Strohmann

Strohmann; Scheingeschäft; Abrechnungsfrist für Gewerberaum; kein Ausschluss von Betriebskostennachforderungen des Gewerberaumvermieters; kein Anspruch auf Vorauszahlungen bei unterbliebener Abrechnung; ausstehenden Vorauszahlungen; Ablauf der Abrechnungsfrist

1. Wird bei einem Vertragsschluss eine Person als Vertragspartner bloß vorgeschoben (sogenannter Strohmann), ist der Vertrag in der Regel selbst dann nicht als Scheingeschäft nichtig, wenn alle Beteiligten die Strohmanneigenschaft kennen.

2. Auch der Vermieter von Gewerberäumen hat nach Ablauf der - regelmäßig ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums - laufenden Abrechnungsfrist keinen Anspruch mehr auf die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. [...] a) Mit dem Landgericht ist der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag nicht gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Ein Scheingeschäft ist zu bejahen, wenn die Vertragsparteien nur den äußeren Schein des Abschlusses des Rechtsgeschäftes hervorrufen, dagegen die damit verbundenen Rechtswirkungen nicht eintreten lassen wollten (vgl. BGH, Urteil vom 20.7.2006, IX ZR 226/03, NJW-RR 2006, 1555 ff.). Wird bei einem Vertragsabschluss eine Person als Vertragspartner bloß vorgeschoben (sogenannter Strohmann), sind die Voraussetzungen eines Scheingeschäftes in der Regel nicht erfüllt, selbst wenn alle Beteiligten die Strohmanneigenschaft kennen (vgl. BGH, Beschluss vom 4.4.2007, III ZR 197/06, NJW-RR 2007, 1209 f.; Urteil vom 6.12.1994, XI ZR 19/94, NJW 1995, 727 f.). Dies stellte sich anders dar, wenn der Strohmann im Außenverhältnis nicht haften soll, sondern eine Haftung des Hintermannes gewollt ist (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1981, III ZR 149/80, NJW 1982, 569 f.). Für die Beurteilung, ob ein Scheingeschäft geschlossen wurde, kommt es in erster Linie auf die Erklärungen vor oder bei Abschluss des Vertrages an; allerdings kann auch nachträgliches Verhalten für die Ermittlung des tatsächlichen Vertragswillens der Beteiligten Bedeutung haben und darf deshalb nicht unberücksichtigt gelassen werden (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1996, XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238 f.). Unter Einbeziehung und Abwägung aller bekannten Umstände im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Mietvertragsabschluss kann nicht mit der nötigen Gewissheit festgestellt werden, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien ein Scheingeschäft ist. Dies geht zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. Er trägt die Darlegungs- und Beweislast, weil die Annahme eines Scheingeschäftes für ihn materiell-rechtlich günstig wäre (vgl. BGH, Urteil vom 31.1.1991, VII ZR 375/89, NJW 1991, 1617 f.; Palandt-Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Auflage, 2008, § 117 BGB, Rn. 9).

Die Aussagen der in der ersten Instanz vernommenen und vom Bekl. benannten Zeugen O. und D. sind nicht ergiebig gewesen. Die beiden Zeugen konnten die Behauptung des Bekl., es sei mit dem Kl. vereinbart worden, dass die U. L. GmbH die eigentliche Vertragspartnerin sei, während der Mietvertrag mit ihm nur "pro forma" schriftlich abgesetzt werden sollte, nicht bestätigen, da sie an Vertragsgesprächen nicht teilgenommen hatten. Die Feststellungen des Landgerichts hierzu sind für das Berufungsverfahren nach § 529 Nr. 1 ZPO bindend.

