Streitwert für Mieterklage auf Feststellung der Höhe der Minderung

Der Streitwert für eine Klage des Mieters auf Feststellung der Höhe der Minderung ist auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (analog § 41 Abs. 5 GKG).

(Leitsatz der Redaktion)

Die vom Landgericht zugelassene weitere Beschwerde (§ 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 4 GKG) ist zulässig. Insbesondere ist die Rechtzeitigkeit der am 2.5.2012 beim Kammergericht eingelegten weiteren Beschwerde festzustellen, ohne dass es auf den Tag des Zugangs des angefochtenen Beschlusses bei der Bekl. bzw. ihrem Prozessbevollmächtigten ankommt. Denn die Monatsfrist des § 66 Abs. 1 Satz 6 GKG ist mangels der dort vorgeschriebenen förmlichen Zustellung nicht in Gang gesetzt worden.

Die weitere Beschwerde hat Erfolg. Zutreffend macht die Bekl. geltend, dass die im Klageantrag zu 2 verfolgte Feststellung einer Minderung der Miete um 20 % bis zur (mit dem Klageantrag zu 1 verfolgten) Behebung des Mangels nicht mit 42 x 584,92 € x 20 %, sondern mit 12 x 584,92 € x 20 % = 1.403,81 € zu bemessen ist.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der Wertbemessung nicht die Vorschrift des § 9 ZPO zugrunde zu legen, sondern der Wert ist in Analogie zu § 41 Abs. 5 GKG mit dem 12fachen Minderungsbetrag zu bemessen. Der Senat hat keinen Anlass, von seiner ausführlich begründeten ständigen Rechtsprechung zu dieser Frage, die im Übrigen mit der Rechtsprechung anderer Obergerichte übereinstimmt (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.5.2009, 24 W 16/09; OLG Brandenburg, Urt. v. 10.6.2009, 3 U 169/08: s. a. OLG Hamburg, Beschl. v. 20.2.2009, 4 W 12/09, jeweils insoweit abrufbar bei Juris), abzurücken. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Ausführungen in den Beschlüssen des Senats vom 4.8.2011, 8 W 48/11 (AGS 2011, 558), vom 26.8.2010, 8 W 38/10 (MDR 2010, 1493) und vom 1.7.2009, 8 W 59/09 (WuM 2009, 542 = MDR 2009, 1135).

Die vom Landgericht für seine abweichende Auffassung angeführten Entscheidungen des BGH in NJW-RR 2005, 938 und NJW-RR 2006, 16 stehen der analogen Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG nicht entgegen, auch insoweit wird auf die Ausführungen in den genannten Beschlüssen des Senats vom 4.8.2011 und 26.8.2010 Bezug genommen.

Ergänzend ist zu bemerken, dass die Heranziehung eines Zeitraums von 42 Monaten insbesondere dann nicht zu einer angemessenen Wertfestsetzung führt, wenn sich - wie vorliegend - die Feststellung der Minderungsberechtigung auf den Zeitraum bis zur ebenfalls eingeklagten Mangelbeseitigung bezieht. Insoweit kann im Ansatz nichts anderes gelten als für die Klage des Vermieters auf künftige Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Mietsache. In dieser Fallgestaltung kann als anerkannt gelten, dass es nach § 3 ZPO auf den absehbaren Endzeitpunkt und nicht den in § 9 Satz 1 ZPO genannten Zeitraum ankommt, wobei verbreitet im Regelfall ein Zeitraum von 12 Monaten zugrunde gelegt wird (vgl. Senat, GE 2011, 1616; OLG Stuttgart MDR 2011, 513; insoweit auch Herget in: Zöller, a.a.O., § 3 Rn. 16 - Mietstreitigkeiten, Unterpunkt Feststellungsklagen). Auf der Hand liegt, dass die Festsetzung auf den 3,5fachen Jahresbetrag der Minderung für die Bewertung des Interesses an der Minderung bis zur eingeklagten Mangelbeseitigung für den Regelfall als übersetzt anzusehen sein wird (vgl. auch bereits Senat, MDR 2009, 1135).

Das Kammergericht bestätigt seine ständige Rechtsprechung: Der Wert einer Feststellungsklage auf Mietminderung bemisst sich in entsprechender Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung. Das Kammergericht setzt sich dabei auch mit der Rechtsprechung des BGH und der Neufassung des Kostenrechts auseinander.

Der Mieter klagte auf Feststellung einer Minderung der Miete um 20 % bis zur Behebung des Mangels. Amts- und Landgericht setzten den Streitwert mit 42 x 584,92 € (monatliche Miete) x 20 % fest. Dagegen richtete sich die vom Landgericht zugelassene weitere Beschwerde des Vermieters.

Das KG änderte den Streitwertbeschluss ab. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei der Wertbemessung nicht die Vorschrift des § 9 ZPO zugrunde zu legen, sondern der Wert sei in Analogie zu § 41 Abs. 5 GKG zu bemessen. Dazu verweist das Gericht auf seine ständige Rechtsprechung. Ergänzend sei zu bemerken, dass die Heranziehung eines Zeitraums von 42 Monaten insbesondere dann nicht zu einer angemessenen Wertfestsetzung führe, wenn sich – wie vorliegend – die Feststellung der Minderungsberechtigung auf den Zeitraum bis zur ebenfalls eingeklagten Mangelbeseitigung beziehe.

Insoweit könne im Ansatz nichts anderes gelten als für die Klage des Vermieters auf künftige Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Mietsache. In dieser Fallgestaltung könne es als anerkannt gelten, dass es nach § 3 ZPO auf den absehbaren Endzeitpunkt und nicht den in § 9 Satz 1 ZPO genannten Zeitraum ankomme, wobei verbreitet im Regelfall ein Zeitraum von zwölf Monaten zugrunde gelegt werde.

Auf der Hand liege, dass die Festsetzung auf den 3,5fachen Jahresbetrag der Minderung für die Bewertung des Interesses an der Minderung bis zur eingeklagten Mangelbeseitigung für den Regelfall als übersetzt anzusehen sein werde.

Das Landgericht hatte sich für seine Auffassung auf die Rechtsprechung des BGH bezogen. Das KG meinte, dass diese Entscheidungen nicht einschlägig seien und hat insofern auf seine Ausführungen in früheren Beschlüssen Bezug genommen. Darin hieß es u. a. (KG, Beschluss vom 4. August 2011 - 8 W 48/11):

„Dem steht auch die Entscheidung des BGH vom 20. April 2005 - XII ZR 248/04 - NJW-RR 2005, 938 nicht entgegen. In dieser Entscheidung hatte der Mieter nach Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung die Feststellung beantragt, ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr zur Zahlung von Mietzins verpflichtet zu sein. Für diesen Fall hat der BGH die Anwendbarkeit des § 41 GKG verneint und ausgeführt, dass die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters auf künftige Mietzahlung darstellt. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Vermieters auf zukünftigen Mietzins richtet sich nach § 48 Abs. 1 GKG und § 9 ZPO, wonach der dreieinhalbjährige Bezug maßgeblich ist (vgl. BGH, a. a. O., zitiert bei juris, Tz. 14, 15). Diese Fallkonstellation ist mit dem Fall der Geltendmachung der Berechtigung einer Mietminderung nicht vergleichbar. Denn es handelt sich – wie ausgeführt – nur um einen Ausschnitt aus dem Vertragsverhältnis. Es ist auch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber im Zuge des Kostenmodernisierungsgesetzes für die auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen gerichtete Klage des Mieters in das Gesetz die Vorschrift des § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG neu eingefügt und damit eine besondere Wertvorschrift geschaffen hat, die auf den Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung abstellt (BGH, Beschluss vom 2. November 2005 - XII ZR 137/05 - a.a.O.). Durch die Neufassung des Gesetzes soll in erster Linie aus sozialpolitischen Erwägungen vermieden werden, dass eine Festsetzung des Streitwertes nach den Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme erfolgt (BT-Drucks. 15/1971, Seite 154).

Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Feststellungsanspruch auf Berechtigung zur Minderung des Mietzinses von der Interessenlage mit dem Anspruch auf Mängelbeseitigung vergleichbar ist; beide Ansprüche korrespondieren miteinander. Der Streit um die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung steht in der Sache dem gesetzlich direkt geregelten Mangelbeseitigungsanspruch ,spiegelbildlich' gegenüber (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 20. Februar 2009 - 4 W 12/09 - a.a.O.; Woitkewitsch, a.a.O.).

Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03 - NJW-RR 2006, 16 = NZM 2005, 944 für den im Wege der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrag, dass der Mieter zur Minderung des Mietzinses um 100 % berechtigt sei, den dreieinhalbjährlichen Minderungsbetrag zugrunde gelegt hat, ist diese Entscheidung nach altem Kostenrecht ergangen und daher im Hinblick auf die Neueinführung des § 41 Abs. 5 GKG nicht mehr einschlägig.

Für den Feststellungsantrag des Vermieters, dass der Mieter wegen einer behördlichen Nutzungsuntersagung nicht zur Kürzung des Mietzinses berechtigt ist, hat der BGH den 42fachen Minderungsbetrag unter Abzug von 20 % (wegen positiver Feststellungsklage) angenommen (BGH, Beschluss vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - NZM 2004, 423). Entsprechend hat der VIII. Zivilsenat des BGH in der Entscheidung vom 13. März 2007 - VIII ZR 342/03 - GE 2007, 983 - bei einem Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters den Streitwert auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag festgesetzt. Beide vorgenannten Entscheidungen ergingen nach altem Kostenrecht ..."