Streitwertbeschluss für Instandsetzungsklage ohne Bedeutung für Mietminderung

1. Ein Streitwertbeschluss aus einem Vorprozess (hier: Mangelbeseitigungsklage des Mieters) hat keine bindende Wirkung für eine spätere Klage des Mieters auf Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten.

2. Das Gericht hat die Höhe einer Mietminderung anhand der Angaben der Parteien gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht einzelne Prozentsätze für jeden Mangel anzusetzen und dann zu addieren sind, sondern dass für den jeweiligen Zeitraum ein Minderungsprozentsatz für sämtliche vorhandenen Mängel anzusetzen ist.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Sachverhalt des AG Charlottenburg (Urteil vom 2. Oktober 2014 - 218 C 174/14 -)

Die Bekl. ist Vermieterin, die Kl. Mieterin einer Wohnung im Hause …straße. Die Miete betrug im streitgegenständlichen Zeitraum 568,66 €. Die Kl. fordert anteilige Rückzahlung geleisteter Mieten wegen Mängeln. Sie fordert 3.739,75 €. In einem Vorprozess - 206 C 434/12 - ist die Bekl. verurteilt worden, bestimmte Mängel an der Wohnung zu beseitigen, wegen weiterer, während des Vorprozesses beseitigter Mängel war der damalige Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt worden. Mit Beschluss vom 6.9.2014 setzte das Gericht den Streitwert nach einer fiktiven Minderungsquote von 36 % von 560,12 €, insgesamt 2.419,68 € fest.

Die Bekl. ist der Auffassung, wegen der nachfolgend aufgelisteten Mängel sei die Miete um 26 % gemindert gewesen, wobei sich diese Quote wegen einzelner Mangelbeseitigungen reduziert habe.

Aus den Gründen des AG

Die zulässige Klage ist nur zum geringen Teil begründet, im Übrigen unbegründet.

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herab­gesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht, § 536 Abs. 1 BGB.

Vorausbezahlte Miete kann gemäß § 812 BGB zurückverlangt werden (Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 536 Rn. 31). Das gilt aber auch, wenn der Mieter die vollen Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erbringt, wie die Kl. es hier gemäß Schreiben des Mietervereins vom 11.4.2012 getan hat.

Auch bei Mängeln, die die Tauglichkeit der Mietsache nur unwesentlich beeinträchtigen, besteht nach § 535 BGB der Herstellungsanspruch, also das Recht des Mieters darauf, dass der Vermieter den Mangel beseitigt. Nur über letzteren Anspruch hat das AG Charlottenburg im Vorprozess entschieden. Der Streitwertbeschluss vom 6.9.2013 im Vorprozess hat keinerlei bindende Wirkung für den jetzt streitgegenständlichen Zahlungsanspruch, da er nicht in Rechtskraft erwächst. Über die Höhe eingetretener Minderung ist vorliegend ohne Berücksichtigung der Streitwertfestsetzung im Vorprozess zu entscheiden.

Die Höhe ist vom Gericht gemäß § 287 ZPO anhand der Angaben der Parteien zu schätzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass anders als die Kl. es berechnet, nicht einzelne Prozentsätze für jeden Mangel anzusetzen und dann zu addieren sind, sondern dass für den jeweiligen Zeitraum ein Minderungsprozentsatz für sämtliche vorhandenen Mängel anzusetzen ist.

Minderung kommt dagegen nicht in Betracht für Mängel, die der Mieter selbst verursacht hat, bei Verletzung der Anzeigepflicht und bei rügeloser Mietzahlung über längere Zeit trotz Kenntnis vom Mangel (Palandt, aaO. Rn. 37, 38).

Unter Berücksichtigung obiger Grundsätze gilt vorliegend Folgendes:

1. Gesprungene Fliesen stellen einen optischen Mangel dar, der vom Vermieter zu beseitigen ist. Dass hier tatsächlich eine Verletzungsgefahr bestanden hätte, ist nicht hinreichend substantiiert worden. Die im Termin vorgelegten Fotos zeigten lediglich einen langen Haarriss ohne Keramikabplatzungen. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist minimal.

2. Ein verstopftes Waschbeckenabflussrohr stellt eine erhebliche Tauglichkeitsminderung dar. Wenn Wasser zwei Stunden benötigt, um abzusickern, bedeutet das nicht nur, dass das Waschbecken eben nicht normal benutzt werden kann, sondern auch, dass wegen des lange stehenden Brauchwassers ständig Schmutzablagerungen zurückbleiben. Dies führt unweigerlich auch noch zu einem Hygieneproblem.

