Streitwert für Räumungs- und Herausgabeklage gegen Untermieter

Der Streitwert einer auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. Ist die Mietsache nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur die Herausgabe der untervermieteten Räume vom Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche.

I. Die Kl. hat beantragt, den Bekl. (Untermieter) zu verurteilen, ihm vom Hauptmieter überlassene Räume zu räumen und an die Kl. herauszugeben. Das AG hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat das LG dem Bekl. die Kosten erster und zweiter Instanz auferlegt. Dabei hat sich das Landgericht an der laut Hauptmietvertrag jährlich zu zahlenden Nettokaltmiete zuzüglich Mehrwertsteuer (1.291,15 € x 12) orientiert.

Dagegen wendet sich der Bekl. mit seiner Beschwerde. Zur Begründung trägt er vor, bei nur teilweiser Untervermietung bemesse sich der Umfang der Gesamtschuld für die Kosten des Rechtsstreits nach dem Verhältnis der vom Untermieter genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjekts. Der Untermietvertrag habe nur zwei Räume von insgesamt 39,24 m2 zur alleinigen Nutzung sowie Diele Toilette und Küche mit einer Gesamtgröße von 54,56 m2 zur Mitbenutzung betroffen. Die mitbenutzten Räume seien bei der Berechnung des Streitwertes nur zu ein Halb zu berücksichtigen.

II. Die Beschwerde ist zulässig. Sie ist [...] auch überwiegend begründet.

Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG (OLG Frankfurt, ZMR 2012, 204; Schneider, NJW-Spezial 2012, 411). Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins (Zöller/Herget, ZPO, 28. Auflage, § 3, Rdn. 16, Stichwort Mietstreitigkeiten; KG, KGR Berlin 2005, 974; OLG Düsseldorf, MDR 1988, 126; KG, Beschluss vom 17. September 2009 - 8 U 71/09 -). Ist die Mietsache - wie hier - nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur Herausgabe der untervermieteten Räume von dem Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes (Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 13. Auflage, Rdn. 4011). Im Hinblick darauf, dass nur die laut Untermietvertrag untervermieteten Räume Gegenstand des Räumungsrechtsstreites sind, ist die Behauptung der Kl., der Bekl. habe faktisch alle Räume in Besitz gehabt, für die Bemessung des Streitwertes unerheblich.

Unstreitig waren die beiden an den Bekl. untervermieteten und von der Kl. herausverlangten Räume im Erdgeschoss 39,24 m2 groß. Darüber hinaus standen dem Bekl. laut Untermietvertrag die ebenfalls von der Kl. herausverlangte Küche, Flur und Toilette zur Mitbenutzung zur Verfügung, die nach dem Vortrag des Bekl. eine Gesamtgröße von weiteren 54,56 m2 aufwiesen. Die Kl. ist dem Vortrag des Bekl. zur Größe der mitgenutzten Räume nicht substantiiert entgegengetreten. Die streitgegenständlichen, von dem Bekl. genutzten Räume wiesen folglich eine Gesamtgröße von 93,80 m2 auf und machen demnach 21 % der laut Hauptmietvertrag vermieteten Fläche mit einer Größe von 434 m2 aus. Anders als der Bekl. meint, sind die von ihm mitbenutzten Räume nicht nur zu ½, sondern in ihrer vollen Größe zu berücksichtigen. Für die Bemessung des Streitwertes ist es unerheblich, ob die herausverlangten Räume im Alleinbesitz oder im Mitbesitz sind. Der Streitwert beträgt folglich 21 % des von dem Landgericht festgesetzten Streitwertes, also 3.253,70 €.

Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Räumung und Herausgabe der untervermieteten Räume richtet sich nach dem Jahresbetrag der vom (Unterver-) Mieter an den (Haupt-) Vermieter zu zahlenden Miete, bei teilweiser Untervermietung im Verhältnis der vom Untermieter genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjekts.

Nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Klage auf Räumung und Herausgabe von – teilweise – untervermieteten Räumen setzte das Berufungsgericht den Streitwert nach der laut Hauptmietvertrag jährlich zu zahlenden Nettokaltmiete nebst Mehrwertsteuer fest. Dagegen wandte sich der Untermieter, dem die Kosten des Rechtsstreits auferlegt worden waren, mit dem Argument, der Untermietvertrag habe nur einen Teil der vom Hauptmieter gemieteten Gesamtfläche umfasst.

Die Beschwerde hatte im Wesentlichen Erfolg. Maßgeblich ist zwar grundsätzlich der Jahresbetrag der Hauptmiete und nicht der vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlende Mietzins. Nach Auffassung des KG haftete der Untermieter allerdings nur anteilig im Verhältnis der ihm laut Untermietvertrag untervermieteten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes, weil ja auch nur die untervermieteten Flächen herausgegeben werden sollen. Die Fläche der zur Mitbenutzung überlassenen Räume (Küche, Flur, Toilette) sei allerdings – anders, als der Beklagte meine – nicht nur zur Hälfte, sondern mit ihrer gesamten Fläche zu berücksichtigen, weil bei der Herausgabe Allein- oder Mitbesitz für die Streitwertbemessung unerheblich sei.

Das KG bleibt bei seiner Auffassung, dass der Streitwert für die Klage des Hauptvermieters gegen den Untermieter auf Räumung und Herausgabe sich nach dem Wert des Hauptmietzinses bemisst (KG, Beschluss vom 17. September 2009, 8 U 71/08, GE 2010, 124). Überzeugend ist auch die vom KG vorgenommene Quotelung dieses Wertes nach dem Verhältnis der dem Untermieter laut Untermietvertrag überlassenen Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes.