Streitwert für die Räumungsklage nach der Nettomiete

1. Bei einer Beschwerde gegen eine zu niedrige Festsetzung des Streitwerts durch den Rechtsanwalt im Namen des Vermieters ist davon auszugehen, daß der Rechtsanwalt die Beschwerde im eigenen Namen einlegen will.

2. Der Streitwert für die Räumungsklage ist jedenfalls dann nach dem Jahresbetrag der Nettomiete zu berechnen, wenn nicht auch aus Eigentum auf Herausgabe geklagt wird.

Die Prozeßbevollmächtigten der Kl. haben zwar im Namen ihrer Mandantin die Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwertes durch den Beschluß des Amtsgerichts vom 19. Oktober 2004 eingelegt. Gleichwohl ist davon auszugehen, daß sie sie im eigenen Namen einlegen wollten. Denn mit ihrer Beschwerde wollen sie eine Heraufsetzung des Streitwertes erreichen. Durch eine zu niedrige Festsetzung des Streitwertes wäre die Kl. jedoch nicht beschwert. Denn diese hat kein erkennenswertes Interesse daran, in einem möglichst hohen Maße mit Gebührenforderungen ihrer Prozeßbevollmächtigten überzogen zu werden. Das Interesse an einem hohen Streitwert kommt hingegen ihren Prozeßbevollmächtigten zu. Diesen wird deshalb gemäß § 32 Abs. 2 RVG in Verbindung mit § 68 Abs. 1 GKG die Möglichkeit eingeräumt, aus eigenem Recht Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwertes einzulegen. Denn die Festsetzung des für die Gerichtsgebühren maßgeblichen Streitwertes durch das Gericht ist zugleich für die Gebühren des Rechtsanwaltes maßgeblich, § 32 Abs. 1 RVG. Als solche ist die Beschwerde auch im übrigen nach § 68 Abs. 1 GKG zulässig, hat jedoch keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat zu Recht den Streitwert auf 8.254,08 E festgesetzt. Gegenstand des Rechtsstreits war eine Klage auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung und auf Zahlung von Mieten in Höhe von 4.846,44 E. Die Miete betrug zuletzt 492,44 E und setzte sich aus einer Nettomiete von 283,97 E sowie aus Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 159,75 E und auf die Heizkosten von 89,00 E zusammen.

Der auf den Herausgabeanspruch entfallende Streitwert bemißt sich gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt, weil die Kl. nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt hat.

Unter Entgelt im Sinne des § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG ist das in § 41 Abs. 1 GKG definierte Entgelt gemeint. Dieses "Entgelt" umfaßt neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Hier sind die Nebenkosten nicht als Pauschale, sondern als Vorauszahlungen im Sinne von § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB vereinbart worden. Daraus folgt, daß sie bei der Berechnung des für den Streitwert maßgebenden Entgeltes nicht zu berücksichtigen sind. Der Streitwert für den Herausgabeanspruch kann deshalb nur 283,97 E x 12 = 3.407,64 E betragen.

Es trifft zu, daß mit dieser Auffassung von der bisherigen Praxis auch der Kammer abgewichen wird, wonach der Streitwert bei einer Klage auf Räumung und Herausgabe nach Beendigung eines Mietverhältnisses nach dem zwölffachen Betrag der Bruttomiete bemessen wurde. Jedoch bestand auch unter der Geltung des § 16 Abs. 1 GKG alter Fassung Streit darüber, ob die Nebenkosten bei der Festsetzung des Streitwertes zu berücksichtigen sind. Hierzu wird auf die Darstellung bei Schneider/Herget, Streitwert-Kommentar, 11. Aufl., Rdnr. 3083 - 3099 verwiesen. Der Gesetzgeber hat diesen Streit nunmehr im Sinne der oben dargestellten Regelung entschieden (siehe auch Hartmann, Kostengesetze, 34. Aufl., GKG § 41 Rdnr. 20-22).

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer hängt auch bei der Festsetzung des Streitwertes für die Klage eines Vermieters auf Räumung und Herausgabe die Berücksichtigung der Nebenkosten davon ab, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlungen geschuldet sind. Es mag sein, daß das Erlangungsinteresse des Vermieters immer gleich ist, unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlungen vereinbart worden sind. Die Konsequenz, daß der Streitwert je nach der vereinbarten Struktur des Mietzinses höher oder niedriger ist, ergibt sich als zwangsläufige Folge aus der neu geschaffenen gesetzlichen Regelung.

Es kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht danach unterschieden werden, ob im Sinne von § 41 Abs. 1 GKG ein Streit über das Bestehen beziehungsweise die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses besteht oder ob im Sinne des § 41 Abs. 2 GKG wegen der Beendigung eines solchen Verhältnisses die Räumung und Herausgabe eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteiles verlangt wird. Es wäre nicht nachvollziehbar, im Falle eines Streites nach § 41 Abs. 1 GKG die Berücksichtigung der Nebenkosten von der Art ihrer Vereinbarung abhängig zu machen, im Falle eines Streites nach § 41 Abs. 2 GKG sie aber immer hinzuzurechnen. In beiden Fällen ist die Interessenlage der Vermieters dieselbe. Im einen Falle geht es um die Frage des Bestandes und die Dauer des Mietverhältnisses, im anderen Falle um die Geltendmachung eines Herausgabeanspruches. Stets ist damit immer die wirtschaftliche Frage der Höhe der Miete und der Dauer ihrer Realisierung verbunden. Daß unter dem gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG "für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt" dasselbe zu verstehen ist, wie das in § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG zu zahlende "einjährige Entgelt", ergibt sich schon aus der Verweisung in Abs. 2 auf Abs. 1 der Vorschrift.

Aus der Vorschrift des § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG folgt nichts anderes. Danach ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend, wenn die Räumung und Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt wird. Diese Vorschrift ist § 16 Abs. 2 Satz 2 GKG a. F. nachgebildet. Hierunter ist insbesondere der Fall zu verstehen, daß der Vermieter seine Klage auf Räumung und Herausgabe auch auf § 985 BGB stützt. Der Wert wird in der Regel dem Wert des einjährigen Mietzinses entsprechen (Hartmann, a.a.O., § GKG § 41 Rdnr. 29). Er kann unter Umständen auch höher oder niedriger sein, je nachdem, wie sich die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt entwickelt haben. Ob in diesem Falle der Mietzins mit oder ohne Nebenkosten zu bemessen ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn die Kl. hat ihren Herausgabeanspruch nicht aus § 985 BGB hergeleitet. Die Kl. hat nicht ausdrücklich im Klagevortrag geltend gemacht, Eigentümerin des Grundstücks zu sein, auf dem sich die vermietete Wohnung befunden hat. Sie bezeichnet sich in der Klageschrift als Vermieterin und nicht zugleich als Eigentümerin der im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnung. Jedenfalls läßt sich auch aus dieser Vorschrift kein Argument gegen die vom Gesetzgeber eingefügte Differenzierung herleiten.

Der Gebührenstreitwert für eine Räumungsklage bemißt sich nach der Miete für ein Jahr. Ob die Betriebskosten dazu zählen (einschließlich der Heizkosten), war bis zur Änderung des Gerichtskostengesetzes streitig. Bei einer Nettomiete zählen jetzt die Betriebskosten nicht mehr mit.

Die Rechtsanwälte der Klägerin hatten Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts durch das Amtsgericht eingelegt, das für die Räumungsklage nur den Jahresbetrag der Nettomiete als Streitwert zugrunde gelegt hatte.

Mit Beschluß vom 22. Dezember 2004 wies das Landgericht Berlin die Beschwerde zurück und meinte, zwar sei der Rechtsanwalt hier auch beschwerdebefugt, obwohl die Vermieterin selbst durch die zu niedrige Streitwertfestsetzung nicht beschwert sei. Jedenfalls sei aber der Streitwert ohne die Betriebskosten zu ermitteln, da diese hier nicht als Pauschale vereinbart seien. Ob bei einer Herausgabeklage aus Eigentum (und nicht aus § 546 BGB) eine andere Beurteilung angebracht sei, könne hier dahinstehen, da die Klägerin nicht aus § 985 BGB geklagt habe.