Soweit die Bekl. behauptet, die Verstopfung sei von der Kl. verursacht worden, hat sie Beweis nicht angeboten. Es bleibt unklar, an welcher Stelle die Verstopfung eingetreten ist und wer sie verursacht hat. Es wäre Sache der Bekl., vorzutragen, wo genau die von ihr bzw. den von ihr beauftragten Handwerkern die Verstopfung vorgefunden wurde.

3. und 4. Insgesamt 4 Schubladen funktionierten nicht mehr normal mit der Folge, dass die darunter befindlichen Unterschranktüren sich nicht öffnen ließen. Auch dies stellt eine erhebliche Tauglichkeitsminderung dar.

Der Sachvortrag der Kl., die Einbauküche sei gar nicht Mietgegenstand, widerspricht den eindeutigen Formulierungen in § 1 Punkt 1 des Mietvertrages.

5. Dass ein Regalboden nach unten durchgebogen ist, stellt wiederum nur eine unwesentliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung dar. Solange üblicher Küchenschrankinhalt dort abgestellt werden kann, handelt es sich um einen optischen Mangel, der in der Regel nicht wahrzunehmen ist, weil die Küchenschranktüren geschlossen sind.

6. Wasseraustritt an einer Mischbatterie stellt eine, wenn auch geringfügige Tauglichkeitsminderung dar.

7. Eine Minderung aufgrund einer fehlenden Schrankverblendung ist nicht gegeben. Entweder, die Verblendung fehlte von Anfang an. Dann stellt das jedenfalls nach 10 Jahren rügeloser Mietdauer den vereinbarten Zustand dar. Oder die Schrankverblendung kam während der Mietnutzung durch die Bekl. abhanden. Dann hätte sie diesen Mangel selbst verschuldet. Sachvortrag, seit wann die Verblendung fehlt, gibt es nicht.

8. Eine defekte Wassertanktaste an der Toilettenspülung im Bad, die zur Folge hat, dass durchgehend Wasser durch die Toilette läuft, stellt eine geringfügige Tauglichkeitsminderung dar.

9. Ein tropfender Wasserhahn am Waschbecken im Bad ist nur eine geringfügige Tauglichkeitsminderung.

10. Die Kellertür, die so verbogen ist, dass man den Kellerinhalt von außen sehen kann, ist nur eine minimale Tauglichkeitsminderung.

11. Gleiches gilt für aus dem Heizkörper des Badezimmers austretendes Wasser, das mit einem Lappen aufgefangen bzw. weggewischt werden kann.

12. Kleine Bohrlöcher oder Keramikabplatzungen neben einer Rosette der Wannenarmatur stellen nur eine geringfügige optische Beeinträchtigung dar.

13. Eine Minderung wegen mangelhafter Abspülung der Notdurft in einer Flachspüler-Toilette ist vorliegend nicht gegeben. Auch hier fehlt es an Sachvortrag, seit wann der Zustand so ist. Es ist nichts dazu vorgetragen, dass die Flachspüler-Toilette sich im Laufe der Jahre verändert hätte. Das hätte dann optisch wahrnehmbar sein müssen. Wenn aber die Keramiksubstanz der Toilette seit Mietvertragsbeginn unverändert ist, entspricht sie - jedenfalls nach den hier vorliegenden 10 Nutzungsjahren ohne Rüge - dem vertragsgemäßen Gebrauch. Dass eine Veränderung der Keramiksubstanz eingetreten wäre, ist weder von Kl.seite vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Spülprobleme mit der defekten Wassertanktaste zusammenhingen, ist kein gesonderter Mangel ersichtlich, sondern die Spülprobleme stellten sich lediglich als Folge des Tastenmangels dar.

Demgemäß kommen für eine Minderung nur die Mängel 1. - 4., 6., 8. -11. in Frage. […]

Soweit vor April 2012 Mängel vorgelegen haben sollten, ist Minderung nicht eingetreten, weil es an der erforderlichen Mangelanzeige, die den Vermieter erst in die Lage versetzt hätte, den Mangel auch zu beseitigen, fehlte.

Dem gemäß berechnet sich die eingetretene Minderung wie folgt:

[Tabelle hier nicht abgedruckt]

Ergänzend sei noch darauf hingewiesen, dass Ende Januar 2013 auch die Mängel 3., 4., 6., 8. beseitigt worden sind. Wegen der Mängel 5., 7. und 13. konnte es aus den o. g. Gründen nicht zu einer Minderung kommen. Der Mangel zu 1. (Haarriss in Badezimmerfliesen), der nur einen optischen Mangel darstellt, führt für sich allein nicht zu einer Minderung der Miete, weil die Tauglichkeit der Wohnung nur unwesentlich beeinträchtigt ist. Gleiches gilt für den Mangel zu 12., bei dem nicht hinreichend substantiiert worden ist, wann er erstmals gegenüber der Bekl. gerügt worden ist.

