Streitwert für Antrag auf Abberufung des Verwalters

Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49 a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus.

Der Streitwert ist grundsätzlich gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen anzusetzen, er darf aber das Interesse des Kl. nicht unter- und dessen fünffaches Interesse nicht überschreiten, § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG. Das Amtsgericht hat als Interesse des Kl. den fünffachen Betrag des auf ihn entfallenden Anteils der Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags angesetzt. Es hat damit die bisherigen Grundsätze der Rechtsprechung zum Geschäftswert bei Verwalterabberufungsbegehren nach altem WEG-Recht angewandt und den Streitwert sodann nach oben gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG gedeckelt. Dies erscheint auf den ersten Blick zutreffend, entspricht aber deshalb nicht der Rechtslage, weil sich das Interesse des Kl. nicht ausschließlich auf seinen Anteil am Verwalterhonorar für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags richtet. Im Übrigen würde diese Deckelung auch zu überproportional niedrigen Streitwerten für Angelegenheiten führen, die sowohl für den Einzelnen als auch für die Gemeinschaft von erheblicher Bedeutung und die als Gerichtsverfahren in der Regel umfangreich und aufwendig sind. Auch würde dies in einer Vielzahl von Fällen, insbesondere bei Restlaufzeiten von bis zu einem Jahr dazu führen, dass der Streitwert häufig auf unter 600 € festgesetzt werden müsste, so dass in diesen Fällen die Entscheidungen einer Überprüfung im Berufungsverfahren nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO entzogen wären. Denn die Beschwer des Kl. kann zwar grundsätzlich hinter dem Streitwert erster Instanz zurückbleiben, diesen jedoch nicht überschreiten (Zöller/Heßler, ZPO, 27. Aufl., § 511 Rn.13). Die Berufung stünde dem Kl. in diesen Fällen daher nicht offen. Im Einzelnen:

Nach herrschender Rechtsprechung zum alten WEG war bei Verfahren zur Verwalterabberufung als Geschäftswert das Honorar für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags als Streitwert festzusetzen (vgl. nur BGH, Beschluss vom 19.9.2002 - V ZB 30/02 - BGHZ 152, 46 = GE 2002, 1497 = NJW 2002, 3704; BGH, Beschluss vom 20.6.2002 - V ZB 39/01 - BGHZ 151, 164 = GE 2002, 1630 = NJW 2002, 3240). Dies ist auch sachgerecht, da die Abberufung des Verwalters für die Gemeinschaft von umso größerer Bedeutung ist, je länger die Laufzeit des Verwaltervertrags und die Bestellung des Verwalters noch dauern.

Diese Grundsätze gelten zunächst auch für das neue WEG. Dies führt zu folgender Streitwertberechnung: Die Hälfte des Honorars für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags entspräche dem hälftigen Interesse der Parteien und aller Beigeladenen, § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG. Nachdem aber bei Anfechtung durch einen oder mehrere Eigentümer zwingend § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG anzuwenden ist, ist der Betrag, wie vom Amtsgericht letztlich auch durchgeführt, auf das fünffache Interesse des Kl. zu begrenzen. Diese Begrenzung anhand des Anteils des Kl. am Verwalterhonorar vorzunehmen, erscheint jedoch deshalb fragwürdig, weil das Interesse des Kl. sich nicht auf seinen Anteil am Verwalterhonorar richtet. Auch bei einer Abberufung des Verwalters bleibt die WEG nicht verwalterlos und der Kl. muss ein Verwalterhonorar anteilig mitzahlen. Es geht ihm bei seinem Abberufungsverlangen regelmäßig nicht darum, keinen Anteil am Verwalterhonorar zu bezahlen, sondern darum, einen bestimmten Verwalter loszuwerden. So führt auch Elzer in NZM 2008, 432 aus, dass es bei Abberufungsverlangen oder Weiterbestellungsbeschlüssen dem Kl. jeweils nicht um den Honoraranteil, sondern "um die Person des Verwalters und ihre Fähigkeiten - also um die Bestellung" gehe. Soweit der Kl.

vertreter betont, dass Elzer sich in seinem Aufsatz gerade von einer Entscheidung des AG Bergisch-Gladbach abgrenzt, so gilt zum einen, dass die Entscheidung des AG Bergisch-Gladbach noch zu einem Altverfahren ergangen ist, und zum andern, dass das LG Köln, das auch 2. Instanz für das AG Bergisch-Gladbach ist, diese Auffassung gerade nicht teilt (LG Köln, NZM 2009, 364). Das Interesse des Kl. an einer Abberufung des Verwalters ist umso höher, je länger der Verwaltervertrag und die -bestellung noch laufen und je höher die Kosten des Verwalters sind. Auch hier muss also für die Streitwertbestimmung mit ausschlaggebend sein, wie hoch das Verwalterhonorar für die Restlaufzeit insgesamt ist (so auch LG Köln, NZM 2009, 364).

