Strenge Anforderungen an Darlegung der Mietminderung wegen umfangreicher Baumaßnahmen

Strenge Anforderungen an Darlegung der Mietminderung wegen umfangreicher Baumaßnahmen; Mietmängel; Bautagebuch; Substantiierungspflicht

Zur Darlegung der Mietminderung wegen umfangreicher Baumaßnahmen genügt die Bezugnahme auf ein "Bautagebuch" nicht. Nötig ist eine tageweise genaue Beschreibung der Beeinträchtigungen nach Art, Umfang und Intensität sowie Dauer.

(Leitsatz der Redaktion)

Anfang Oktober 2005 wurde mit umfangreichen Baumaßnahmen in dem Mehrfamilienhaus begonnen. Unter anderem wurde die bestehende zentrale Heizungsanlage erweitert und eine zentrale Warmwasserbereitung ergänzt. Sämtliche Fenster wurden erneuert. Die elektrische Steigeleitung des Hauses wurde erneuert, die Fassaden putz- und malermäßig hergerichtet, Bäder in Wohnungen eingebaut beziehungsweise modernisiert und dabei innenliegende Bäder mit Entlüftungsanlagen versehen. Die Hausflure wurden überarbeitet.

Mit Schreiben vom 8.11.2005 erklärte die Bekl. gegenüber der Kl. unter anderem: "... aufgrund der Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen zahle ich die Mieten ab Oktober 2005 bis zum Ende der Bauarbeiten unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietminderung. Die Mietminderungsbeträge werde ich später verrechnen ..."

Mit Schreiben vom 25.11.2005 teilte die Kl. der Bekl. unter anderem mit: "... Die Mietminderung in Höhe von 13 % der Nettokaltmiete wird bis zum Abschluss der Bauarbeiten unsererseits ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht gewährt, voraussichtlich bis Juni 2006." [...] Mit der Widerklage macht die Kl. von Oktober 2005 bis einschließlich Juli 2007 eine monatliche Mietzinsminderung geltend, und zwar von 20 % der Bruttowarmmiete für Oktober 2005, von 25 % der Bruttowarmmiete für November 2005, von jeweils 30 % der Bruttowarmmiete von Dezember 2005 bis einschließlich Mai 2006 und ab Juni 2006 von monatlich 20 % der Bruttowarmmiete. [...]

Unter Bezugnahme auf das von ihr geführte "Bautagebuch" behauptet die Widerkl., dass es zu den nachfolgenden Beeinträchtigungen gekommen sei: Baugerüst mit Netz in der Zeit vom 10.10.2005 bis 12. Juli 2006 und nur Baugerüst weiter bis 18. Juli 2006, stark vermindertes Tageslicht und Sichtbehinderung (Netz verdreckt), starke Staubbelästigung, besonders beim Lüften, da Netz und Gerüst total verdreckt bzw. Lüften eingeschränkt, erhöhte Einbruchgefahr von außen durch Fenster, Bauarbeiter laufen umher, schauen ins Fenster, rufen sich zu, Lüften nur unter Aufsicht möglich, ständiger Lärm der Klappern der Netze und Auf - und Zuschlagen der Luken, vor allem nachts störend; Baulärm von Oktober 2005 bis Juli 2007, zum Teil erheblich und langanhaltend und länger als sechs Monate; Fenster verklebt milchig-weißer Folie vom 12.11.2005 bis 12.5.2006, sehr lange, bis auf wenige einzelne Tage teilweise alle Fenster verklebt, zusätzlich zu Gerüst und Netz dadurch erhebliche Tageslicht- und Sichtbehinderung, erhebliche Behinderung des Lüftens, da Folie am Außenrahmen fest verklebt; 15.11.2005 bis Ende Mai 2006 zum Teil stark feuchte Außenwände "(hier sehr viele, da Eckwohnung)", nach Auftrag des Außenputzes als flüssiger Spritzputz vor Einbruch des Frostes, so dass kein natürliches Abtrocknen nach außen möglich (Winter 05/06 langer, starker Frost, Dezember 05 - Ende Mai 2006) bzw. erneuter Auftrag im April 2006, erhöhte Heizkosten (Trockenheizen), Gefahr von Schimmelbildung, besonders im Zusammenhang mit verklebten Fenstern, Innenseite spürbar feucht beim bloßen Anfassen, Nässe zog nach innen, muffiger Geruch, Blasen in Tapeten (Möbelwegrücken und kleinere Zimmerfläche); vom 10.10.2005 bis Juli 2006 Staub und Schmutz zum Teil erheblich, verdreckte Fenster, z. T. Spritzputz, z. T. durch Dreck vom Gerüst, erheblich zu viel Staub in der Wohnung - erhöhte Reinigungskosten, keine Reinigung durch Bauarbeiter, verdrecktes Treppenhaus von Oktober 2005 bis Juli 2007, zum Teil erheblich und ständig, keine oder ungenügende Reinigung, Staub und Schmutzeintrag in Wohnung, erhöhte Reinigungskosten; von Oktober 2005 bis Juli 2007 Baumaterial und Schutt lagern auf Höfen, Durchgängen und zeitweise im Treppenhaus, z. B. 1. Hof November 2005 bis Juli 2006 und länger, 2. Hof Dezember 2005 bis Juli 2006 und länger, z. T. gefährliche Lagerung, da im Weg liegend, nicht gesichert und nicht beleuchtet; ungenügende Hofbeleuchtung bezüglich der gelagerten Materialien von Oktober 2005 bis Juli 2007, Gefahrenquelle Vermüllung (1. Hof) und Sperrmüll (1. und 2. Hof) und überfüllte Mülltonnen (November 2005 bis Juli 2006), unwohnlich, Ratten und Ungezieferwerden angelockt, Obdachlose suchen und wühlen herum bzw. schlafen im Durchgang zum 2. Hof, Gäste werden abgeschreckt; vom 10.10.2005 bis 18.7.2006 Keller nicht richtig nutzbar, z. T. verbaut, Gerüststrebe mit auf Treppe zum Keller - zu eng, teilweise ganz verbaut, da Kran oder Material davor, Lichtschalter (im Außenbereich angebracht) nicht erreichbar, da Gerüst davor stand, April bis Juli 2006 Kellereingangstür ständig offen stehend, Einbruchgefahr, 13.4.2006 Einbruch in den Keller der Widerkl.; von Oktober 2005 bis Mai 2007 offen stehende Hauseingangstür beziehungsweise nicht verschließbar, starker Mangel, da erst im August 2005 neue Schließ-/Wechselsprechanlage eingebaut mit Mieterhöhung um 1,64 €, Tor, wenn mal zu, dann mit sehr leichtem Druck zu öffnen, ständig fremde Leute im Hof, erhöhte Einbruchsgefahr; vom 15.1.2006 bis