Aus den Gründen des LG:

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage überwiegend abgewiesen, da die Miete lediglich in Höhe von insgesamt maximal 5 % gemindert war. Die von der Kl. gerügten Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, stellen ganz überwiegend aus den vom Amtsgericht dargelegten Gründen eine minimale bis geringfügige Tauglichkeitsminderung dar. Die vom Amtsgericht für sämtliche Mängel in Ansatz gebrachten Minderungsquoten von maximal insgesamt 5 % erscheinen daher angemessen und sind nicht zu beanstanden. Die von der Kl. jeweils für die einzelnen Mängel angesetzten Minderungsquoten sind deutlich überhöht. Der Ansatz besonderer Minderungsquoten für einzelne geringfügige Mängel ist nicht gerechtfertigt. Erst die Gesamtheit der Mängel führt zu der die Erheblichkeitsschwelle übersteigenden Minderungsquote von maximal 5 %, die sich sukzessive mit der Beseitigung einzelner Mängel reduzierte. Soweit sich die Bekl. wegen der Mängel der Einbauküche auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin GE 2008, 1567, beruft, ist diese Entscheidung unter der angegebenen Fundstelle bereits nicht auffindbar. Im Übrigen hat das Amtsgericht eine Geringfügigkeit des Mangels der nicht mehr normal funktionierenden Schubladen auch gar nicht in Abrede gestellt, sondern insoweit eine erhebliche Tauglichkeitsminderung angenommen. Dies führt aber letztlich nicht dazu, dass die für angemessen angesetzte Gesamtminderungsquote überschritten wird. Eine über die vom Amtsgericht angenommene Minderungsquote hinausgehende Minderung ist insbesondere auch nicht infolge der defekten Wassertaste sowie der mangelhaften Abspülung der Notdurft gerechtfertigt. Die hierdurch bedingte Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist unerheblich. Auch für den der Entscheidung des Landgerichts Berlin GE 1996, 471 zugrunde liegenden Fall einer nicht funktionsgerechten Toilettenspülung hat das Gericht eine Minderung von lediglich 1 % der Bruttomiete angenommen.

Nach § 535 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung aller Mängel der Mietsache verlangen, auch wenn nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vorliegt, etwa bei einem kleinen Wasserfleck an der Decke. Für eine Mangelbeseitigungsklage hat das Gericht nach einer fiktiven Minderungsquote einen Streitwert festzusetzen, der allerdings keine Bedeutung für eine spätere Mietminderung hat, da diese nur bei einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit eingreift. Der Mieter kann deshalb nicht einfach die Miete analog zum Streitwert mindern.

In der Wohnung waren zahlreiche kleinere Mängel vorhanden, deren Beseitigung die Mieterin mit ihrer Instandsetzungsklage verlangte. Das Gericht setzte den Streitwert nach einer fiktiven Minderungsquote von 36 % fest. In einem zweiten Prozess verlangte die Mieterin nunmehr Rückzahlung der überzahlten Mieten und orientierte sich dabei an dem Streitwertbeschluss. Der Vermieter meinte, es habe lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vorgelegen.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage überwiegend ab und nahm insgesamt für die einzelnen Mängel, soweit sie überhaupt berücksichtigungsfähig waren, nur eine Minderungsquote von 5 % an, da die Höhe der Gebrauchsbeeinträchtigung zu schätzen und der Streitwertbeschluss im Vorprozess nicht bindend sei. Das LG Berlin bestätigte in der Berufung die Auffassung, dass die zahlreichen Mängel mit jeweils geringfügiger Tauglichkeitsbeeinträchtigung nur eine Minderungsquote von insgesamt 5 % rechtfertigten.

Die herrschende Meinung berechnet den Streitwert für eine Instandsetzungsklage des Mieters analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung. Wenn eine Minderung wegen einer unerheblichen Beeinträchtigung nicht in Betracht kommt, versagt diese Berechnung; hier kann letztlich der Streitwert nach billigem Ermessen geschätzt werden. Jedenfalls darf sich ein Mieter in diesen Fällen nicht darauf verlassen, dass er auch tatsächlich entsprechend dem Streitwertbeschluss die Miete mindern darf.