Streitwert bei Abberufung des Verwalters

Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich bei der Streitwertfestsetzung das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse aller Beteiligten. Das Gesamtinteresse entspricht der noch zu zahlenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages.

Der Kl. beantragte mit Schriftsatz vom 22.10.2007 die Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.6.2007 zu TOP 3, 6c, 7a, 7b, 8 sowie u. a. die Entlassung der Hausverwaltung und die Aufhebung des Verwaltervertrags, jeweils mit sofortiger Wirkung, und die Bestellung eines neuen Hausverwalters durch das Gericht. Das Gericht trennte das Verfahren bezüglich der Nichtigkeitsfeststellung ab, so dass nur noch die Anträge bezüglich der Hausverwaltung Gegenstand dieses Verfahrens waren. Nach zwischenzeitigem Ruhen des Verfahrens und nachdem die Eigentümer in einer weiteren Eigentümerversammlung die Weiterbestellung des Hausverwalters beschlossen hatten, wurde das Verfahren wieder aufgenommen und übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Beschluss vom 22.9.2008 legte das Amtsgericht dem Kl. die Kosten des Rechtsstreits auf. Gegen die Streitwertfestsetzung legten die Bekl. sofortige Beschwerde ein, der das Amtsgericht nicht abhalf.

Das Landgericht änderte den Beschluss und ließ die weitere Beschwerde zu. Dagegen legte der Kl. erfolgreich weitere Beschwerde ein.

1. Das Landgericht hat Folgendes ausgeführt:

Der Streitwert wegen der Auflösung des Verwaltervertrages bzw. Abberufung des Verwalters könne nicht in Höhe des Fünffachen des quotenmäßigen Anteils des einzelnen Wohnungseigentümers festgesetzt werden. Vielmehr sei das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers mindestens in Höhe von 10 % der Gesamtvergütung des Verwalters für die Restlaufzeit des Vertrages anzusetzen. Das Fünffache betrage daher 50 % der Restvergütung.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 68 Abs. 1 Satz 4, § 66 Abs. 4 Satz 2 GKG, § 546 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nicht stand. Abweichend von der Ansicht des Landgerichts war daher der Streitwert auf 1.230 € festzusetzen. Bei der Streitwertbemessung nach § 49 a GKG ist von der Hälfte des Interesses aller Beteiligten auszugehen; allerdings darf der Streitwert das Einzelinteresse der Klagepartei und der auf seiner Seite beigetretenen Personen nicht unterschreiten und das Fünffache dieses Interesses sowie den Verkehrswert des klägerischen Wohnungseigentums nicht überschreiten.

a) Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, dass zur Bemessung des Gesamtinteresses aller Beteiligten und des Einzelinteresses des Kl. i. S. der genannten Vorschrift von der Verwaltervergütung für die Restlaufzeit auszugehen ist. Insoweit kann auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden.

b) Unzutreffend ist aber die willkürliche Annahme, dass das Einzelinteresse mindestens 10 % des Gesamtinteresses betrage. Es liegt auf der Hand, dass ein nur mit einer geringen Quote beteiligter Eigentümer auch ein deutlich geringeres Interesse an der Verwalterabberufung hat als ein in größerem Umfange Beteiligter. Insbesondere bemessen sich die Auswirkungen des Handelns eines unerwünschten Verwalters nach der Beteiligung des Einzelnen. Sollte im Einzelfall ein besonderes Einzelinteresse bestehen, z. B. weil der Verwalter gerade einen Eigentümer besonders schikaniert hat, kann sich allerdings der Streitwert erhöhen. Solche Ausnahmeumstände sind vorliegend nicht ersichtlich.

c) Das Gesamtinteresse aller Beteiligten beträgt nach den Feststellungen der Vorinstanzen 9.237,03 €, die Hälfte damit 4.618,52 €. Das Einzelinteresse der Klagepartei beträgt 109,50 €, das Fünffache 547,50 €. Anhaltspunkte, dass der Verkehrswert der Wohnung geringer ist, sind ebenso wenig ersichtlich wie ein besonderes, den Betrag übersteigendes Einzelinteresse.

d) Zu diesem Betrag kommen, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, weitere Beträge wegen des unzulässigen Antrages auf einstweilige Anordnung, der mit einem Drittel der Hauptsache, also 182,50 €, anzusetzen ist, und wegen des Feststellungsantrages entsprechend der landgerichtlichen Festsetzung in Höhe von 500 €.

Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich beim Streitwert das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse (= restliche noch zu zahlende Verwaltervergütung) aller Beteiligten. Ausgehend vom Gesamtinteresse ist regelmäßig das fünffache Einzelinteresse des Antragstellers maßgebend.

Die Entscheidung des LG ist in GE 2009, 962, 987 abgedruckt und besprochen. Das AG hatte sich strikt an § 49 a GKG gehalten und 547,52 € festgesetzt. Das LG hat den Streitwert auf 4.620 € heraufgesetzt, auch im Interesse der Berufungsmöglichkeiten.

Das OLG kehrt zur Festsetzung des AG zurück. Regelmäßig entscheide die geschuldete Restvergütung für den Verwalter. Diese sei zunächst nach § 49 a GKG zu halbieren. Der Streitwert ist sodann nach der Miteigentumsquote des Antragstellers oder Klägers zu bemessen und zu verfünffachen.

Die mathematisch scheinbar haargenaue Anlehnung an die geschuldete Restvergütung des Verwalters wird weniger überzeugend, wenn man berücksichtigt, dass auch für den neuen Verwalter eine Vergütung zu zahlen ist und die Abberufung des alten Verwalters aus wichtigem Grund auf dem Vertrauensverlust beruht, der mit der Restvergütung wenig zu tun hat. Ein Streitwert von unter 600 € schließt auch eine Berufung des in erster Instanz unterlegenen Klägers aus (wenn der Prozess nicht noch andere Streitgegenstände umfasst). Ist der Kläger dagegen erfolgreich und wird die Abberufung von der ersten Instanz verfügt, werden sich die übrigen Wohnungseigentümer fragen, ob der Berufungswert für die Verteidigung der Verwalterstellung nicht erheblich höher angesetzt werden müsste. Oder wie verhält es sich, wenn in zweiter Instanz der vom AG abberufene Verwalter in die Berufung geht? Der BGH (Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02 - BGHZ 152, 46 = GE 2002, 1497) hatte den Wert dafür auf die (damals sogar volle) Vergütung für die Restlaufzeit festgesetzt. Kommt man bei diesen Konstellationen zu einer Erhöhung des Berufungswerts, würde aber der Rechtsgedanke des § 49 a Abs. 2 GKG gestört, dass ein Anfechtungskläger (eventuell auch verbunden mit einer Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung) nicht im Verlaufe des Prozesses plötzlich mit einem sehr viel höheren Streitwert und entsprechend höheren Prozesskosten überrascht werden darf. Die Rechtsfragen um den Streitwert des Abberufungsprozesses (erst recht bei verlangter Einsetzung eines Verwalters mit fünfjähriger Laufzeit) sind also wohl weiterhin offen.