Soweit unstreitig ist, dass die GmbH die vom Bekl. angemieteten Wohnräume zusammen mit ihren Geschäftsräumen im Erdgeschoss nutzen wollte, weshalb u. a. mittels einer Treppe eine Verbindung der beiden Einheiten hergestellt wurde, und eine gewerbliche Nutzung nach Vertragsabschluss auch erfolgte, wovon der Kl. jeweils Kenntnis hatte, lässt dies zwar den Schluss zu, dass hinsichtlich des Vertragszweckes unzutreffende Willenserklärungen schriftlich fixiert wurden. Vorgetäuscht wurde ein Wohnraummietverhältnis, der wahre Vertragszweck galt unterdessen der Geschäftsraumnutzung. Für die Zuordnung, ob Wohnraum- oder Geschäftsraummiete vereinbart wurde, kommt es nicht auf die gewählte Bezeichnung im Vertrag an, sondern auf die übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss (vgl. BGH, Urteil vom 16.4.1986, VIII 60/85, GE 1986, 697 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, 2007, vor § 535 BGB, Rn. 90). Jedoch macht die falsche Bezeichnung des Vertrages diesen nicht unwirksam. Des Weiteren stellt sich die Frage nach dem Vertragspartner grundsätzlich unabhängig von der Frage nach dem Vertragsgegenstand. Diesbezüglich hat der Kl. unwiderlegt vorgetragen, dass er mit der U. L. GmbH den Vertrag nicht abgeschlossen hätte. Er bestand darauf, als Vertragspartner eine natürliche Person zu erhalten. Das von dem Bekl. in der zweiten Instanz neu eingeführte Schreiben des Kl. vom 1.12.2000 belegt dies sogar, so dass es nicht darauf ankommt, ob der neue Vortrag des Bekl. nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen wäre, wäre er im Sinne des Bekl. erheblich. Hätte der Kl. den Vertrag mit der GmbH abschließen wollen, wäre die Suche nach einem anderen Mieter nicht notwendig gewesen. Es mag sein, dass es dem Kl. gleichgültig war, ob gerade der Bekl. Vertragspartner wird. Ihm war aber wichtig, dass auf der anderen Seite keine juristische Person steht. Die Ernsthaftigkeit des Willens des Kl., den Bekl. und nicht die GmbH als Vertragspartner zu haben, wird dadurch untermauert, dass der Kl. den Bekl. auch in seinen internen Mietunterlagen als Mieter für die oberen Räume führte, nicht die GmbH.

Es bestehen nicht genügend Anhaltspunkte für eine Würdigung dahin, der Kl. habe den Bekl. nur "auf dem Papier" als Vertragspartner gewählt. Aus zivilrechtlicher Sicht war ein schriftlicher Vertragsabschluss nicht erforderlich, da das Mietverhältnis unbefristet laufen sollte (§ 550 BGB = § 566 BGB a.F.). Weiterhin lässt sich nicht festmachen, dass der Kl. den schriftlichen Vertrag zur Täuschung von Behörden zwingend benötigte. Denn es ist nicht bekannt, dass der Kl. den schriftlichen Vertrag unaufgefordert bei Behörden vorzulegen hatte. Unstreitig ist nur, dass der Kl. annahm, mit der schriftlich gewählten Vertragsgestaltung begehe er keinen Verstoß gegen die ZweckentfremdungsverbotVO. Insoweit liegt es aber nahe, dass der Kl. im Falle von Ermittlungen der Behörden Verstöße gegen die Wohnraumnutzung dem Bekl. als dem verantwortlichen Mieter anzulasten gedachte. Dies setzt voraus, dass der Bekl. Mieter geworden ist.

Der Bekl. seinerseits hatte ein eigenes Interesse daran, den Vertrag mit dem Kl. abzuschließen. Denn als Gesellschafter und Geschäftsführer der U. L. GmbH war es ihm ein Anliegen, die Geschäfte der GmbH zu fördern. Da die GmbH zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Bedarf hatte, ihre Räumlichkeiten zu erweitern, der Kl. aber nicht bereit war, die GmbH als Vertragspartnerin zu akzeptieren, konnte der Bekl. der GmbH dadurch zu weiteren Räumlichkeiten verhelfen, indem er den Vertrag unterschrieb mit der Folge, dass er über die Räumlichkeiten verfügen und sie der GmbH überlassen konnte. Wollen Vertragsparteien einen Mietvertragsabschluss ernstlich, hindert die Strohmanneigenschaft die Wirksamkeit des Mietverhältnisses nicht (vgl. OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19.10.2004, 9 U 62/04, MDR 2005, 741 f.; KG, Urteil vom 4.4.2002, 8 U 148/01, GE 2002, 798).

Die weiteren vom Bekl. vorgebrachten Umstände sind ebenfalls nicht geeignet, seinen Einwand eines Scheingeschäftes zu stützen:

Soweit sporadisch Mietzahlungen auf den Mietvertrag der Parteien von der U. L. GmbH geleistet wurden, hat das kaum Aussagekraft für den Abschluss eines Scheingeschäftes, weil der Bekl. als Geschäftsführer die Zahlungen veranlasste. Der Zugriff auf das Vermögen der GmbH lässt sich damit erklären, dass der Bekl. als Strohmann im Innenverhältnis zu der GmbH zumindest einen Ausgleichsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen ersparter Aufwendungen gehabt hätte (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB), hätte er die Mietzahlungen von seinem Privatvermögen bezahlt. Darüber hinaus belegen die sporadischen Zahlungen im Gegenteil, dass bei der GmbH die vom Bekl. angemieteten Räumlichkeiten nicht als Erweiterung des ursprünglichen Mietvertrages behandelt wurden. Andernfalls hätte es sich angeboten, die Zahlungen für die beiden Einheiten zusammen zu erbringen. Ausschließlich die Miete für die von der GmbH angemieteten Räumlichkeiten wurde per Dauerauftrag bezahlt.

