Strenge Anforderungen an Vorliegen einer Preisüberhöhung

1. Ein Anspruch auf Neuberechnung überhöhten Mietzinses in Höhe der ortsüblichen Miete lässt sich nach dem Wirtschaftsstrafrecht nicht begründen.

2. Ein Verstoß gegen § 4 Abs. 1 WiStG kommt nur in Betracht, wenn zumindest in dem entsprechenden Teilmarkt (hier: Gewerberäume zum Betrieb einer Eisdiele) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, also das örtliche Angebot spürbar geringer ist als die Nachfrage (hier verneint).

3. Bei gewerblichen Mietverhältnissen darf allein aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters geschlossen werden.

Die Berufung der Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die hiergegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine den Kl. günstigere Entscheidung.

I. Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Neuberechnung des Mieterkontos mit der Maßgabe, dass die übliche Miete 3.400 € netto betrage, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1. Selbst wenn der Bekl. der vertraglich vereinbarte Mietzins aus welchen Gründen auch immer nicht (mehr) zustünde, ist eine Grundlage für einen Anspruch der Kl. auf „Neuberechnung des Mieterkontos" nicht ersichtlich. Beanspruchen könnten die Kl. allenfalls die Rückzahlung überzahlter Mieten oder die Feststellung, dass der Vertrag in ihrem Sinne abzuändern ist. Mit der Frage, inwieweit der gestellte Antrag einer Auslegung oder Änderung zugänglich ist, muss sich der Senat allerdings nicht befassen, weil auch ein wie vorstehend ausgelegter oder geänderter Antrag ohne Aussicht auf Erfolg wäre.

2. Aus § 4 WiStG können die Kl. nichts für sich herleiten. Dabei kann dahinstehen, ob dem Vertragspartner des danach ordnungswidrig Handelnden ein zivilrechtlicher Anspruch auf Vertragsanpassung zusteht. Denn die Kl. haben nicht schlüssig dargelegt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 WiStG vorliegen.

Zweifelhaft ist schon, ob es sich bei der Vermietung von Flächen für die Gastronomie, hier konkret zum Betrieb einer Eisdiele, um eine Leistung des lebenswichtigen Bedarfs handelt (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 10. Juni 2008, 4 U 18/08, zitiert nach juris, das diese Frage ausdrücklich offen lässt). Jedenfalls aber haben die Kl. nicht dargetan, dass die Bekl. eine wirtschaftliche Machtstellung oder eine Mangellage ausgenutzt hat. Dass es in Wuppertal-Elberfeld lediglich zwei Einkaufszentren gibt, von denen eines die Bekl. betreibt, begründet keine wirtschaftliche Machtstellung der Bekl. Denn die Bekl. steht nicht nur in Konkurrenz zu dem Betreiber des zweiten Einkaufszentrums; Wettbewerber auf dem gleichen Markt sind vielmehr auch die gewerblichen Vermieter der übrigen innerstädtischen Einkaufsflächen. Dass die Bekl. auch insoweit eine beherrschende Stellung hätte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Vor diesem Hintergrund kann auch von einer Mangellage nicht ausgegangen werden. Ein Verstoß gegen § 4 Abs. 1 WiStG kommt nur in Betracht, wenn zumindest in dem entsprechenden Teilmarkt (hier: Gewerberäume zum Betrieb einer Eisdiele) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, also das örtliche Angebot spürbar geringer ist als die Nachfrage (vgl. KG, MDR 2001, 863). Hierfür haben die Kl. nichts Konkretes dargetan. Die Bekl. hat zudem unwidersprochen vorgetragen, dass sich im innerstädtischen Bereich von Elberfeld mehrere Eisdielen und Eiscafés befinden, gewerbliche Flächen hierfür also offenkundig vorhanden sind.

3. Der von den Kl. verfolgte Anspruch ließe sich im Übrigen allenfalls aus § 313 BGB, d. h. den Grundsätzen über die Änderung bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage, herleiten.

a) Die Kl. machen im vorliegenden Verfahren nicht mehr geltend, dass der Mietvertrag von Anfang an wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB nichtig sei. Vielmehr soll ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erst durch die von der Bekl. aufgrund des Vertrages vorgenommenen Mieterhöhungen entstanden sein. Auch hiermit vermögen die Kl. indes nicht durchzudringen.

Zunächst einmal ist der Vortrag der Kl., der vereinbarte Mietzins übersteige den üblichen um etwa 100 %, schon in sich nicht widerspruchsfrei. Die Kl. legen dar, in anderen Ladengeschäften der Rathausgalerie würden Mieten zwischen 21 € und 45 € pro m2 erzielt; die von den Kl. seit dem 1. Januar 2010 gezahlte Nettomiete von 51,34 € übersteigt diese Mieten mithin nicht in dem genannten Maß. Ob das von den Kl. vorgelegte Gutachten des Dipl.-Ing. Wolfgang H. geeignet ist, ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete zu begründen, kann dahin stehen.

