Strenge Anforderungen an Verwertungskündigung

1. Zur Unwirksamkeit einer „auf Vorrat“ ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Bei der Prüfung, ob durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil für den Vermieter anzunehmen ist, sind die Umstände beim Erwerb des Grundstücks zu betrachten (z. B. Unrentabilität schon beim Kaufpreis berücksichtigt).

3. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet.

(Leitsätze 1. und 3. vom Gericht, 2. von der Redaktion)

II. Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die von dem Kl. erhobene Räumungsklage im Ergebnis zutreffend abgewiesen.

Dem Kl. steht gegenüber dem Bekl. kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Kl. gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Sämtlichen vom Kl. erklärten Kündigungen fehlt es an einem Kündigungsgrund i. S. d. § 573 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, bei der die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, juris Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, juris Tz. 22; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 - 67 S 475/13, WuM 2014, 288, juris Tz. 2).

Bei den von dem Kl. erklärten Kündigungen handelt es sich jedoch jeweils um eine solche Vorratskündigung, da sie nicht auf Grundlage einer hinreichend verfestigten Planungsgrundlage erklärt wurden. Für den Kl. war es zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigungen weder hinreichend klar noch absehbar, ob die behördlich genehmigte Planung in ihren Einzelheiten tatsächlich umgesetzt werden konnte und umgesetzt werden sollte. Das ergibt sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer insbesondere aus der Handhabung des Baugenehmigungsverfahrens und aus den gegen unterschiedliche Mieter des streitgegenständlichen Anwesens betriebenen Räumungsprozessen durch den Kl.:

So ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kl. unter dem 25. Juni 2018 beim Bezirksamt Pankow einen Änderungsantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eingereicht hat, der unter anderem eine geänderte Planung des den beabsichtigten Baumaßnahmen ursprünglich zugrunde liegenden Brandschutzkonzepts zum Gegenstand hat. Die ursprüngliche Planung umfasste insoweit - bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung - die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Dabei entsprach es der vom Kl. erläuterten Planungsgrundlage, dass ein Anleitern der Feuerwehr an das Gebäude nicht möglich sei. Davon ausgehend hat der Kl. nunmehr die Genehmigung der Änderung der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt: Die Personenrettung soll jetzt - in Bezug auf die vom Bekl. innegehaltene Wohnung - teilweise durch ein Sicherheitstreppenhaus im zweiten Quergebäude oder teilweise ebenfalls durch Fenster und entsprechende Aufstellflächen für Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Damit aber hat der Kl. zu erkennen gegeben, dass eine alternative Planung und Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen aus seiner Sicht auch weiterhin nicht ausgeschlossen und dementsprechend die ursprüngliche und zum Gegenstand der Kündigungserklärungen erhobene Planung nicht hinreichend verfestigt gewesen ist.

Es kommt hinzu, dass der Kl. seine (Verwertungs-) Kündigungen mit seiner Absicht begründet hat, die vom Bekl. innegehaltene Wohnung mit der ebenfalls vermieteten Nachbarwohnung zusammenzulegen. Die seinen Kündigungen insoweit zugrunde liegende Planung war bei ihrem Ausspruch und Zugang ebenfalls noch nicht hinreichend verfestigt. Das hätte vorausgesetzt, dass einer baulichen Zusammenlegung bei Ausspruch der Kündigungen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegengestanden hätten oder der Kl. zumindest berechtigt davon ausgegangen wäre, etwaige Hinderungsgründe erfolgreich und dauerhaft zu beseitigen. Daran fehlt es. Denn einerseits war der Mieter der Nachbarwohnung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ebenso wenig wie der Bekl. zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung und anschließenden baulichen Zusammenlegung mit der vom Bekl. innegehaltenen Wohnung bereit. Andererseits ist der Kl. auch nicht berechtigt davon ausgegangen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen durch Betreibung eines erfolgreichen Räumungsverfahrens gegen den Nachbarmieter des Bekl. im Nachgang der hier streitgegenständlichen Kündigungen erst noch zu schaffen. Denn das hätte den - mit der berechtigten Erwartung einer erfolgreichen Rechtsverfolgung verbundenen - unumstößlichen Willen des Kl. erfordert, den Instanzenzug gegenüber dem Nachbarmieter vollständig auszuschöpfen und klageabweisenden Instanzentscheidungen mit der Einlegung und Durchführung sämtlicher möglicher Rechtsmittel zu begegnen. An diesem hinreichend verfestigten Willen indes mangelte es dem Kl., da er das gegen den Nachbarmieter des Bekl. geführte Räumungsverfahren nach erstinstanzlicher Klageabweisung und Einlegung der Berufung nicht fortgeführt, sondern seine Berufung stattdessen zurückgenommen hat. Mit der rechtskräftigen Abweisung der gegen den Nachbarmieter erhobenen Räumungsklage ist auch die für die erklärten Kündigungen zentrale Zusammenlegung beider Wohnungen hinfällig. Eine dem Kl. günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Nachbar des Bekl. freiwillig zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung oder zumindest zur Duldung der Baumaßnahmen und Zusammenlegung beider Wohnungen nach einer Räumung der vom Bekl. innegehaltenen Wohnung bereit gewesen wäre. Auch an diesen Voraussetzungen fehlt es.

