Streitwertbestimmung nach der Warmmiete

Der Streitwert einer Räumungsklage ist nach der Brutto-Warmmiete zu berechnen (Änderung der bisherigen ständigen Rechtsprechung der Kammer).

Zwar hat das AG Oranienburg in seinem Nichtabhilfebeschluß zutreffend darauf hingewiesen, daß nach der (bisherigen) ständigen Rechtsprechung der Beschwerdekammer bei der Streitwertfestsetzung nach § 16 Abs. 1, 2 GKG neben der Kaltmiete lediglich die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten berücksichtigt wurden. An dieser Rechtsauffassung wird jedoch nicht mehr festgehalten. Die Frage der Einbeziehung der Nebenkosten bei der Berechnung des Jahresentgelts im Sinne von § 16 Abs. 1 Satz 2 GKG ist seit langem und bis heute umstritten (vgl. zum Meinungsstand, Zöller-Herget, ZPO, 22. Auflage, § 3 Rdnr. 16 "Mietstreitigkeiten"). Die Kammer schließt sich nach neuerlicher eingehender Prüfung der für und gegen die verschiedenen Ansichten streitenden Argumente nunmehr der Auffassung an, nach der die Betriebskostenvorauszahlungen neben dem Kaltmietzins uneingeschränkt in die Streitwertberechnung einzubeziehen sind (vgl. Bbg. OLG OLGR [NL] 1998, 170; KG GE 2000, 1029). Dafür sprechen folgende Überlegungen: Ein Mietvertrag über Grundstücke und Räume regelt nicht nur die bloße Überlassung zum Gebrauch. Der Vermieter ist vielmehr regelmäßig verpflichtet, auch den Anschluß des Mieters an die Versorgungsleistungen zu gewährleisten und für eine Reihe von Nebenleistungen Sorge zu tragen. lm Gegenzug entrichtet der Mieter neben dem Nettomietzins regelmäßig Vorauszahlungen auf die dafür entstehenden Betriebskosten. Tatsächlich stellt die Übernahme der Nebenkosten auch eine echte Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Mietsache dar. Nach § 546 BGB müßte der Vermieter die Lasten tragen. Der Mieter übernimmt die Lasten demgegenüber im Gegenzug dafür, daß ihm die Sache überlassen wird. Wäre dies nicht so, und wäre über die Nebenkosten nicht abzurechnen, so würde sich dies unweigerlich in der Höhe des (Inklusiv-) Mietzinses niederschlagen. Daß die Mietvertragsparteien zwischen den Mietbestandteilen - Kaltmiete und Betriebskosten - selbst differenzieren, beruht weniger darauf, daß sie die Nebenkosten nicht als Miete ansehen, sondern darauf, daß es sich um veränderliche Kosten handelt, die nur im tatsächlichen Umfang vom Mieter übernommen werden sollen, Erhöhungen und Ermäßigungen also weiterzugeben sind. Daß die Vorauszahlungen hierbei insofern "durchlaufende Posten" darstellen, als der Vermieter sie zur Begleichung der ihm entstandenen Kosten verwenden muß, steht der Annahme, daß die Übernahme der Lasten bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung - Nebenkosten werden inzwischen allgemein als sog. zweite Miete bezeichnet - eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung darstellt, nicht entgegen. Im Ergebnis bilden die Betriebskostenvorauszahlungen zusammen mit dem Entgelt für die reine Gebrauchsüberlassung aus der Sicht des Mieters einen Gesamtpreis für die Leistungen des Vermieters. Das läßt es gerechtfertigt erscheinen, sie auch bei der Bemessung des Gebührenstreitwerts zu berücksichtigen. Für eine Einbeziehung der Betriebskosten sprechen auch die mietrechtlichen Regelungen des BGB. So wird etwa bei der Berechnung der Mietzinsrückstände nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB nach der ganz herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein im Sinne dieser Vorschrift erheblicher Rückstand der Betriebskostenvorauszahlungen als ausreichend für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages anerkannt. Es ist jedoch kein nachvollziehbarer Grund ersichtlich, den Mietzinsbegriff des § 16 GKG anders auszulegen als denjenigen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Wenn aber danach

rechung und Literatur ein im Sinne dieser Vorschrift erheblicher Rückstand der Betriebskostenvorauszahlungen als ausreichend für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages anerkannt. Es ist jedoch kein nachvollziehbarer Grund ersichtlich, den Mietzinsbegriff des § 16 GKG anders auszulegen als denjenigen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Wenn aber danach die Nebenkosten grundsätzlich bei der Streitwertberechnung nach § 16 Abs. 1, 2 GKG zu berücksichtigen sind, so muß dies letztlich für sämtliche Nebenkosten gelten, nicht lediglich für verbrauchsunabhängige. Die Trennung zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Positionen hat sich als nicht praktikabel erwiesen. In den Mietverträgen wird regelmäßig ein einheitlicher Vorauszahlungsbetrag vereinbart, ohne daß die Parteien selbst zwischen verbrauchsabhängigen und -unabhängigen Kosten differenziert haben. Insbesondere aber darf nicht verkannt werden, daß auch in den sog. verbrauchsabhängigen Positionen (z. B. Warmwasser und insbesondere Heizkosten) in nicht lediglich unerheblichem Umfang ebenfalls verbrauchsunabhängige Bestandteile enthalten sind und deshalb eine "saubere" Trennung regelmäßig nicht möglich ist. Diese Handhabung entspricht auch dem Grundsatz, daß die Festsetzung des Streitwerts möglichst einfach zu ermitteln sein soll. Darüber hinaus gewährleistet die Berücksichtigung der Bruttowarmmiete eine - grundsätzlich gebotene - Gleichbehandlung aller Mietverhältnisse unter Einbeziehung auch der Mietverträge, in denen eine Inklusivmiete vereinbart ist.

Die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten für eine Räumungsklage sind (nur) nach dem Jahresbetrag der Miete zu berechnen. Ob und welche Betriebskosten dazu gehören, ist umstritten.

Das Landgericht Neuruppin hatte in einem Mietprozeß den Streitwert zu bestimmen. Bisher hatte das Gericht als Basis die Kaltmiete und die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten berücksichtigt.

Das Landgericht Neuruppin änderte seine bisherige Haltung und schließt sich in seinem Beschluß vom 28. Juni 2001 der neueren Rechtsprechung an, daß zur Miete im Sinne des § 16 GKG alle Betriebskosten (auch die Heizkostenvorschüsse) zählen. Eine Abgrenzung zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Betriebskosten lehnt die Kammer ab, deren Entscheidung auch deshalb von Bedeutung ist, weil der Präsident des Landgerichts an ihr mitgewirkt hat.