Denn das für die Annahme der Sittenwidrigkeit erforderliche subjektive Element ist nach wie vor nicht feststellbar. Wie der Senat bereits durch Beschluss vom 18. November 2010 in dem Parallelverfahren I-24 U 45/10 OLG Düsseldorf = 7 O 167/09 LG Wuppertal ausgeführt hat, können gegenseitige Verträge nur dann als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und daher nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten ist, insbesondere wenn dieser die wirtschaftlich schwächere Lage des anderen Teils, dessen Unterlegenheit, bei der Festlegung der Vertragsbedingungen bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere Teil nur aufgrund seiner schwächeren Lage auf die ihn beschwerenden Bedingungen eingelassen hat (BGHZ 128, 255, 257 m.w.N.). Dabei kann bei gewerblichen Mietverhältnissen, wie hier eines vorliegt, allein aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden (vgl. BGH, NJW 2008, 3210; NJW 2004, 3553, 3555; NJW 2003, 2230; NJW 2002, 55, 57).

Die danach darlegungs- und beweisbelasteten Kl. haben Umstände, aus denen sich schließen ließe, dass die Bekl. in verwerflicher Weise eine auf ihrer Seite bestehende Zwangslage oder Schwächesituation ausgenutzt habe, auch in dem vorliegenden Verfahren nicht dargetan. Dass die Bekl. anderen Mietern Nachlässe gewährt und mit nachträglich eingezogenen Mietern niedrigere Mietzinsvereinbarungen getroffen hat, rechtfertigt nicht die Annahme, die Bekl. habe die Kl. unter Ausnutzung von diese in der Entscheidungsfreiheit hemmenden Umständen zum Vertragsschluss bewogen. Dementsprechend ist es der Bekl. auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie Mieterhöhungen entsprechend der unter § 6 des Mietvertrages vereinbarten Wertsicherungsklausel vorgenommen hat.

b) Das Verlangen der Kl. nach Anpassung des Vertrages ist letztlich auch deshalb unbegründet, weil sich die von den Kl. zu zahlende Miete aus Gründen höher als die inzwischen marktübliche darstellt, die im Risikobereich der Kl. liegen. Auch insoweit verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 18. November 2010 in dem oben bereits genannten Parallelverfahren. Ebenso wie der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, insbesondere das Risiko trägt, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen (vgl. (BGH, ZMR 2010, 598; NZM 2000, 36, 40; NJW 2000, 1714, 1716; NJW-RR 2000, 1535, 1536; NJW-RR 2004, 1236; NJW 2006, 899, 901), trägt er auch das Risiko einer Mietpreisentwicklung, die dazu führt, dass sich ein langfristig vereinbarter Mietzins aufgrund von Veränderungen des Marktes als nicht mehr marktüblich darstellt.

Entwickelt sich die Wirtschaftslage nicht wie erhofft, versuchen manche Gewerbemieter, die Miete (mit gerichtlicher Hilfe) zu senken. Die Berufung auf Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB ist oft erfolglos (vgl. Zusammenstellung in GE 2002, 299), ebenso wie die auf die Preisvorschrift des § 4 WiStG.

Der Mieter einer Eisdiele verlangte Herabsetzung der Miete; der Vermieter habe anderen Mietern Nachlässe gewährt und in Neuverträgen niedrigere Mieten vereinbart. Die Klage blieb erfolglos.

Mit Beschluss vom 28. Juli 2011 verwies das OLG Düsseldorf darauf, dass ein Anspruch auf Neuberechnung, wie mit der Klage verlangt, ohnehin nicht bestehe. Die Voraussetzungen des § 4 WiStG seien auch nicht erfüllt, da es zweifelhaft sei, ob es sich um eine Leistung des lebenswichtigen Bedarfs handele. Darüber hinaus habe der Vermieter keine wirtschaftliche Machtstellung oder eine Mangellage ausgenutzt. Die vereinbarte Miete sei auch nicht sittenwidrig überhöht; dass die Marktmiete inzwischen gesunken sei, liege im Risikobereich des Mieters.

Die Vorschrift des § 4 WiStG verlangt, dass es sich um Entgelte für lebenswichtigen Bedarf handelt, zusätzlich eine Beschränkung des Wettbewerbs, die Ausnutzung einer wirtschaftlichen Machtstellung oder eine Mangellage vorliegen und die vereinbarten Entgelte unangemessen hoch sind. Das ist für den Geschäftsraummieter praktisch nie schlüssig darzulegen (vgl. KG GE 2001, 766; OLG Schleswig, 4 U 18/08, Beschluss vom 10. Juni 2008; Neuhaus NZM 2009, 646).