Widerkl.; von Oktober 2005 bis Mai 2007 offen stehende Hauseingangstür beziehungsweise nicht verschließbar, starker Mangel, da erst im August 2005 neue Schließ-/Wechselsprechanlage eingebaut mit Mieterhöhung um 1,64 €, Tor, wenn mal zu, dann mit sehr leichtem Druck zu öffnen, ständig fremde Leute im Hof, erhöhte Einbruchsgefahr; vom 15.1.2006 bis April 2007 Wechselsprechanlage defekt, die erst im August 2005 eingebaut war; von November 2006 bis März 2007 abmontierte und verdreckte Briefkästen, Briefkästen lagen auf dem Boden, teilweise so zugebaut, dass nicht nutzbar vom 18. bis 31.12.2006, Postzustellung unzureichend und teilweise nicht gewährleistet; vom 22. August bis Juni 2007 Kellerlicht außer Betrieb, Stolpergefahr, Keller nicht nutzbar; von Dezember 2006 bis Juni 2007 Bauarbeiten am Haus gegenüber, erheblicher Lärm und Staub, ausreichende Lüftung tagsüber nicht möglich; von November 2006 bis Juli 2007 erhebliche Geruchsbelästigung durch Farb- und Lösungsmittelausdünstungen aufgrund von Malerarbeiten im Treppenhaus und der unter der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Wohnung. ,,Geruch zog bis in die Wohnung."

Die Widerkl. meint, dass für diese Beeinträchtigungen eine pauschale Mietminderung von 20 % der Bruttowarmmiete von Juni 2006 bis Juli 2007 angemessen sei. [...]

Der Widerkl. steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812, 814 BGB i. V. m. § 536 BGB nicht zu, denn sie genügt ihrer Darlegungs- und Beweislast für die über den anerkannten Minderungsquoten von 7,26 % der Bruttowarmmiete für Oktober und November 2005 sowie 7,70 % der Bruttowarmmiete ab Dezember 2005 liegenden und geltend gemachten Mietminderungen nicht. Gefordert ist dafür, dass die Art, Intensität und Dauer der Beeinträchtigungen im Einzelnen dargestellt werden. Diesen Anforderungen genügt die Widerkl. weder mit ihren schriftsätzlichen Darstellungen noch mit den in Bezug genommenen Seiten ihres "Bautagebuches". So werden schriftsätzlich zwar einige Bauauswirkungen (z. B. Baugerüst mit/ohne Netz, Baulärm, verklebte Fenster, feuchte Wände, Staub und Schmutz sowie Beeinträchtigungen durch Baumaterialien und Ablagerungen) angegeben, allerdings in so pauschaler und grober Aufteilung und für einen über ein Jahr liegenden Zeitraum ohne tage-, wochen- oder mindestens monatsweise Genaubeschreibung nach Art, Intensität und Dauer, dass damit die geltend gemachten Minderungsquoten von 20 % - 30 % eine entsprechende Wohnwertbeeinträchtigung auch im Rahmen des § 287 ZPO nicht hinreichend substantiiert darstellen. Zwar weisen die Seiten des eingereichten "Bautagebuchs" auch tageweise zugeordnete Maßnahmen für bestimmte Uhrzeiten aus, allerdings werden auch dort ausschließlich pauschale Beschreibungen wie "erheblicher Lärm (Gebohre, Klappern, Schlagen), Staub + Dreck, teilweise erheblicher Lärm, Abschlagen von Mauerteilen, verstärktes Eintragen von Schmutz in die Wohnung, Bauarbeiten in der Nebenwohnung, Dacharbeiten, Aufräumarbeiten, Maurerarbeiten, erhebliche Verschmutzung" etc. aufgelistet, die für die einzelnen Tage des streitgegenständlichen Zeitraumes so unkonkret bleiben, dass sie die geltend gemachten Minderungsquoten nicht zu rechtfertigen vermögen.

