Strenge Anforderungen an Darlegung von mündlichen Nebenabreden

Ein schriftlicher Mietvertrag hat die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich, so daß der Vermieter, der sich auf eine Nebenabrede beruft (hier: Verpflichtung des Mieters zum Innenausbau), konkret darlegen und beweisen muß, was wann genau zwischen den Parteien besprochen wurde.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Januar 1999 bis April 1999 in Höhe von insgesamt 10.400 DM aus § 535 II BGB. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob der Auffassung des Amtsgerichts zu folgen wäre, wonach die Parteien einen konkludenten Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben. Jedenfalls wären die Bekl. von einer Verpflichtung zur Mietzahlung gemäß § 325 I 1 Alt. 2 BGB freigeworden.

Die Parteien haben unstreitig im Oktober 1998 einen Mietvertrag geschlossen, in dem sich die Kl. und ihr Ehemann verpflichteten, den Bekl. den Gebrauch der Mietsache - der rechten Doppelhaushälfte - mit Wirkung ab 1. Januar 1999 einzuräumen, § 535 I BGB. Dabei ergibt sich aus dem schriftlichen Mietvertrag nicht, daß und ggf. inwieweit die Bekl. für den Innenausbau der Räumlichkeiten selbst Sorge tragen sollten, wie die Kl. behauptet. Die Kl. ist für eine solche von ihr behauptete Abrede darlegungs- und beweispflichtig, denn die Parteien haben über das Rechtsgeschäft eine Urkunde aufgenommen. Diese hat die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich (BGH NJW 1991, 1751). Diese Vermutung ist zwar widerleglich, an den Beweis der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit sind aber strenge Anforderungen zu stellen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Vereinbarung einer Nebenabrede behauptet wird (OLG Köln JMBl-NRW 1970, 154). Es muß dargelegt und ggf. nachgewiesen werden, daß die Parteien auch noch bei der Errichtung der Urkunde die Abrede als Vertragsbestandteil wollten (RG WarnRspr 18, Nr. 50). An einer solchen substantiierten Darlegung fehlt es. Erstinstanzlich wird zwar im Schriftsatz vom 8. Juni 2000 behauptet, die Parteien seien im August 1998 übereingekommen, daß die Bekl. den Innenausbau der Räumlichkeiten selbst vornehmen, die Bekl. haben dies jedoch bestritten. Selbst wenn man zugunsten der Kl. annehmen wollte, daß sie behauptet, ein solches Übereinkommen habe auch noch zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bestanden, fehlt es doch an der konkreten Darlegung, was wann genau im einzelnen zwischen den Parteien besprochen worden sein soll. Details des Gesprächs sind nicht vorgetragen. Vielmehr wird nur behauptet, die Parteien hätten eine Vereinbarung getroffen.

Die Beurteilung, ob eine Vereinbarung getroffen worden ist, ist jedoch von der Kammer vorzunehmen, und zwar aufgrund geschilderter Tatsachen, die deutlich machen, woraus die Kl. den Schluß einer Vereinbarung zieht. Dies gilt um so mehr, als die Kl. selbst behauptet, es sei im Sommer 1998 zu vielfachen "Baugesprächen" gekommen. Demzufolge gab es vor der von der Kl. in den Raum gestellten Vereinbarung auch Diskussionen und unverbindliche Überlegungen. Nach dem Hinweis der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 7. Juni 2001 wird zwar im Schriftsatz vom 9. Juli 2001 näher vorgetragen, in welchem Umfang die Bekl. den Innenausbau vornehmen sollten, wiederum fehlt es jedoch an konkretem Tatsachenvortrag zu einer Vereinbarung. Es wird nur behauptet, es sei eine Vereinbarung getroffen worden. Wer was im einzelnen zu wem gesagt haben soll, ist nicht ersichtlich. Da die Kl. somit nicht dargelegt hat, daß die Bekl. zum Innenausbau verpflichtet waren, hatten die Bekl. nach dem geschlossenen Mietvertrag einen Anspruch auf Übergabe der gemieteten Räume in vollständig bezugsfertigem Zustand. Da es zu einer solchen Übergabe nicht gekommen ist, finden die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts Anwendung, nicht die speziellen Gewährleistungsregeln des Mietrechts (vgl. BGH NJW 1999, 635).

Dementsprechend konnten die Bekl. im November 1998 gemäß § 325 I 1 Alt. 2 BGB vom Vertrag zurücktreten. Zu diesem Zeitpunkt stand fest, daß eine ordnungsgemäße Übergabe der Räumlichkeiten mit Innenausbau durch die Kl. nicht erfolgen würde. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob § 552 BGB a. F. bzw. § 537 BGB n. F. vor Übergabe der Mietsache Anwendung finden, denn auch diese Vorschrift würde dazu führen, daß die Kl. keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins hat. Es ist unstreitig, daß die Kl. den Innenausbau bis Mai 1999 selbst vorgenommen hat. Nach § 552 S. 3 BGB a. F. bzw. § 537 II BGB ist der Mieter nicht verpflichtet, Miete zu zahlen, solange der Vermieter infolge der Überlassung an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß hierunter auch Fälle zu subsumieren sind, in denen der Vermieter die Räumlichkeiten selbst nutzt. Zwar kann sich der Mieter hierauf dann nicht berufen, wenn er die Übernahme der Mieträume grundlos ablehnt (BGH NJW 2000, 1105). Eine grundlose Ablehnung liegt hier jedoch nicht vor, denn die Verpflichtung der Bekl. zum Innenausbau ist nicht substantiiert dargelegt.

Was nicht in den Akten steht, ist auch nicht in der Welt - das lernen Juristen seit dem 18. Jahrhundert. Was nicht im (schriftlichen) Mietvertrag steht, auch nicht.

Der Mieter einer Doppelhaushälfte war noch vor der Übergabe vom Vertrag zurückgetreten, weil Innenausbauarbeiten nicht durchgeführt waren. Die Vermieterin behauptete, der Mieter habe sich mündlich dazu verpflichtet, diese Arbeiten selbst vorzunehmen. Der schriftliche Mietvertrag sagte dazu nichts. Der Mieter bestritt eine entsprechende Vereinbarung.

Mit Urteil vom 13. September 2001 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage der Vermieterin ab und meinte, der schriftliche Mietvertrag habe die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit; an den Beweis des Gegenteils seien strenge Anforderungen zu stellen. Da die Vermieterin nur behauptet habe, es sei im August eine Vereinbarung getroffen worden, ohne anzugeben, wer was im einzelnen zu wem sagte, sei der Vortrag der Vermieterin unbeachtlich.