Streitwert bei Räumungsklage nach der Jahreswarmmiete

Der Gebührenstreitwert bei einer Räumungsklage ist nach dem Bruttomietzins einschließlich verbrauchsabhängiger Betriebskosten wie Heizung und Wasser festzusetzen.

Die Beschwerde hat Erfolg, da entgegen der Ansicht des Landgericht bei der Wertbemessung für den Räumungsantrag auch der im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Vorschuß für Wasser in Höhe von 200 DM monatlich zu berücksichtigen ist.

Ob für die Bemessung des Gebührenwertes nach § 16 Abs. 1 GKG der Bruttomietzins einschließlich sämtlicher Nebenkosten anzusetzen ist (so OLG Hamm in ZMR 1995, 359; OLG München GE 1999, 44; LG Kiel u. LG Köln WuM 1987, 6 1; LG Mönchengladbach ZMR 1990, 345; Stein-Jonas Roth, ZPO, § 8, Rn. 9; Schneider, Streitwertkommentar, Rn. 3087), oder ob von diesem die verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie etwa für Heizung und Wasser abzusetzen sind (vgl. BGHZ 18, 169 ff., 173; nunmehr offengelassen in NZM 1999, 794), oder ob die Nebenkosten insgesamt herauszurechnen sein sollen, so daß nur der Nettomietzins maßgeblich ist (so OLG Rostock MDR 1994, 628; OLG Oldenburg ZMR 1991, 142; OLG Köln WuM 1996, 288; LG Leipzig WuM 1996, 234; LG Memmingen WuM 1993, 478; LG Frankenthal 378; LG Kleve in JurBüro 1985, 423; im Anschluß daran Anders/Gehle, Handbuch des Streitwerts, Rn. 10), ist streitig. Der Senat, der bisher vom Nettomietzins ausgegangen ist, schließt sich nach erneuter Überprüfung der Rechtslage der zuerst genannten Ansicht (insbesondere OLG Hamm, aaO.) an.

Für den vollen Ansatz des gesamten vereinbarten Mietzinses einschließlich der enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen spricht bereits der Wortlaut des § 16 GKG.

Der dort verwendete Begriff des "Zinses" ist zunächst nach allgemeinem Verständnis als ein bestimmter Betrag zu verstehen, der in regelmäßigen Zeitabschnitten zu entrichten ist, ohne daß hierbei nach dem Grund für die Zahlungsverpflichtung zu differenzieren wäre. Im Mietverhältnis ist dieser regelmäßig zu entrichtende Betrag der Mietzins. Der Mietzins umfaßt nach dem Verständnis zu den Regelungen des BGB, insbesondere in § 554 BGB, nach allgemeinem Verständnis auch die vom Mieter zu erbringenden Nebenleistungen. Insoweit besteht kein Grund und auch keinerlei Anhaltspunkt in der Regelung im GKG, den Begriff hier anders zu definieren (so zutreffend OLG Hamm, aaO.).

Darauf, daß die Regelung im GKG auf den bürgerlich-rechtlichen Begriff des Miet- oder Pachtzinses als des gesamten Entgelts für die Gebrauchsüberlassung verweise, hat auch der BGH in seiner früheren Entscheidung hingewiesen (BGHZ 18, 169, 172). Dabei hat er bereits zum damaligen Zeitpunkt festgestellt, daß die Nebenleistungen ein derartiges Ausmaß erreicht hätten, daß sie nicht mehr, anders als noch vom Reichsgericht vertreten (vgl. RGZ in JW 1930, 1058), als unbeachtliche Nebenleistungen betrachtet werden könnten (BGH aaO., S. 171). Diese Feststellung bezog sich nicht nur auf die u. a. erwähnten Baukostenzuschüsse, sondern auch etwa auf öffentliche Abgaben und sonstige Lasten. Die Entscheidung war daher nicht allein durch die besonderen Umstände der Nachkriegszeit geprägt (entgegen OLG Köln, aaO.). Im Gegenteil haben die Nebenkosten weiterhin wirtschaftlich an Bedeutung gewonnen und stellen einen nicht unerheblichen Anteil am Gesamtmietzins dar, so daß sie vielfach als sogenannte zweite Miete bezeichnet werden.

