Streitwert bei Zustimmung zur Veräußerung

1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, ist in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 18. Januar 2018, V ZR 71/17, GE 2018, 720 = WuM 2018, 317).

2. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.

I. 1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters; im Falle der Versagung kann die Zustimmung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ersetzt werden. Für jede Einheit wird ein Stimmrecht gewährt. Mit notariellem Vertrag vom 28. November 2014 verkaufte die Kl. zu 3 ihre Einheit Nr. 3 zum Preis von 90.000 € an die Kl. zu 1, die auch Eigentümerin der Einheit Nr. 2 ist. Der Bekl., der Wohnungseigentümer und zugleich Verwalter ist, versagte die Zustimmung. In der Eigentümerversammlung vom 16. November 2015 wurde zu TOP 2 mit den drei Stimmen der Kl. für und mit den beiden Stimmen des Bekl. gegen die Erteilung der Zustimmung gestimmt. Daraufhin stellte der Bekl. fest, dass die Zustimmung nicht erteilt ist, weil die Kl. zu 3 als Verkäuferin nicht stimmberechtigt sei.

2 Die Kl. wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen den verkündeten Beschluss und beantragen festzustellen, dass der Beschluss über die Erteilung der Zustimmung zustande gekommen ist. Das Amtsgericht hat der Klage vollen Umfangs stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Dagegen wendet sich der Bekl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde; er will die Abweisung der Klage erreichen.

II. 3 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € nicht übersteigt (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Maßgeblich ist insoweit das Interesse des Beschwerdeführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist (näher Senat, Beschluss vom 17. November 2016 - V ZR 86/16, WuM 2017, 62 Rn. 2 m.w.N.). Wie der Senat zwischenzeitlich entschieden hat, ist das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel mit 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu bemessen (Senat, Beschluss vom 18. Januar 2018 - V ZR 71/17, WuM 2018, 317 Rn. 6). Daran angelehnt ist auch das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der - wie der Bekl. - erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen. Danach ergibt sich eine Beschwer des Bekl. von 18.000 €; aus den Gründen, die er für die Versagung der Zustimmung anführt, ergeben sich jedenfalls keine Anhaltspunkte für einen höheren Wert.

III. 4 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert nach den Vorgaben des § 49a GKG in der Regel - und auch hier - ebenfalls auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. In diesem Bereich stimmen Beschwer und Streitwert ausnahmsweise (vgl. hierzu Senat, Beschluss vom 17. November 2016 - V ZR 86/16, WuM 2017, 62 Rn. 2) regelmäßig überein. Das wirtschaftliche Interesse mehrerer Wohnungseigentümer, die - wie hier die Kl. zu 1 bis 3 - die Erteilung der Zustimmung erreichen wollen, ist nämlich insgesamt mit 20 % des Verkaufspreises zu bemessen; ebenso ist das gegenläufige Interesse mehrerer Wohnungseigentümer an der Versagung der Zustimmung als wirtschaftlich identisch anzusehen und mit (weiteren) 20 % des Verkaufspreises zu bewerten. Infolgedessen beträgt das gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG maßgebliche hälftige Interesse der Parteien regelmäßig 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums, wobei die in § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3, Abs. 2 GKG enthaltenen Grenzen gewahrt werden (vgl. auch Senat, Beschluss vom 17. November 2016 - V ZR 86/16, WuM 2017, 62 Rn. 8).

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse an der Versagung der Veräußerungszustimmung beträgt 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.

Die Klägerin zu 3) verkaufte ihre Einheit Nr. 3 für 90.000 € der Klägerin zu 1), der auch die Einheit Nr. 2 gehört. Der Beklagte, Eigentümer der Einheiten Nr. 4 und 5, der auch Verwalter ist, lehnte in der Eigentümerversammlung bei der Abstimmung die nach der TE (Objektstimmrecht) erforderliche Veräußerungszustimmung ab und verkündete die Nichtzustimmung, weil die Klägerin zu 3) als Verkäuferin angeblich nicht stimmberechtigt sei. Hiergegen Anfechtungsklage gegen den verkündeten Beschluss und Feststellungsantrag auf Zustandekommen. Das AG gab der Klage statt, das LG wies die Berufung des Beklagten zurück und ließ die Revision nicht zu. Hiergegen Nichtzulassungsbeschwerde.

Der BGH verwirft sie, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € nicht übersteigt. Wie der BGH (GE 2018, 720) schon entschieden hat, ist das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Veräußerungszustimmung regelmäßig mit 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu bemessen, ebenso an der Zustimmungsverweigerung, hier also mit 18.000 €.

Im vorliegenden Fall stimmen – anders als sonst – Beschwer und Streitwert (vgl. hierzu BGH GE 2017, 179) ausnahmsweise regelmäßig überein. Das wirtschaftliche Interesse auch mehrerer Wohnungseigentümer an der Erteilung der Zustimmung ist insgesamt mit 20 % des Verkaufspreises zu bemessen; ebenso das zu addierende gegenläufige Interesse mehrerer Wohnungseigentümer an der Versagung der Zustimmung. Nach § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG ist für den Streitwert das hälftige Interesse von zweimal 18.000 € maßgeblich, also letztlich 18.000 €. Die Entscheidung des AG war übrigens zutreffend. Die Klägerin zu 3 durfte mitstimmen, weil es um eine quasi gesellschaftliche Angelegenheit (vergleichbar der Verwalterbestellung) ging, an der auch betroffene Wohnungseigentümer mitwirken durften.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert