Streitwert für Zustimmung zur Veräußerung

Der Streitwert für die Klage auf die gemäß § 12 WEG nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung bemisst sich immer nach dem vereinbarten Kaufpreis (so auch OLG Hamm MDR 2015, 938; OLG München NZM 2014, 589).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. verlangt von der beklagten Verwalterin die Zustimmung zur Veräußerung sei­nes Wohnungseigentums zum Kaufpreis von 210.000 €.

Das Amtsgericht hat den Streitwert mit Beschluss vom 19.10.2015 festgesetzt auf 42.000 € (= 20 % des Kaufpreises).

Hiergegen haben der Kl. und die Bekl. Beschwerde eingelegt.

Der Kl. hat beantragt, den Streitwert entsprechend dem Kaufpreis festzusetzen. Nach Hinweis der Kammer auf Bedenken an der Zulässigkeit seiner Beschwerde hat er seine Beschwerde zurückgenommen.

Die Bekl. beantragt, den Streitwert auf 10 % des Kaufpreises herabzusetzen.

II. Nach Zurücknahme seiner Beschwerde gegen den Streitwertbeschluss des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 19.10.2015 hat der Kl. das Rechtsmittel gemäß § 516 Abs. 3 ZPO analog verloren.

Die Beschwerde der Bekl. gegen den Streitwertbeschluss ist nach § 68 Abs. 1 GKG zulässig. Der Beschwerdewert von 200 € aus § 68 Abs. 1 Satz 1 GKG ist erreicht, da die Bekl. bei Herabsetzung des Streitwertes gemäß ihrem Antrag mehr als 200 € weniger an Kosten tragen müsste. Die Frist gemäß §§ 68 Abs. 1 Satz 3, 63 Abs. 3 Satz 2 GKG ist ge­wahrt.

Die Beschwerde der Bekl. ist unbegründet. Für eine Herabsetzung des Streitwerts auf 10 % des Kaufpreises ist kein Raum. Vielmehr ist der Streitwert gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG von Amts wegen festzusetzen auf den Kaufpreis und damit auf 210.000 €.

Gemäß § 49a Abs. 1 GKG ist der Streitwert in Wohnungseigentumssachen auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen und darf das Interesse des Kl. an der Entscheidung nicht unterschreiten. Das Interesse des Kl. an der Veräußerung entspricht dem Kaufpreis. Diesen kann er nämlich nur dann erzielen, wenn er selbst seinen kaufvertraglichen Pflichten nachkommt und der Erwerber seiner Eigentumswohnung in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird (vgl. nur OLG Hamm, Beschluss vom 14.4.2015 [15 Wx 112/15], MDR 2015, 938, juris-Rdn. 8; OLG München, Beschluss vom 7.5.2014 [32 W 681/14 WEG], WuM 2014, 436, juris-Rdn. 5 f.).

Dem Argument, die Verweigerung der Zustimmung stelle kein absolutes Veräußerungshindernis dar, weil eine Veräußerung an einen anderen Erwerber in Betracht komme, und deswegen sei der Streitwert in der Regel auf 10 - 20 % des Verkaufspreises festzusetzen (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage 2014, § 49a GKG Rdn. 61), vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Das Interesse des Kl. be­steht gerade in dem Verkauf an den bereits ausgewählten Käufer zum vereinbarten Kauf­preis.

Der Beschluss des OLG Celle vom 18.8.2010 (4 W 145/10, ZWE 2011, 93), auf den sich die Bekl. beruft, ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Denn dort wurde der Wert nach altem Recht gemäß § 30 KostO nach „freiem Ermessen“ und nicht auf der Grundlage von § 49a GKG festgesetzt. Auch die Entscheidung des Kammergerichts vom 12.1.2007 (11 W 15/06, NZM 2008, 47) stützt sich auf das in § 48 Abs. 3 WEG a.F. und in § 30 KostO eingeräumte Ermessen. […]

Maßgebend für den Streitwert der Veräußerungszustimmung ist der volle Verkaufspreis.

Der Kläger verlangt von der beklagten Verwalterin die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zum Kaufpreis von 210.000 €. Das AG setzt den Streitwert auf 20 % des Kaufpreises, also 42.000 € fest. Die Beklagte will mit ihrer Beschwerde erreichen, dass nur 10 % des Kaufpreises veranschlagt werden.

Der Streitwert ist von Amts wegen auf den vollen Kaufpreis festzusetzen und damit auf 210.000 €. Der Streitwert darf das Interesse des Klägers an der Entscheidung nicht unterschreiten. Den Kaufpreis kann er nur dann erzielen, wenn er selbst seinen kaufvertraglichen Pflichten nachkommt und der Erwerber seiner Eigentumswohnung in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Das Interesse des Klägers besteht gerade in dem Verkauf an den bereits ausgewählten Käufer zum vereinbarten Kaufpreis.

Immerhin hat das LG die weitere Beschwerde an das OLG Frankfurt am Main zugelassen. Allerdings haben das OLG Hamm und das OLG München jeweils in Entscheidungen aus jüngster Zeit (wie in dem Beschluss des LG Frankfurt am Main zitiert) den vollen Verkaufspreis angesetzt. Die früher herrschende Tendenz, den Streitwert der Veräußerungszustimmung mit 10 bis 20 % zu bemessen, entsprach wohl dem Gefühl, dass die ohnehin nur aus wichtigem Grund mögliche Verweigerung der Zustimmung eine gering zu erachtende Zutat zur Veräußerung darstellt. Nach der kalten Logik steht und fällt das Veräußerungsgeschäft allerdings mit der Erteilung bzw. Versagung der Zustimmung. Bei den heute teilweise hohen Verkaufspreisen für Wohnungseigentum, die in die Millionen gehen können, wird die Klage auf Veräußerungszustimmung gegen den Verwalter sehr teuer und kaum noch tragbar. Selbst wenn der Verwalter nach der Teilungserklärung in erster Linie für die Veräußerungszustimmung zuständig ist und demgemäß der richtige Beklagte sein kann, nimmt er diese Stellung aber immer nur als Treuhänder für die Wohnungseigentümer wahr. Beabsichtigt er die Ablehnung, sollte er die Verantwortung dafür den Wohnungseigentümern zuschieben, indem er die Zustimmung/Ablehnung auf die Tagesordnung setzt und darüber abstimmen lässt. Dann muss der Negativbeschluss ggf. angefochten werden. Die Wohnungseigentümer haben dann auch das künftig hohe Prozesskostenrisiko zu tragen, was ihnen viel eher zuzumuten ist als dem Verwalter. Nach der WEG-Reform kann übrigens durch Mehrheitsbeschluss das Zustimmungsverfahren bei der Veräußerung abgeschafft werden!