Streitwert der Räumungsklage nach Miete einschließlich der kalten Betriebskosten und der Heizkosten (Warmmiete)

Bei der Ermittlung des Gebührenstreitwertes für eine Räumungsklage ist die Jahresmiete einschließlich der Vorschüsse für kalte Betriebskosten und Heizkosten (Warmmiete) zugrunde zu legen.

I. Die Kl. erhob Räumungsklage hinsichtlich einer durch die Bekl. angemieteten Wohnung. Laut Mietvertrag betrug die "monatlich insgesamt zu zahlende Miete" 818,96 DM. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus der Nettokaltmiete von 547,46 DM, einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 144,80 DM und einer Wärme- und Warmwasserkostenpauschale in Höhe von 126,70 DM. Wie sich aus einer Abrechnung vom 16.7.1998 ergibt, gehen in die Betriebskostenpauschale folgende Kostenfaktoren ein:

Grundgebühr Müll, Beleuchtung, Antennen, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Wasser/Abwasser.

Sowohl die als Betriebskosten bezeichneten Ausgaben als auch die Heizkosten legte die Kl. danach vor, während die Bekl. vorläufige Pauschalen zu entrichten hatten. Über die endgültige Zahlungspflicht der Bekl. hinsichtlich sämtlicher Nebenkosten wurde durch nachträgliche jährliche Abrechnungen entschieden.

Im Rahmen des am 31.8.1998 ergangenen zusprechenden Versäumnisurteils wurde der Streitwert gem. § 16 GKG auf 547,46 x 12 = 6.569,52 DM festgesetzt. Hiergegen wendet sich der Prozeßbevollmächtigte der Kl. mit seiner Streitwertbeschwerde vom 1.9.1998. Er ist der Ansicht, in die Berechnung des Streitwerts habe die Bruttomiete einzugehen, folglich sei der Streitwert auf 9.827,52 DM festzusetzen.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Beschwerde ist gem. § 25 Abs. 3 GVG zulässig und begründet. Gem. § 16 Abs. 1 GKG ist der Streitwert der vorliegenden Räumungsklage nach dem Jahresmietwert zu bemessen. Die Frage, ob dabei lediglich die Nettomiete (so OLG Köln, WuM 1998, 609; s. a. Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 11. Aufl. 1996, Rn. 3083 m. w. N.), die Nettomiete plus verbrauchsunabhängiger Betriebskosten (so OLG Dresden, ZMR 1997, 527; hierin BGH 18, 173 f.) oder der gesamte Bruttomietzins (vgl. LG Berlin, GE 1995, 941) zugrunde zu legen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur seit langem kontrovers behandelt. Für die verschiedenen Absichten werden dabei neben der Praktikabilität vor allem die rechtsdogmatische Zuordnung der einzelnen Mietbestandteile zum Mietverhältnis sowie soziale Gesichtspunkte herangezogen.

Die Kammer hat sich vorliegend für die Zugrundelegung der gesamten Bruttomiete entschieden. Maßgebend hierfür war die Überlegung, daß eine sachgerechte Auslegung des Mietzinsbegriffes an dem für das Streitwertrecht zentralen Begriff des Interesses zu orientieren ist. Das nach der Grundvorschrift des § 3 ZPO maßgebende Interesse der Kl. an der Räumung besteht hier nicht nur darin, den Nettomietzins durch Neuvermietung periodengerecht zu erwirtschaften, sondern auch in der Durchreichung sämtlicher durch sie vorgelegter Betriebskosten - d. h. also sowohl derjenigen Kosten, die in die Betriebskostenpauschale einfließen, als auch der Heizkosten - an die Mieter, ohne daß hierbei eine Differenzierung nach der rechtlichen Zugehörigkeit der entsprechenden Leistungen zum Mietverhältnis sinnvoll wäre. Mit anderen Worten wird die Auslegung des Mietzinsbegriffes des § 16 Abs. 1 GKG davon abhängig gemacht, ob den Mietern zufließende Leistungen und Vorteile kostenmäßig auf Vorleistungen des Vermieters beruhen. Ist dies, wie hier, der Fall, sind diese durch den Vermieter vorgelegten Nebenkosten als Bestandteile des Mietzinses zu behandeln.

Nach § 16 GKG sind bei einer Räumungsklage die Gebühren von Rechtsanwalt und Gericht nach dem Jahresbetrag des "zu entrichtenden Zinses" zu berechnen. Ob dabei Betriebskosten mitgezählt werden, ist schon länger streitig.

Mit Beschluß vom 27. August 1999 hat sich das Landgericht Cottbus der Auffassung angeschlossen, daß hier der gesamte Mietzins einschließlich der Heizkostenvorschüsse maßgeblich ist.

Der Leser sollte sich nicht von dem wiederholt in den Gründen auftauchenden Begriff "Pauschale" verwirren lassen; gemeint ist ein Vorschuß, da der Vermieter in diesem Fall auch ehrlich abgerechnet hatte. Hinzuweisen ist allerdings darauf, daß für die Berechnung des Rechtsmittelstreitwertes (Beschwer) der Bundesgerichtshof neuerdings eine andere Auffassung vertritt (ZMR 1999, 615). Danach sollen Betriebskostenvorschüsse - jedenfalls bis zum Vorliegen einer Abrechnung - nicht mitgezählt werden.