Entgegen der von der Widerkl. vertretenen Auffassung ist dieser konkrete Sachvortrag zu den baubedingten Wohnwertbeeinträchtigungen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht deshalb entbehrlich, weil sie lediglich eine pauschale Minderungsquote einwende. Zwar ist ihr zuzugeben, dass von einem Mieter nicht zu verlangen ist, dass er im einzelnen darlegt, wann, an welchem Tag, zu welcher Stunde, welches Geräusch oder Schmutz aus welcher Richtung kam und welches Ausmaß diese Emissionen täglich eingenommen habe, weil dies darauf hinausliefe, dass er seine Berufstätigkeit bzw. sonstigen Tagesablauf aufzugeben hätte, um sich im Wesentlichen mit der statistischen Erfassung von Beeinträchtigungen zu beschäftigen. Diesem Umstand wird in der Rechtsprechung Rechnung getragen, indem bei bestimmten Bauvorhaben unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zugesprochen wird. Diese Quote wird auch dann zuerkannt, wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Lärm- und Schmutzstörungen stattfinden, weil der Mieter nie sicher sein kann, dass er für einen bestimmten voraussehbaren Zeitraum von solchen Beeinträchtigungen verschont bleibt. Mit dieser konstanten Minderungsquote für die gesamte Dauer der Baumaßnahmen wird zudem dem Umstand Rechnung getragen, dass ein Baugeschehen und -fortschritt typischerweise Zeiten mit weniger Emissionen ebenso wie "Lärm-/Dreckspitzen". Aber auch nach diesen Grundsätzen steht der Widerkl. für den gesamten Minderungszeitraum von Oktober 2005 bis Juli 2007 keine über der anerkannten Mietminderung der Bruttowarmmiete hinausgehende Minderungsquote zu, denn auch wohnungsbezogen intensivere Beeinträchtigungen, z. B. lichteinschränkendes Netz am Baugerüst, Fassadenarbeiten in Höhe der Wohnung, Bauarbeiten in einer Nachbarwohnung und im anschließenden Hof sowie Baumaterialablagerungen, die eine höhere Minderungsquote rechtfertigten, werden durch Zeiten geringerer Bauemissionen ausgeglichen. Für eine konstante Minderungsquote von mindestens dauernd 8 % genügt die Widerkl. ihrer Darlegungslast nicht, denn die eingeschränkten Sichtverhältnisse durch das Netz am Baugerüst sind damit ebenso auf den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum angemessen i. S. d. § 536 BGB nach § 297 ZPO berücksichtigt wie kurze Zeiten lärm- und schmutzintensiver Baumaßnahmen. Ohne dass tageweise genaue Beschreibung der Beeinträchtigungen für ihre Wohnung nach Art, Umfang und Intensität sowie Dauer dargetan sind, stellte sich die angebotene Zeugenvernehmung deshalb als Ausforschung dar, die sich verbietet. [...]

Umfangreiche Baumaßnahmen zur Sanierung und Modernisierung berechtigen den Mieter zur Minderung. Dabei wird vielfach nicht verlangt, dass der Mieter für jeden Tag im Einzelnen anzugeben hat, welche Beeinträchtigungen auftraten, sondern es wird ein pauschaler Minderungssatz angenommen (KG, GE 2001, 620; LG Berlin, GE 2001, 771). Das Amtsgericht Mitte ist da strenger.

Die erheblichen Bauarbeiten zogen sich über mehrere Monate hin; der Mieter führte ein "Bautagebuch" und verlangte gestaffelt eine Minderung von monatlich 20 % bis 30 % der Bruttowarmmiete. Die Vermieterin hatte eine Minderung von 13 % der Nettokaltmiete akzeptiert.

Mit Urteil vom 21. Januar 2008 wies das Amtsgericht Mitte die Rückzahlungsklage des Mieters, der unter Vorbehalt geleistet hatte, ab und meinte, über den von der Vermieterin anerkannten Minderungsbetrag reiche die Darlegung der Beeinträchtigungen nicht aus. Der Mieter müsse tageweise angeben, welche Beeinträchtigungen nach Art, Umfang, Intensität und Dauer vorlagen.