Strenge Anforderungen an Kündigung wegen "betrieblichen Eigenbedarfs"

Strenge Anforderungen an Kündigung wegen "betrieblichen Eigenbedarfs"; Wohnbedarf von Mitarbeitern; Werkswohnung

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters, der einem wichtigen Mitarbeiter eine Wohnung zur Verfügung stellen will, liegt nur dann vor, wenn das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebes erforderlich ist, soweit es sich nicht um eine Werkswohnung handelt.

Die Bekl. mietete mit Vertrag vom 30.7.1996 von der früheren Eigentümerin, der Berliner Kraft- und Licht (BEWAG)- AG, die in 10999 Berlin belegene, 2-Zimmer-Wohnung. Das Mietverhältnis war unbefristet. Mit Vertrag vom 28.8.1996 mietete sie zusätzlich noch einen im Dachgeschoß gelegenen, 12,21 qm großen Lagerraum.

Die Kl., die im Jahr 2001 Eigentümerin des Grundstücks geworden ist, auf welchem sich auch die streitgegenständliche Wohnung befindet, verfolgt das Ziel, die ca. 10.000 qm große Fläche der Immobilie restlos zu vermieten. Zu diesem Zweck konzipiert sie eine Vermietungsplattform - die (...) -, welche es Industriefirmen aus dem Gesundheitsbereich ermöglicht, ihre Produkte auszustellen. Ferner befindet sich in der Immobilie eine ca. 500 qm große Veranstaltungshalle, welche für (Groß-)Veranstaltungen vermietet wird.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Kl. gegenüber der Bekl. die Wohnung fristgemäß zum 28. Februar 2005. Die Kündigung wurde darauf gestützt, daß die Nutzung der Wohnung durch den Geschäftsführer der Kl., Herrn (...), aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich sei. Diesem obliege es, die Geschäfte der Gesellschaft zu koordinieren und zu kontrollieren. Dies umfasse nicht nur den permanenten Kontakt mit den bisherigen gewerblichen Mietern, sondern insbesondere Verhandlungen mit neuen Mietern, in dessen Rahmen insbesondere Begehungen der Mietflächen im Objekt erforderlich seien. Es sei daher unerläßlich, daß der Geschäftsführer diese Dinge vor Ort regelt. Es sei ihm ferner auch nicht mehr zumutbar, bei seinen ständigen Geschäftsaufenthalten in Berlin jeweils ein Hotelzimmer anzumieten. Unter demselben Datum sprach die Kl. wegen einer weiteren, in dem streitgegenständlichen Objekt gelegenen Wohnung gegenüber dem dortigen Wohnungsmieter eine Kündigung wegen betrieblichen Eigenbedarfs aus. Diese stützte sie darauf, ihr Mitarbeiter benötige die Wohnung, da als Eventmanager der Kl. - neben dem Geschäftsführer - die Schlüsselkraft des Unternehmens und maßgeblich dafür zuständig sei, die Eventhalle im Umspannwerk zu vermieten. Er führe insoweit die Verhandlungen mit Interessenten, die oft sehr kurzfristig Bedarf für einen Event anmeldeten und müsse jederzeit erreichbar sein und in kürzester Zeit die Räumlichkeiten zeigen sowie während der Events vor Ort als Ansprechpartner erreichbar sein. Die Bekl. widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 15. März 2004.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 BGB. Die Kündigung der Kl. mit Schreiben vom 27. Februar 2004 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet, weil diese Kündigung nicht wirksam ist. ES kann dahinstehen, ob die Kündigung ausreichend begründet war (§ 573 Abs. 3 BGB). Denn die Kl. hat kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Bekl. im Sinne von § 573 BGB.

Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nicht gegeben, weil grundsätzlich eine juristische Person Eigenbedarf schon begrifflich nicht geltend machen kann. Denn sie nutzt als solche keine "Wohnung"; Gesellschafter, Geschäftsführer u. ä. gehören nicht zum geschützten Personenkreis der Vorschrift (LG Karlsruhe WuM 1985,148).

Allerdings kommt vorliegend ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB in Betracht, weil der Eigenbedarf nur einen Beispielsfall für ein solches Vermieterinteresse darstellt.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich grundsätzlich auch daraus ergeben, daß einem (wichtigen) Mitarbeiter, einer "Schlüsselkraft" des Unternehmens, eine Wohnung aus dringenden betrieblichen Gründen vermietet werden soll (sog. gesteigerter Betriebsbedarf; vgl. LG Berlin GE 1999, 506. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 573 Rn 188 f.). Jedoch muß hierfür das Interesse des Vermieters nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbar sein. Das ist hier nicht der Fall. Dabei ist zunächst danach zu differenzieren, ob es sich um die Kündigung einer Werkswohnung wegen des Wohnbedarfs eines Betriebsangehörigen des Vermieters handelt, oder ob es sich - wie hier um eine an einen Betriebsfremden vermietete Nicht-Werkswohnung handelt (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO.). Im letzteren Fall ist für ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nicht allein ausreichend, daß die zu kündigende Wohnung an einen Betriebsangehörigen, welcher einen konkreten Wohnbedarf hat, vermietet werden soll (LG Wuppertal WuM 1994, 686). Denn dann liefe man Gefahr, daß der Kündigungsschutz von Mietern gegenüber einem Vermieter, der in seinem Betrieb Arbeitnehmer beschäftigt, unangemessen eingeschränkt würde, obwohl auch für diese Mieter die Wohnung als Mittelpunkt ihres privaten Lebens unerläßlich ist Vielmehr muß in einem solchen Fall ein weiterer Grund hinzukommen, um die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Interesse des Mieters an dem Fortbestand des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Ein solcher liegt nur vor, wenn gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebes erforderlich ist (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 24.4.1991 - 8 REMiet 1/90 - m. w. N.; ferner LG Stuttgart WuM 1994, 470). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16.1.2001 - 65 S 118/00 -, GE 2001, 422 wonach der Bedarf einer Behörde, einem bestimmten Bundesbediensten im Zuge des Regierungsumzugs nach Berlin Wohnraum zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse darstellen soll. Denn in dem dortigen Fall war - anders als hier - der Mieter, welchem gekündigt wurde, bereits bei Anmietung auf die Zweckbestimmung der Wohnung hingewiesen und das Mietverhältnis unter Hinweis auf den potentiellen Bedarf befristet worden.

