Strenge Anforderungen an mündliche Nebenabreden

Die über einen Vertrag aufgenommene Urkunde hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich; wer mündliche Nebenabreden behauptet, muß auch nachweisen, daß die Parteien diesen Punkt auch noch zum Zeitpunkt der Errichtung der Urkunde als Vertragsinhalt wollten.

(Leitsatz der Redaktion)

Der von dem Bekl. für die Behauptung der mündlichen Nebenabrede benannte Zeuge K. ist auch in zweiter Instanz nicht zu hören, da der Bekl. die behauptete Nebenabrede nach wie vor nicht schlüssig dargelegt hat. Die über einen Vertrag aufgenommene Urkunde hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich (Palandt-Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 125 Rdnr. 15). Dieser Grundsatz besagt, daß sich der maßgebliche Inhalt eines Rechtsgeschäfts - unbeschadet der gebotenen Auslegung - in erster Linie aus der darüber aufgenommenen Urkunde ergibt. An den Beweis der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit der Urkunde werden strenge Anforderungen gestellt. In der Regel unerheblich ist unter diesem Gesichtspunkt das in der forensischen Praxis immer wieder anzutreffende Vorbringen, bei den Vertragsverhandlungen sei vom Gegner dies und jenes gesagt worden, woran er sich nunmehr festhalten lassen müsse: Für den Vertragsinhalt sind nicht schlechthin alle Äußerungen einer Partei während der Verhandlungen, sondern nur die Erklärungen maßgeblich, die am Ende der Verhandlungen nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien verbindlich festgelegt werden. Zur Widerlegung der für den schriftlichen Vertrag sprechenden Vermutung genügt aber nicht einmal der Nachweis, daß die Parteien während der Verhandlungen über einen bestimmten Punkt einig waren; vielmehr muß darüber hinaus nachgewiesen werden, daß die Parteien diesen Punkt auch noch zum Zeitpunkt der Errichtung der Urkunde als Vertragsinhalt wollten, denn erst zu diesem Zeitpunkt kommt ein schriftlicher Vertrag abschließend zustande. Zu einer in sich schlüssigen, substantiierten Darlegung einer mündlichen Nebenabrede gehört deshalb nach der in der Praxis vorherrschenden Meinung in der Regel der Vortrag solcher Umstände, die die Unvollständigkeit der Urkunde erklären, das heißt die Angabe von Gründen dafür, daß die Parteien von der Beurkundung der fraglichen Abrede abgesehen haben (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II, Rdnr. 767). Der Vortrag des Bekl., er habe auf die Einhaltung der gegebenen Zusage vertraut und die Verpflichtung zum Wegriß der Gipswand nicht als wesentlichen und wichtigen Teil des Mietvertrages erachtet, erklärt nicht, weshalb die Parteien auf die schriftliche Fixierung dieser angeblichen Nebenabrede verzichtet haben. Wenn die Parteien die Genehmigung der Entfernung der Trennwand als so wichtig erachtet haben, daß diese schriftlich festgehalten wurde, ist nicht nachvollziehbar, weshalb die behauptete Verpflichtung der Entfernung der Trennwand nicht beurkundet worden ist. In keiner Weise nachvollziehbar ist auch, weshalb die behauptete Vereinbarung, daß die Kl. zur Nutzung des Vorraums, des zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und auch heute noch einzigen Zugangs zu den Räumen, nicht berechtigt sein sollen, als nicht wichtig angesehen worden sein soll.

Viele Mietverträge enthalten Schriftformklauseln, wonach mündliche Nebenabreden nicht getroffen wurden. Diese Klauseln sind zwar im Ergebnis unbeachtlich, weil man sie auch mündlich aufheben kann. An mündliche Nebenabreden sind aber strenge Anforderungen zu stellen, weil ein schriftlicher Mietvertrag zunächst die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat. Wer sich auf mündliche Nebenabreden beruft, muß deshalb Beweis antreten und gute Gründe nennen, warum man die mündliche Nebenabrede nicht schriftlich fixiert hat.

Der Vermieter hatte mehrere Räume als Arztpraxen vermietet; im schriftlichen Mietvertrag war die Genehmigung für die Mieter zu verschiedenen Umbaumaßnahmen geregelt. Später kam es zum Streit unter anderem darüber, ob die Mieter zu diesen Arbeiten verpflichtet waren aufgrund einer mündlichen Nebenabrede, wie der Vermieter behauptete.

Mit Urteil vom 27. Mai 2002 gab das Kammergericht den Mietern recht und verwies auf die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des schriftlichen Mietvertrages, der eben keine Verpflichtung der Mieter enthielt. Unerheblich sei das in der Gerichtspraxis immer wieder anzutreffende Vorbringen, wonach bei den Vertragsverhandlungen die andere Partei dieses oder jenes gesagt habe, woran sie sich festhalten lassen müsse. Vielmehr sei bei Nebenabreden nicht nur zu beweisen, daß sie getroffen wurden, sondern auch, daß sie bei Abschluß des schriftlichen Vertrages als fortbestehend Vertragsinhalt werden sollten. Wer sich auf eine Nebenabrede berufe, müsse ferner darlegen, warum von der Beurkundung, also der schriftlichen Vereinbarung, abgesehen worden sei.

Das Urteil gilt natürlich nicht nur zu Lasten der Vermieter. Gerade Mieter behaupten oft, bei Abschluß des Mietvertrages sei vom Vermieter "dieses und jenes gesagt worden". Das ist nach dem Urteil des Kammergerichts grundsätzlich unerheblich.