Im Gegenzug wiederum kann das Klägerinteresse aber auch nicht mit dem Interesse aller Beteiligten gleichgesetzt werden. Die Kammer teilt insoweit nicht die nicht weiter begründete Auffassung des LG Köln im Beschluss vom 22.12.2008 (NZM 2009, 364), wonach das Eigeninteresse des Kl. zwingend mit dem Gesamthonorar für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags anzusetzen ist.

Auch das Interesse der übrigen Eigentümer ist schließlich kein rein finanzielles, sondern wird nur am Verwalterhonorar "festgemacht". Es erscheint insoweit angemessen, das klägerische Interesse unabhängig von seinem konkreten Anteil am Verwalterhonorar mit jedenfalls mindestens 10 % des gesamten Verwalterhonorars für die Restlaufzeit zu bemessen. Dann verbliebe es üblicherweise wegen der Grenze des Satzes 2 (fünffaches Klägerinteresse) im Ergebnis bei der Regel des § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG. Es wären also 50 % des Honorars für die Restlaufzeit als Streitwert festzusetzen. Zu diesem Ergebnis kommt auch Elzer (NZM aaO). Lediglich in Ausnahmefällen wird dieser Wert überschritten werden (etwa wenn bei einer Zweier-WEG auf einen Eigentümer 75 % der Kosten entfallen).

Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des WEG-Verwalters nach § 49 a Gerichtskostengesetz (GKG) liegt im Regelfall bei 50 % des Verwalterhonorars für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags.

Der Kläger beantragte die Bestellung eines neuen WEG-Verwalters durch das Gericht. Den Streitwert berechnete er zwar nach der noch ausstehenden restlichen Verwaltervergütung, jedoch nur bezogen auf seinen Eigentumsanteil. Nachdem die Eigentümerversammlung den bisherigen WEG-Verwalter im Amt bestätigt hatte, haben die Parteien das Verfahren übereinstimmend für erledigt erklärt, wobei dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits aufgelegt worden sind. Das AG hat den Streitwert zuletzt auf 547,52 € festgesetzt. Die beklagten Wohnungseigentümer erstreben eine höhere Wertfestsetzung.

Das LG setzt den Streitwert auf 4.620 € fest (zuzüglich je 500 € für zwei weitere Anträge). Ausgangspunkt sei das Honorar für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags, da die Abberufung des Verwalters für die Gemeinschaft von umso größerer Bedeutung ist, je länger die Laufzeit des Verwaltervertrags und die Bestellung des Verwalters noch andauern. Eine Begrenzung auf das fünffache Eigeninteresse des Klägers komme nicht in Betracht, weil sein Interesse sich nicht auf seinen Anteil am Verwalterhonorar richte, denn es gehe ihm bei seinem Abberufungsverlangen regelmäßig nicht darum, keinen Anteil am Verwalterhonorar zu zahlen, sondern darum, einen bestimmten Verwalter loszuwerden. Auch das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer sei kein rein finanzielles, sondern werde nur am Verwalterhonorar ausgerichtet. Folglich sei von mindestens 10 % des gesamten Verwalterhonorars für die Restlaufzeit auszugehen. Die Berechnungsweise des Klägers würde im Übrigen zu sehr niedrigen Streitwerten führen (häufig unter 600 €), obwohl es sich um Angelegenheiten handelt, die für die Gemeinschaft von erheblicher Bedeutung und die als Gerichtsverfahren in der Regel umfangreich und aufwendig sind. Abgesehen davon würde einem Kläger auch bei derart niedrigen Streitwerten unter 600 € die Berufung abgeschnitten.

Meines Erachtens entspricht der amtliche Leitsatz nicht vollständig dem Beschlussinhalt. 50 % des Resthonorars des Verwalters sind gar nicht der Streitwert, sondern 10 %, also ein Fünftel davon. Zutreffend ist allerdings, dass nicht nur der fünffache Eigenanteil des Klägers am aufzubringenden Resthonorar maßgebend sein kann. Zwar dürften die 10 % des Resthonorars regelmäßig zwischen dem Eigenanteil des Klägers und natürlich den 50 % liegen. Warum aber gerade bei 10 %, bleibt dunkel. Übrigens: Die 50 % des Resthonorars (also das Fünffache des gerichtlich festzusetzenden Streitwerts) könnten vom Verwalter mit einem Rechtsanwalt nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG für die interne Gebührenberechnung vereinbart werden.