist, nämlich die umgehende Beendigung des Untermietverhältnisses auf Grund der Pflichtverletzung durch den Untermieter.

Der Hauptmieter haftet für Schäden, die sein Untermieter verursacht hat. Für einen Kündigungsgrund gilt das aber nicht.

Der Geschäftsraummieter hatte den Imbiß an einen Untermieter überlassen, der Schwierigkeiten mit der Begleichung seiner Stromrechnung hatte. Die Hausverwaltung stellte fest, daß vom Mieterkeller ein Kabel durch die Decke in die Mieträume gelegt worden war. Der Kläger kündigte daraufhin das Hauptmietverhältnis fristlos. Der Mieter erwiderte, er habe schon vorher das Untermietverhältnis gekündigt; der Untermieter hatte die Räume auch ca. zwei Wochen nach der fristlosen Kündigung dem Vermieter zurückgegeben.

Mit Urteil vom 6. Mai 2002 wies das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab und meinte, eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs scheitere schon daran, daß eine Abmahnung nicht vorausgegangen war. Auch eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sei hier nicht möglich, da der Mieter alles getan habe, was er tun mußte, wenn er entweder vor Kündigung des Vermieters oder danach für eine umgehende Beendigung des Untermietverhältnisses gesorgt habe. Der Hauptmieter habe zwar für schuldhaftes Verhalten des Untermieters einzustehen, das gelte aber nicht für einen Kündigungsgrund, der grundsätzlich in der Person des Mieters selbst eingetreten sein müsse.