Nicht maßgeblich ist ferner, dass sich der Kl. wegen der Mietrückstände aus dem Mietvertrag mit dem Bekl. außergerichtlich zu keinem Zeitpunkt an diesen persönlich gewandt hatte. So konnte der Bekl. nicht darlegen, dass der Kl. stattdessen an ihn in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der GmbH herangetreten wäre. Schließlich ist unerheblich, dass der Kl. von der GmbH und nicht vom Bekl. persönlich Ersatz der Kosten für Malerarbeiten in den vom Bekl. angemieteten Räumen forderte. Nach dem eigenen Vortrag des Bekl. war dies so zwischen dem Kl. und der GmbH vereinbart worden. Der Inhalt des Mietvertrages mit dem Bekl. begründete diese Forderung des Kl. nicht. b) [...]

c) Hinsichtlich der erstmals in der zweiten Instanz erhobenen Einrede der Verjährung kann dahinstehen, ob der Bekl. damit im Falle des Verjährungseintritts gehört werden könnte oder ob das Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert ist (vgl. hierzu BGH, Vorlagebeschluss vom 4.12.2007, XI ZR 144/06, BauR 2008, 666 ff.). Denn die Einrede bleibt in der Sache ohne Erfolg. Unabhängig davon, ob die Vorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB oder die des Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB zur Anwendung kommt, sind die Mietzinsforderungen nicht verjährt. Denn danach greift jeweils das Verjährungsrecht in der geltenden Fassung. Die dreijährige Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Somit konnte die Verjährungsfrist für den Mietzinsanspruch für das Jahr 2003 frühestens Ende des Jahres 2003 zu laufen beginnen. Noch vor dem Ablauf der Verjährungsfrist Ende Dezember 2006 wurden sowohl der Mahnbescheid als auch die Anspruchsbegründung dem Bekl. zugestellt. Dies sind Hemmungstatbestände nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BGB. Die Hemmung der Verjährung dauert seitdem an. Dies gilt erst recht für die Mietzinsansprüche für die Jahre 2004 und 2005.

d) Begründet ist die Berufung, soweit die Klage Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 55,83 Euro für die "kalten" Betriebskosten und in Höhe von monatlich 39,88 Euro für die Heiz- und Warmwasserkosten betrifft. Zwar findet die Vorschrift des § 556 BGB unmittelbar nur für die Wohnraummiete Geltung. Es ist aber allgemeine Meinung, dass auch der Mieter von Gewerberäumen einen Anspruch auf eine Abrechnung innerhalb angemessener Frist - regelmäßig innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums - hat; nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter die ausstehenden Vorauszahlungen nicht mehr einfordern, sondern nur noch den Ausgleich eines Saldos aus einer etwaigen Abrechnung (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002, VIII ZR 108/02, GE 2003, 250; KG, Beschluss vom 29.12.2006, 12 U 117/06, GE 2007, 845; OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.3.2000, 10 U 194/98, GE 2000, 537 ff.; Bub/Treier-v. Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, 1999, Teil III. A., Rn. 46; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 BGB, Rn. 455; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 535 BGB, Rn. 94 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung). Bezüglich der "kalten" Betriebskosten entspricht der Abrechnungszeitraum gemäß § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages dem Kalenderjahr. Bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten läuft der Abrechnungszeitraum gemäß § 6 Ziffer 9 a) des Mietvertrages jeweils vom 1. Mai bis zum 30. April eines Jahres. Der Kl. hat weder innerhalb dieser Abrechnungszeiträume noch danach Abrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 vorgelegt. Folglich kann er für die Monate Mai 2003 bis Juni 2005 nur die Nettokaltmiete von 26 x 265,87 Euro beanspruchen zuzüglich der Restmiete für April 2003 in Höhe von 25,46 Euro. Für den Monat April 2003 ist gemäß §§ 366, 367 BGB davon auszugehen, dass die geleisteten Zahlungen zunächst mit den Betriebskostenvorschüssen verrechnet wurden. Insgesamt ermittelt sich der zuerkannte Gesamtbetrag von 6.938,08 Euro. e) Gerechtfertigt ist die Berufung überdies wegen eines Teils der Zinsen. Zwar hat sich der Bekl. in seiner Berufungsbegründung nur gegen die Hauptforderungen gewandt. Jedoch ist dies unschädlich, da die Zinsforderungen von den Hauptforderungen abhängig sind und deswegen von dem Berufungsangriff umfasst sind (vgl. BGH, Urteil vom 17.3.1994, IX ZR 102/93, NJW 1994, 1656 f.). Die Verzugszinsen sind gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 5 Ziffer 1. des Mietvertrages erst ab dem vierten Werktag des jeweiligen Monats angefallen, da vorher kein Verzug eingetreten ist.