Die Kl. hat hier nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es für die Führung ihres Betriebes notwendig ist, daß ihr Geschäftsführer in dem streitgegenständlichen Objekt wohnt. Ohne Zweifel ist er als Geschäftsführer der Kl. zwar eine "Schlüsselkraft" des Unternehmens. Auch hat er im Rahmen seiner persönlichen Anhörung nachvollziehbar dargetan, daß und aus welchen Gründen seine geschäftliche Präsenz in Berlin erforderlich ist. Gleichwohl ist nicht nachvollziehbar, warum er hierzu vor Ort wohnen muß. Seinen Angaben im Termin am 2. März 2006 ist vielmehr zu entnehmen, daß es ihm allein darum geht, seinen Wohnbedarf kostengünstig zu decken und nach langen Aufenthalten in den Büroräumen des Umspannwerks einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu haben. Der Geschäftsführer hat vorgetragen, sich bislang nicht um die Anmietung von Wohnraum in der Nähe des Spannwerks bemüht zu haben, weil er nicht einsehe, "bei fremden Leuten mieten" zu sollen, wenn er über "eigenen Wohnraum" verfüge. Es wäre für ihn - wie i. ü. auch für den Zeugen - sehr gut, "eine Herberge um die Ecke zu haben", da manchmal auch Alkohol getrunken werde und er dann "viel entspannter" wäre. Dies allein reicht jedoch für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nicht aus. Es ist darüber hinaus nicht ersichtlich, daß es für den Ablauf des Betriebes erforderlich ist, daß der Geschäftsführer der Kl. ständig vor Ort ist. Daß die Gewerbeflächen auf dem Gelände jeweils an Laufkundschaft vermietet werden, deren Besichtigungen regelmäßig spontan notwendig werden, hat die Kl. nicht vorgetragen und ist nach dem von ihr dargestellten Geschäftskonzept auch keinesfalls naheliegend. Der Geschäftsführer der Kl. hat betont, es handele sich nicht um "normale" Vermietungen, vielmehr gehe darum, Partner zu finden, die sich in dem Objekt in verschiedener Weise präsentieren. Damit ist aber davon auszugehen, daß regelmäßig mit potentiellen Kunden bzw. Partnern vor der Besichtigung und entsprechenden Vertragsverhandlungen Termine vereinbart werden, zu welchen sich der Geschäftsführer der Kl., wenn denn seine Anwesenheit erforderlich ist, auch aus einer anderweitig angemieteten Wohnung einfinden kann. Im übrigen kann er sich auch tagsüber auf dem Gelände in einem der leerstehenden Büros aufhalten bzw. in dem ihm zur Verfügung stehenden Büro bei dem Hausverwalter am Kurfürstendamm rufbereit halten.

Insgesamt ergibt daher eine Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Einzelfalls vorliegend ein überwiegendes Interesse der Bekl. am Fortbestand des Mietverhältnisses.

Der Vermieter kann bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ein Wohnraummietverhältnis fristgerecht kündigen. Ein Kündigungsgrund kann auch dann vorliegen, wenn die Wohnung einem wichtigen Mitarbeiter aus dringenden betrieblichen Gründen vermietet werden soll. Die Rechtsprechung setzt die Hürden dafür aber hoch an.

Die neue Eigentümerin wollte die Wohnung der Beklagten ihrem Geschäftsführer zur Verfügung stellen und kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, aus betrieblichen Gründen sei dies dringend erforderlich. Es sei dem Geschäftsführer nicht mehr zumutbar, bei seinen Berlin-Aufenthalten im Hotel abzusteigen. Nach Anhörung des Geschäftsführers wies das LG Berlin die Klage ab.

In seinem Urteil vom 2. März 2006 verwies das LG darauf, daß Eigenbedarf hier schon deshalb entfalle, weil eine juristische Person keine Wohnung nutzen könne. Möglich sei nur ein Betriebsbedarf als berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 BGB. Dies müsse aber nach Art und Schwere mit den Fällen des Abs. 2 (z. B. Eigenbedarf) vergleichbar sein, da es sich hier nicht um eine Werkswohnung handele und deshalb der Betriebsbedarf allein nicht ausreiche. Der Vermieter müsse vielmehr darlegen, daß gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch seinen Mitarbeiter für die ordnungsgemäße Führung des Betriebes erforderlich sei. Aus der persönlichen Anhörung des Geschäftsführers habe sich das nicht ergeben, weswegen das Bestandsinteresse der Mieterin überwiege.