Selbst wenn es sich bei den vom Kl. erklärten Kündigungen um keine Vorratskündigungen handelte, würde es an einem hinreichenden Kündigungsgrund gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB fehlen.

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt den Eintritt eines erheblichen Nachteils beim Vermieter durch die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache. Hieran fehlt es.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, juris Tz. 21; Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334, juris Tz. 8 ff.). Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Dabei gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BGH, aaO.; Kammer, aaO.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist ein Eintritt eines erheblichen Nachteils auf Seiten des Kl. nicht zu bejahen. Zwar hat er vorgetragen, dass sich in dem streitgegenständlichen Gebäude derzeit nur noch neun Mieter befänden und damit ein Leerstand von über 80 % bestünde. Das Gebäude sei nicht rentabel zu bewirtschaften. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Kl. behauptet, durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Vollsanierung gehindert und möglicherweise auf eine Minimalsanierung beschränkt zu sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234, 235, juris Tz. 18). Diese Nachteile sind jedoch sämtlich im Lichte der Umstände des Erwerbs des streitgegenständlichen Grundstücks zu betrachten (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371, juris Tz. 16; Kammer, aaO., Tz. 12): Der Kl. hat das Grundstück in dem baulichen Zustand erworben, in dem es sich derzeit befindet. Die Möglichkeit einer nur unrentablen Bewirtschaftungsmöglichkeit ist Gegenstand der Kaufpreisfindung. Sie war ihm daher bekannt, zumindest jedoch grob fahrlässig unbekannt. Der Eigentumserwerb des Kl. erfolgte daher bezogen auf dessen wirtschaftliche Dimensionen sehenden Auges. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das ursprünglich vorgelegte Umbaukonzept, mit dem eine aus Sicht des Kl. hinreichende wirtschaftliche Verwertung erfolgen sollte, zwar behördlich genehmigt wurde, den Kl. insoweit jedoch - zumindest bislang - keine Bauverpflichtung trifft. Er ist daher nicht gezwungen, sein zum Gegenstand der Kündigungen erhobenes Umbaukonzept tatsächlich umzusetzen. Das gilt insbesondere bezogen auf die vom Kl. behauptete Notwendigkeit zur Schaffung eines zweiten Rettungsweges, da er im Hinblick auf diesen Planungspunkt mittlerweile selbst eine Genehmigung zur Änderung der bereits genehmigten Planung beantragt hat. Davon ausgehend ist die ursprüngliche Planung bereits prima facie nicht alternativlos und eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zumindest unter Erhalt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen. Dafür spricht auch, dass der Kl. ursprünglich zunächst keine Verwertungskündigung ausgesprochen, sondern noch im Jahre 2016 dem Bekl. gegenüber Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hat, von deren Umsetzung er erst durch Rücknahme seines auf Duldung gerichteten Hilfsantrags im ersten Rechtszug Abstand genommen hat.

Den wirtschaftlichen Nachteilen des Kl. im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses stehen zudem die dem Bekl. erwachsenden wirtschaftlichen und sonstigen Nachteile für den Fall der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber. Der Bekl. würde im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur seinen seit nunmehr 15 Jahren bestehenden räumlichen Lebensmittelpunkt verlieren, sondern er wäre zudem gezwungen, sich auf dem veränderten und kammerbekannt durch erhebliche Preisanstiege und eine drastische Verknappung des Wohnungsangebotes gekennzeichneten örtlichen Wohnungsmarkt vollkommen neu zu orientieren. Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer sämtlich zu berücksichtigen hatte, überwiegen die dem Kl. durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die dem Kl. entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Bekl. im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen (vgl. Kammer, aaO., Tz. 15). Keine dem Kl. günstigere Beurteilung rechtfertigen schließlich die dem Bekl. unterbreiteten Angebote zur Unterstützung bei der Suche nach Ersatzwohnraum und zur Begründung eines neuerlichen Mietverhältnisses nach Durchführung der behaupteten Umgestaltung, da weder Umfang noch Dauer der - womöglich mehrjährigen - Maßnahmen verlässlich absehbar sind. Es kommt hinzu, dass für den Bekl. weder eine vertragliche noch gesetzliche Pflicht zur Annahme der Angebote bestand, soweit diese vor Ausspruch der Kündigungen erfolgt sind. Denn zu diesem Zeitpunkt bestand das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis noch ungekündigt fort (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 17). Ob eine andere Beurteilung geboten gewesen wäre, wenn der Kl. dem Bekl. im Rahmen der Kündigungserklärungen ein bis zum Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot zur Anmietung von vergleichbarem Ersatzwohnraum unterbreitet hätte, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer, da ein solches Angebot nicht erfolgt ist (vgl. Kammer, aaO.).