Betreffend die ursprünglich berechtigten Betriebskostenvorauszahlungen können Verzugszinsen lediglich bis zum Eintritt der Abrechnungsreife verlangt werden (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.3.2000, 10 U 194/98, GE 2000, 537 ff.; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 BGB, Rn. 455). [...]

Wird bei einem Vertragsschluss eine Person als Vertragspartner bloß vorgeschoben ("Strohmann"), ist der Vertrag in der Regel selbst dann kein nichtiges Scheingeschäft, wenn alle Beteiligten über den Strohmann Bescheid wissen, entschied das Kammergericht. Und weiter: Auch der Vermieter von Gewerberäumen hat nach Ablauf der - regelmäßig ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums endenden - laufenden Abrechnungsfrist keinen Anspruch mehr auf die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen schloss mit dem als Strohmann vorgeschobenen Geschäftsführer einer GmbH einen Mietvertrag über Wohnräume ab, die von der GmbH zusammen mit den von ihr im Erdgeschoss gemieteten Geschäftsräumen genutzt werden sollten. Die Wohnräume waren mit den Gewerberäumen im Erdgeschoss durch eine Treppe verbunden. Der Mietvertrag war mit dem Geschäftsführer als Person abgeschlossen worden, weil der Vermieter den Abschluss mit der GmbH abgelehnt hatte. Auch in seinen internen Mietunterlagen führte er den Geschäftsführer als Mieter. Die Miete für die hinzugemieteten Wohnräume wurde nur sporadisch von der GmbH, im Übrigen aber von ihrem Geschäftsführer überwiesen. Der Vermieter verklagte den Geschäftsführer auf Zahlung rückständiger Mieten, woraufhin sich dieser darauf berief, dass es sich bei dem Mietvertrag mit ihm nur um ein Scheingeschäft gehandelt habe. Außerdem verweigerte der Geschäftsführer die Zahlung der vereinbarten Betriebskostenvorschüsse, weil der Vermieter über sie nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungszeiträume abgerechnet hatte. Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Auf die Berufung des Geschäftsführers der GmbH änderte das Kammergericht das LG-Urteil hinsichtlich der mit der Klage verlangten Betriebskostenvorauszahlungen.

Der mit dem Geschäftsführer abgeschlossene Mietvertrag sei kein Scheingeschäft, so dass er - und nicht die GmbH - zur Zahlung der Mieten verpflichtet sei, meinte das KG. Zwar sei ein Wohnraummietverhältnis begründet worden, obwohl eine gewerbliche Nutzung durch die GmbH beabsichtigt gewesen sei; jedoch mache die falsche Bezeichnung des Vertrages diesen nicht unwirksam. Für den wirksamen Abschluss des Vertrages mit dem Geschäftsführer spreche, dass der Vermieter zuvor den Abschluss mit der GmbH abgelehnt und darauf bestanden habe, als Vertragspartner eine natürliche Person zu erhalten. Außerdem habe er in seinen internen Mietunterlagen den Geschäftsführer als Mieter der oberen Räume geführt. Schließlich habe der Geschäftsführer auch ein eigenes Interesse daran gehabt, die Geschäfte der GmbH zu fördern. Die habe bereits bei Abschluss des Vertrages mehr Räume benötigt. Der Vermieter sei aber nicht bereit gewesen, mit ihr einen Vertrag abzuschließen. Auch die nur sporadischen Mietzahlungen durch die GmbH sprächen für die Wirksamkeit des Vertrages mit dem Geschäftsführer. Der Vermieter könne jedoch nicht mehr die Betriebskostenvorauszahlungen für diejenigen Abrechnungszeiträume verlangen, über die er nicht binnen eines Jahres nach deren Ablauf abgerechnet habe, denn auch der Gewerberaummieter habe einen Anspruch auf Abrechnung innerhalb angemessener Frist - regelmäßig innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Das Kammergericht hat nur über die Betriebskostenvorauszahlungen entschieden. Hinsichtlich des Anspruchs aus einer Abrechnung - auch wenn sie erst nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist erteilt wurde - bleibt es für Gewerberäume dabei, dass der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist nicht mit Nachforderungen ausgeschlossen ist, da § 566 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht anwendbar ist (OLG Köln, Urteil vom 20. Oktober 2006, 1 U 12/06; ZMR 2007,11; KG, Beschluss vom 29. Dezember 2006, 12 U 117/06, GE 2007, 845; LG Berlin, Urteil vom 5. Dezember 2006, GE 2007, 446).