Die Übernahme der Nebenkosten stellt auch durchaus eine Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Mietsache dar. Nach § 546 BGB müßte der Vermieter die Lasten tragen. Der Mieter übernimmt die Lasten demgegenüber im Gegenzug dafür, daß ihm die Sache überlassen wird. Wäre dies nicht so, und wäre über die Nebenkosten nicht abzurechnen, so würde sich dies in der Höhe des (Inklusiv-) Mietzinses niederschlagen. Daß die Mietvertragsparteien zwischen den Mietbestandteilen selbst differenzieren, beruht weniger darauf, daß sie die Nebenkosten nicht als Miete ansehen, sondern darauf, daß es sich um veränderliche Kosten handelt, die nur im tatsächlichen Umfang vom Mieter übernommen werden sollen, Erhöhungen und Ermäßigungen also weiterzugeben sind. Daß die Vorauszahlungen hierbei insofern "durchlaufende Posten" darstellen, als der Vermieter sie für die Begleichung der ihm entstandenen Kosten verwenden muß, steht der Annahme, daß die Übernahme der Lasten im wirtschaftlichen Ergebnis eine Gegenleistung darstellt, nicht entgegen. Im übrigen wird etwa einhellig auch die Mehrwertsteuer dem Zins im Sinne von § 16 GKG zugerechnet, obwohl dieser Posten ebenfalls für den Vermieter nur ein durchlaufender Posten ist. Soweit der BGH in der Entscheidung vom 2.6.1999 (NZM 1999, 795) die Nebenkostenvorauszahlungen deshalb unberücksichtigt gelassen hat, weil sie nur die Zahlungsweise betreffen würden und die tatsächlich nach der Abrechnung geschuldeten Beträge nicht wiedergeben würden, stellt das nach Ansicht des Senats kein geeignetes Kriterium für die Frage, nach welchen Mietbestandteilen der "Zins" im Sinne von § 16 GKG zu bemessen ist, dar. Dies würde letztlich bedeuten, daß die Streitwertfestsetzung davon abhängig wäre, ob eine Nebenkostenabrechnung schon vorliegt oder nicht. Regelmäßig wird das nicht der Fall sein, denn die Räumungsklage wird in aller Regel aus dem laufenden Mietverhältnis heraus erhoben, der Streitwert bemißt sich demnach nach dem derzeit geltenden Mietzins, bei dem hinsichtlich der Nebenkostenanteile im Zweifel die Abrechnungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Wenn aber an sich die Nebenkosten zu berücksichtigen sein sollen, so müßten sie notfalls geschätzt werden (so auch BGHZ 18, aaO., S. 173). Nichts anderes als eine Schätzung der voraussichtlichen Nebenkosten geben die Vorauszahlungen in der Regel wieder.

Schließlich ist auch unter dem Gesichtspunkt des - für die Gebührenbemessung im Grundsatz maßgeblichen - Interesses des Vermieters die Einbeziehung der Nebenkostenvorauszahlungen gerechtfertigt. Denn das Rückerlangungsinteresse des Vermieters ist durchaus auch durch das Interesse geprägt, die Räume alsbald zurückzuerlangen, um sie einem neuen Mieter zu überlassen, der - anstelle des Vermieters, der die auf dem Grundstück lastenden und sonstigen laufenden Kosten sonst selbst zu tragen hätte - die Nebenkosten übernimmt und zahlt (entgegen OLG Oldenburg, aaO.). Das ist insbesondere in denjenigen Fällen von Belang, in denen die Räumungsklage auf Zahlungsverzug (§ 554 BGB) zurückzuführen ist.

Sind nach allem die Nebenkosten an sich zu berücksichtigen, so gilt dies für sämtliche Nebenkosten. Allein das ist praktikabel, da. worauf bereits das OLG Hamm (aaO.) hingewiesen hat, von den Parteien selbst nicht differenziert wird zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten, und dies selbst innerhalb der verbrauchsabhängigen Kostenpositionen, die ebenfalls verbrauchunabhängige Bestandteile enthalten, kaum möglich ist. Diese Handhabung entspricht auch dem Grundsatz, daß die Ermittlung des Streitwertes möglichst einfach zu ermitteln sein soll, und sie gewährleistet eine Gleichbehandlung aller Mietverhältnisse unter Einschluß der Verträge, in denen eine lnklusivmiete enthalten ist.

Der Gebührenstreitwert für eine Räumungsklage ist - aus sozialen Gründen - vom Mietzins für (nur) ein Jahr zu ermitteln. Schon seit längerem sind sich die Gerichte uneins, ob Betriebskosten oder Heizkosten dabei mitgezählt werden.

Mit Beschluß vom 6. März 2000 hat das Kammergericht nunmehr seine Rechtsprechung geändert und sich der - auch nach unserer Auffassung zutreffenden - Auffassung angeschlossen, daß die Bruttowarmmiete, also Miete einschließlich sämtlicher Betriebskosten, maßgeblich ist. Schließlich hatte schon das OLG Koblenz (WuM 1984, 269) festgestellt, daß auch Betriebskostenvorauszahlungen zum Mietzins im Sinne des Gesetzes zählen (anders nur Ansprüche auf Nachzahlung aus einer Abrechnung).