Strenge Anforderungen an Kündigungswiderspruch wegen unzumutbarer Härte

1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.

2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung.

Die Parteien sind über einen am 7.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin, Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Kl. ist Vermieterin und die Bekl. Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Kl. ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen … Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Kl. eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm.

Die Kl. macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes … geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Kl. das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Bekl. am 2.12.2021 zugestellt. Die Kl. begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Bekl. einziehen möchte. Die Kl. habe keinen alternativen Wohnraum.

Die Bekl. widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 8.8.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. […]

Die Bekl. behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per eMail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (inberlinwohnen.de, lmmoscout24, lmmowelt und ebay-Kleinanzeigen) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter lmmobilienscout24 hätten sie zudem die Plus-Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über Berlin hinaus ausgeweitet (Potsdam, Brandenburg und Brandenburg an der Havel), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Bekl. zu 1 und der Arbeitsstelle der Bekl. zu 2 in Friedenau ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine Facebook-Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Bekl. zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Bekl. zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnen, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Bekl. fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5- bis 3-Zimmerwohnung, da die Bekl. zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Bekl. einziehen können, ist für den 31.8.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Bekl. auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Bekl. zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Bekl. zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. […]

Die Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Kl. hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Bekl. aus § 546 Abs. 1 BGB. […]

I. Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Kl. war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Kl. ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein, BGB § 567 Rn. 6-7).

II. Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Kl. fällt der Zeuge … in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift.

Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. [wird ausgeführt]

III. Der Widerspruch der Bekl. aus der Klageerwiderung vom 8.8.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe i.S.d. § 574 BGB dargetan sind.

Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Kl. keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat.

Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline).

Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigende Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin, Urt. v. 9.3.2018 - 63 S 67/16, GE 2018, 998 = BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online).

Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 - 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH, NJW 2019, 2765, beck-online).

Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Bekl. zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Kl. jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen:

1. Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Bekl. die mit Schriftsatz vom 21.9.2022 vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.9.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Bekl. zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Bekl. zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der lmmobilienscout24-App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Bekl. zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als eMail vorweisen und die korrespondierende Absage per eMail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Bekl. schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Bekl. tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben.

2. Die Bemühungen der Bekl. waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Kl. und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der Berliner Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht.

Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Bekl. am 5.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf eBay-Kleinanzeigen angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.8.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in Berlin tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei Facebook-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei Letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens.

Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Bekl. die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen.

Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.3.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK, MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Bekl. vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.5.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in … war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in Friedrichshain wäre nur bis zum 31.3.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.6.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 5.7.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen.

Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Bekl. wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Bekl. zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Bekl. im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Bekl. scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Bekl. zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb Berlins wäre es den Bekl. daher auch zuzumuten, innerhalb Berlins, z. B. auch in Marzahn, Hellersdorf und Lichtenberg Wohnungsbemühungen anzustellen.

Des Weiteren wären die Bekl. gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Bekl. auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen.

Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Bekl. vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Bekl. spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Kl. nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen.

IV. Den Bekl. war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Bekl. trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist.

Die Bekl. können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG, ZMR 1975, 219 [220]; KG, ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 - 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633), entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK, ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6).

Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Bekl. intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg, BeckRS 2007, 31397).

Die Bekl. können voraussichtlich zum 31.8.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.8.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Bekl. und der Kl. gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Bekl. eine Räumungsfrist bis zum 31.8.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Bekl. ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten, die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.8.2023 aufzuschieben.

V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Für die Annahme einer nicht zu rechtfertigenden Härte nach § 574 BGB sind die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen; dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu prüfen (BGH GE 2021, 493). Das AG Schöneberg hielt nachgewiesene intensive Bemühungen um Ersatzwohnraum nicht für ausreichend.

Die Vermieterin hatte für ihren Sohn gekündigt, der mit seiner Frau einen gemeinsamen Hausstand begründen wollte. Die Mieter widersprachen und verlangten Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berufung auf ergebnislose Bemühungen um Ersatzwohnraum. Sie beriefen sich auf Bewerbungen bei Hausverwaltungen per eMail, Suche in Onlineportalen, Suche auch im Umland, Suche über Freunde, Facebook-Gruppe und Aushang in der Schule sowie Bewerbung bei zwei Genossenschaften.

Das AG Schöneberg hielt das nicht für ausreichend. Ein angespannter Wohnungsmarkt könne nicht über den Kündigungswiderspruch zu einer allgemeinen Kündigungssperre führen. Zumutbar sei auch die Beauftragung eines Maklers, die Suche in Außenbezirken wie Marzahn, Hellersdorf oder Lichtenberg oder auch der Abschluss eines befristeten Mietvertrages. Die Mieter erhielten allerdings eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2023.

Die Interessenabwägung durch den Amtsrichter ist immer subjektiv. So hat das AG Lübeck trotz Eigenbedarfs der Vermieterin (Auszug aus Einfamilienhaus nach Trennung) bei einer einkommenslosen Mieterin mit vier Kindern und fehlenden Deutschkenntnissen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet (WuM 2022, 285).