Streitwert für Räumungs- und Herausgabeklage des Hauptvermieters gegen den Untermieter

1. Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG.

2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins.

3. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt.

II. Die Beschwerde ist zulässig. Dem Prozessbevollmächtigten des Kl. steht gemäß § 32 Abs. 2 RVG ein eigenes Beschwerderecht zu. Die Beschwerde ist auch rechtzeitig innerhalb der in § 63 Abs. 3 Satz 2 GKG bestimmten Frist eingelegt worden.

Die Beschwerde ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG (OLG Frankfurt, ZMR 2012, 204; Schneider, NJW-Spezial 2012, 411). Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins (Zöller/Herget, ZPO, 28. Auflage, § 3, Rn. 16, Stichwort Mietstreitigkeiten; OLG Düsseldorf, MDR 1988, 126; KG, Beschluss vom 17. September 2009 - 8 U 71/09; KG, Beschluss vom 26. November 2012 - 8 W 77/12). In den Hauptmietverträgen vom 25. Mai 2010 und 3. Juli 2010 war insgesamt eine Nettokaltmiete zuzüglich MwSt. in Höhe von (2007,80 € + 381,48 € + 124,95 € =) 2.514,23 € vereinbart. Auf diesen Betrag ist bei der Festsetzung des Streitwertes abzustellen. Nicht maßgeblich ist der im Vergleich vom 19. September 2011 als Nutzungsentgelt vereinbarte Nettobetrag zuzüglich MwSt. in Höhe von (1.505,85 € + 286,11 € + 124,05 € =) 1.916,91 €, da es sich dabei nur um ein Nutzungsentgelt und nicht um die Miete handelt.

Bei der Festsetzung des Streitwertes unberücksichtigt bleiben die im Mietvertrag vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungsbeträge. Nebenkosten sind nur hinzuzurechnen, soweit diese in einer Pauschalvereinbarung enthalten sind und keiner gesonderten Abrechnung unterliegen (Hartmann, Kostengesetze, 41. Auflage, § 41, Rn. 21; OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 516). Zu berücksichtigen ist entgegen der Auffassung des Landgerichts die Mehrwertsteuer (Hartmann, Kostengesetze, a.a.O., § 41 GKG, Rn. 20; KG, KGR Berlin 1999, 310). Für die Bemessung des Streitwertes unerheblich ist der unsubstantiierte Einwand der Bekl., es werde nur ein Teil der an den Hauptmieter vermieteten Fläche genutzt, zumal der Kl. die Herausgabe der gesamten Fläche geltend gemacht hat.

Dem Landgericht kann nicht gefolgt werden, soweit es in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass bei der Streitwertfestsetzung aufgrund der Befristung des Nutzungsverhältnisses allenfalls ein Nutzungsentgelt von 3 Monaten zugrunde zu legen sei. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (OLG Celle, Info M 2012, 447).

Bei einer Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich der Streitwert grundsätzlich nicht nach dem vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern nach dem vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins.

Der Vermieter verklagte den Untermieter auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, traf das Landgericht eine Kostenentscheidung zu Lasten des Untermieters und setzte den Streitwert auf 8.295,99 € (Nutzungsentgelt für drei Monate inklusive ortsüblicher Nebenkosten ohne Mehrwertsteuer) fest. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Prozessbevollmächtigten des Vermieters, der den Hauptmietzins maßgeblich für die Berechnung hält.

Das Kammergericht änderte den landgerichtlichen Beschluss ab und setzte den Streitwert auf insgesamt 30.170,76 € fest. Auszugehen sei vom Jahresbetrag des Hauptmietzinses zuzüglich der Mehrwertsteuer, allerdings ohne die Nebenkostenvorauszahlungen, weil insoweit im Hauptmietvertrag keine Pauschalierung vereinbart worden sei.

Für die Bemessung des Streitwertes unerheblich, so das KG, sei auch der unsubstantiierte Einwand der Beklagten, es werde nur ein Teil der an den Hauptmieter vermieteten Fläche genutzt, weil der Kl. die Herausgabe der gesamten Fläche geltend gemacht habe.