Der Kl. kann seine Kündigungen schließlich auch nicht erfolgreich auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB stützen. Danach kommt eine Kündigung nur dann in Betracht, wenn die für die Kündigung maßgeblichen Gründe ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. In den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses - so wie hier - mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen (vgl. BGH, Urt. v. 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018, juris Tz. 47). Einen derart schwerwiegenden Nachteil erleidet der Kl. durch den Fortbestand des mit dem Bekl. geführten Mietverhältnisses nicht, solange die Verwirklichung eines den Bestand der Mietsache und des Mietvertrages erhaltenden Baukonzepts nicht ausgeschlossen ist. Unabhängig davon hat der Kl. einen hinreichend gewichtigen Nachteil für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses durch sein Verhalten selbst widerlegt, indem er seine Berufung gegen das klageabweisende erstinstanzliche Urteil im gegen den Nachbarn des Bekl. geführten Räumungsprozess zurückgenommen hat. Durch die damit verbundene freiwillige Aufgabe des ursprünglichen Kündigungsziels, beide Mietverhältnisse zu beenden, um damit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen zu schaffen, hat er zu erkennen gegeben, dass die Umsetzung der angestrebten Verwertung für ihn nicht so gewichtig war, um bestehende Hindernisse und Widerstände auf dem Rechtsweg zu beseitigen. Ein derartig gering ausgeprägtes Umsetzungsinteresse vermochte gegenüber dem Bekl. ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB nicht zu begründen.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Voraussetzungen der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung sind vom BVerfG und dem BGH in ständiger Rechtsprechung, von der die Kammer in der von ihr nach einer Gesamtabwägung getroffenen Einzelfallentscheidung nicht abweicht, seit langem geklärt.

Für eine Verwertungskündigung des Vermieters ist ein wirtschaftlicher Nachteil durch Fortbestand des Mietverhältnisses nicht ausreichend, sondern er muss erheblich sein, was eine Interessenabwägung voraussetzt, wie der BGH erst unlängst wieder betont hat (GE 2017, 1403). Bei der Prüfung, ob durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil für den Vermieter anzunehmen ist, sind, wie das Landgericht Berlin jetzt entschied, auch die Umstände beim Erwerb des Grundstücks zu betrachten (z. B. Unrentabilität schon beim Kaufpreis berücksichtigt). Ersatzwohnraum-Angebote des Vermieters sind nur zu berücksichtigen, wenn sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflich sind.

Der Vermieter hatte nach Kauf des sanierungsbedürftigen Hauses umfangreiche Baumaßnahmen geplant; dazu gehörte auch die Zusammenlegung der Wohnung des Beklagten mit der Nachbarwohnung. Er kündigte wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und berief sich auch darauf, dass das Gebäude nicht rentabel zu bewirtschaften sei, zumal ein Leerstand von über 80 % bestünde. Das AG hatte die Räumungsklage abgewiesen; die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin nahm eine unzulässige Vorratskündigung an, weil eine „hinreichend verfestigte Planungsgrundlage“ des Klägers nicht dargelegt sei. Die Einzelheiten seien mehrfach geändert worden, so hinsichtlich des Brandschutzkonzepts. Die geplante Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung des Beklagten sei nicht ernsthaft betrieben worden, denn nach Abweisung der Räumungsklage gegen den Nachbarn habe der Kläger die Berufung zurückgenommen.

Im Übrigen fehle es an einem erheblichen Nachteil, denn schließlich habe der Kläger ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft, was sich auch im Kaufpreis niedergeschlagen habe. Zu seinen Gunsten könne auch nicht berücksichtigt werden, dass dem Mieter Ersatzwohnraum angeboten worden sei, dies sei nicht unwiderruflich und damit bindend geschehen. Das Bestandsinteresse des Mieters nach einer Mietdauer von 15 Jahren überwiege daher.